為什麼買賣房屋都要找仲介? 靠自己不行嗎

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在都會區裡,每一千件房屋賣賣,有八成以上是透過房仲業者來完成交易。為什麼買方、賣方都樂意找仲介幫忙?怎樣的房仲業者才是理想選擇?這是首購族應了解的事。

買方需要房仲的三個理由:沒時間、找專業、有保障沒空慢慢找房子,認為有房仲業者把關和帶看,可節省時間和心力。

認為房屋買賣牽涉許多法律和稅務問題,找專業的人來辦才放心。

擔心產權糾紛遭人詐騙,認為有房仲業者居中處理,比較有保障。

房仲業者對買方收取的服務費,通常是房價的2%,如果最後以1,000萬元成交,買方須付給房仲20萬元。光是看屋並不會產生費用,因此想購屋時,可先將自身條件(包括預算、坪數、期望)列出,走訪幾家房仲公司,從中選擇銷售物件較多、服務較專業的2至3家,留下聯絡方式,對方就會開始進入資料篩選和物件配對,很快就會展開帶看服務。

賣方需要房仲的兩個理由:有保障、省麻煩賣方找房仲服務的比例超過七成,其主要理由包括:

1.擔心房子被過戶卻拿不到錢,透過房仲業者比較放心。

2.覺得應付大量的看屋者很煩,交給房仲處理比較省事。

房仲業者對賣方收取的服務費,通常是房價的4%(內政部規定房仲業者向買賣雙方收取的服務費,加起來不得超過 6%),如果最後以1,000萬元成交,賣方須付給房仲40萬元。

我不建議賣方委託給太多家房仲,一來容易引起糾紛(例如買方若被不同家房仲帶去看同一間房子,將來成交便會衍生爭議),二來價格不易守住(各家急於成交,會回頭要求賣方降價)。

委託房仲業者,從三個角度思考

委託房仲業者時,「品牌、經驗、口碑」是最重要的3項考量。大型的全國連鎖體系是多數人的首選,可是請別忘了,在地長久耕耘也很重要;此外,上網查詢或在鄰里之間打聽,都能探查到仲介業者的口碑。

挑仲介人員時,經驗和熱忱總讓人難以抉擇:有熱忱的業界新人,誠懇實在,把客戶的期望值放在心上,用貼心細心彌補經驗的不足;熟手仲介當買賣雙方出現歧見時,很快就判斷出問題所在,用老經驗避免買賣雙方未來的不愉快糾紛。

每個仲介都有其人格特質,負責任的房仲公司會給予完整的專業訓練,大家請不要落入迷思,以為經驗和熱忱是絕對對立,選擇自己覺得放心的房仲,才能夠達到「委託」的效用。

委託房仲時,要簽專任約還是一般約

一間房子究竟能透過幾家仲介公司來賣?這衍生出的問題,就是專任約與一般約,看見兩種契約的不同,再決定要用哪一種。

專任約:房子可被專心照顧,但銷售較慢

所謂的專任約是封閉式合約,意即賣方只能委託一家房仲公司來銷售,一旦簽立合約,連屋主自賣都不允許。簽署專任約的好處,在於房子得以被專心照顧,在文宣廣告製作、仲介帶看解說等方面都較用心,且售價比較容易守得住;其缺點是相對曝光較少,賣屋的速度或許會稍慢。

一般約:曝光率高,要留意價格底線和房屋狀況

所謂的一般約是開放式合約,意即賣方可將房子委託給好幾家房仲公司,各家自行銷售、各家都能帶看,誰的客戶搶先出價成功,賣方就把服務費給這家仲介公司。

簽署一般約的好處,在於曝光率高,可加快銷售速度;其缺點在於各家搶著成交,在這種零和賽局之中,價格往往不易堅守,且帶看的仲介不只一人,如果房屋受到損壞,很難釐清責任。

一般約的委任別超過三家仲介

多數賣方較喜歡一般約,讓賣屋過程縮短一點。我通常建議,即使簽一般約也不要簽給太多家,以3家為極限,否則多頭馬車會滋生困擾。

如果你是買方,最好弄清楚所看的房子是委託專賣還是多家搶著賣,這樣有助於出價時的判斷。若是一般約,記得出手須較快,也有機會砍掉較多價錢。

謹慎委託,如何分辨「山寨仲介」?

委託房仲時,多數消費者習慣找大型、有口碑的仲介業者,然而在某些地區若沒有全國連鎖的大型房仲,這時候該怎麼辦?

挑選地區型房仲之前,請留意店內須有四種證件:公司營業登記證、不動產經紀人證書、不動產經紀業營業保證金繳存證明、加入在地公會證明。

同時,觀察店內公告的物件時,以件數較多、建檔齊全、說明詳細、圖片清晰者為優先。

買房子只能靠仲介?如何自己找?

找房子只能靠仲介?未必!想靠自己的力量當然可以,不過請審慎評估自己和房屋的狀況後,再下決定。

這種情況可以自行找房:

目標地區明確

如果你鎖定單一商圈,或是相中某個社區,在標的物明確的情況下,即使不透過房仲,也有希望找到理想的物件。

親友和管理員是自行賣屋的消息來源

有些賣方覺得房仲收取的服務費太高,決定「自行賣屋」,其做法不外乎:告知社區管理員和周遭親友,請大家代為留意、上房屋交易網站登錄自賣、自行張貼紅紙等待有緣人……。

循著賣方「自行賣屋」的這些管道去找,即有機會直接和屋主洽談,促成買賣。

找房子之前該具備的三種本事

房屋買賣是一門學問,你可以跳過仲介,但不可以跳過「謹慎了解產權」。

當你決定自行找房,有必要先修練幾項本事:

  1. 如何做產權調查,同時找到法律諮詢管道。
  2. 一位信得過的資深代書。
  3. 需要自行調查屋況,而非僅聽屋主的片面之詞。

這些本事在你找到感覺不錯的房子時,保證立刻派上用場,所以須事先弄清楚交易流程和買賣眉角,才能妥善處理法律和稅務相關問題。

自行購屋者的兩建議

自行購屋的最重要關鍵,是讓你的錢交到前屋主手上之時,房子能平安過戶到你的名下。買賣雙方彼此是陌生人,毫無考驗互信基礎的必要,尋求專業人士的協助就對了,怎麼保險就怎麼做。

建議找位絕對可信的代書

事先打聽代書的口碑和能力,不要隨便委託。早期民間常有代書利用當事人對法律不熟悉,趁亂侵占的案例,特別是多人持分的情況下,最容易出問題。若實在找不到,很多連鎖型房仲業者設有代書部門,也對外接受委託。

建議做履約保證

一旦雙方議定價格,買方會陸續付款,在過戶完成之前,買方先將錢存在建築經理公司,讓該公司以第三人身分進行監管,等過戶完成後,該公司再將錢交給賣方,確保雙方權益。

「建築經理公司」可以幫我什麼忙?

買方擔心付款出問題,一定要委託「建築經理公司」!

建築經理公司既非銀行,也未從事放款業務,其主要獲利來源,其一是向買賣雙方收取服務費,其二是賺取現金流使用。

履約保證的服務費收取標準,通常是房價的萬分之六,例如1,000萬元的房子收取6,000元,買賣雙方各付一半。至於存在建築經理公司的錢,銀行會給予定存利息,而該公司只須付活存利息給客戶,這之間的價差就是利潤。目前在台灣,以安信和僑馥這兩家最具規模。

對買方來說,做履約保證是絕對必要的。萬一賣方不願合作,我建議買方還是獨力承擔,畢竟比起1,000萬元,用6,000元換取保障和心安,絕對值得。

房仲話術大揭密!四種一定要知道

為了促成交易,房仲業者常運用一些話術來刺激買方出價。願不願意被騙是一回事,知不知道被騙是另一回事,建議大家思考一下話術背後的真實面貌。

「屋主被外派所以賣房子」

從房屋細節思考真實性

對於屋主背景的編造,高居話術排行榜之冠,例如:「屋主買給兒子結婚用的,都裝潢好了,年輕人卻不喜歡」、「屋主是有名的設計師,被外派去中國發展」、「屋主是頂客族,要移民去美國了」……

這些話術想傳達的,不外乎:這房子 風水好,旺屋主,有利事業發展;屋主並非投資客,不會亂整理房子;若非要離開台灣,否則屋主不會割愛,買到算物超所值。

讓我們回歸理性面,剝掉美麗糖衣重新審視。思考第一關:這些陳述是真的嗎?如果「為兒子結婚所買和裝潢」,可能用很粗糙的建材和木工嗎?如果「屋主並非投資客」,一般人會選用不耐踩踏的廉價地板嗎?

思考第二關:如果陳述是假的,你在乎嗎?若不在乎,對這些話術一笑置之又何妨?

「從車站走回家只要5分鐘」

自己走過一次最準

「從捷運站步行回去只要5分鐘」、「開車3分鐘就能上高速公路」、「到菜市場只要10分鐘」……這些話術想傳達的,不外乎:生活機能強大、交通方便。為了取信客戶,曾有仲介約買方實地走一趟進行測速,從捷運站出口開始步行,果然5分鐘抵達家門口。請別忘了,看屋者對該地區可能陌生,仲介卻很熟悉,他會帶領你穿街串巷,一路抄小路、走捷徑。

但冷靜想想:如果你夜間返家,有勇氣隻身穿梭小巷弄嗎?也不應該教育孩子這麼做吧?比較有建設性的做法是規劃一條安全的動線,用正常步幅走一遍,重新測量比較保險。

「今天早上有人出價斡旋了」

冷處理,別隨之起舞

「我同事的客戶今天早上下訂了」、「另一位買家出880萬元,賣方正在考慮」、「如果你真的喜歡,添個20萬元應該有希望」……這些話術想傳達的,不外乎:要你趕緊出價、價格最好高於多少錢。

要不要隨之起舞是你的選擇,我通常會建議冷處理,該考慮、該打聽的步驟一項都不能少,反正房子很多,買不成這一間,會有另一間出現,你的堅持若將就了,未來鐵定後悔。

不妨告訴房仲「880萬元超過我能出的價」、「算了,我放棄,總不好讓屋主蒙受損失」、「有人下訂?那恭喜屋主了!」

「屋主開的價在這一帶算很低」

實價登錄見真章

「這附近的房子很少有人願意出售」、「這是用公寓的行情買大樓,超划算」、「屋主急著脫手才開價這麼低」……這些話術想傳達的,不外乎:物件很珍稀、錯過就沒了。

如今資訊流通發達,屋主開價是否真的便宜?有沒有灌入頂樓加蓋、露台或車位的坪數?該地區的銷售物件真的很少嗎?逛逛房仲業者和實價登錄網站,答案立見分曉。

買屋和賣屋有時是心理攻防戰,我覺得誠懇是最好的應對方式,此外,抓穩自己的步調,不要因外在說詞而自亂陣腳,這樣即使仲介的話術再漂亮,也不會干擾你的決定。(※網站專文)

<本文摘自《買一間會賺錢的房子【暢銷修訂版】:最受信賴的獵屋高手,教你「不後悔的買屋36招」,挑間「增值中古屋」,比「定存」多賺20倍!》,采實文化提供>

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責任編輯:曾臻

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