【大纪元2022年11月04日讯】(大纪元记者周琪费城报导)美国房地产市场正在放缓，买家不再需要为争房而加价了。据房地美（Freddie Mac）10月27日的消息：30 年期固定利率抵押贷款自 2002 年 4 月以来首次突破 7%。
尽管房价增长放缓，但仍在上涨，且高于一年前。随着通货膨胀的持续，以及贷款利率的上升，很多买家对买投资房是否合适不清楚。
根据爵硕大学（Drexel）经济学家凯文·吉伦（Kevin Gillen）10月27日发布的分析报告，费城房屋的平均价格在今年夏季下降了 1.8% ，这是八年来最大的季度跌幅。但在过去十年中，费城的房价上涨了 85% 以上。
下面我们请拥有30多年贷款经验的费城汉声贷款公司总裁郑汉昇，分析现在适合不适合买房投资。
郑汉昇：很高兴能再次聊聊这方面的话题。现在最大的一个问题是今年的利息比去年高得太多了。现在是不是买房的好时机呢？这个问题是见仁见智，每个人会有不同的见解。但是如果我只是这么说，你可能没办法了解实际的情况。你说适合不适合买房，我给你们几个数字，可能比较容易了解。
比去年买房贷款利息高、贷款额少
我举个例子，假如你每个月3000美元的收入，如果去年你可以贷到26万美元，但是今天利息长到6.5%的时候，同样每个月3000美元的收入，你只能贷到17.5万，差了将近10万美元。所以靠买投资房来赚取租金差价的人，很多都打住了。
与去年买房相比 每月本金加利息的支出高
以30万的房价来说，你在去年同样放25%的头期款，你每个月本金跟利息的支出是1100元。但是以今年的利息来说，要1570多块钱。比去年多出470多美元。也就是说，你投资房所赚的钱就少了470美元，这就是许多人最近不愿买投资房的一个原因。
去年买房要加价、今年可以讨价
我们再举另外一个例子。去年一个30万美元的房子，很多人都想买它，你就不得不加价。假设你最后33万美元买到了。你同样放25%的首付，虽然利息低，但是你贷的款数额高了，本金跟利息的支出，大概1250多美元。那么今年的情况，同样一个30万的房子，但你不需要加价，还可能降一点价。虽然说今年利息高到7.5%，那么你每个月本金跟利息的支出是1400多块。虽然比去年高，但是美国的经济不可能永远是利息高涨，通常是往上走一段时间就会往下走。
将来利息下降重新贷款可降低月支出
假设一年后利息又降回来了，比如降到6%，那么你可以重新贷款，把付款降下来，降到1210美元。比起去年的数字，你还多赚了几十块钱。
所以这样比较之后，你个人可以去考量一下自己的状况，是买房好还是不买房好。
买自住房一般不受影响
买自住房情况就不一样了。如果必须搬家，不管利息高低，你可能都必须要买房。唯一的缺点是，利息高的时候买自住房，你所能贷的款就比较少，可能没法买到你心目中的房子。
根据我过去几十年的经验，高利息一般是短暂的，不可能一直维持这么高。今年的贷款利息是我有做贷款以来最贵的。
预计明年年初利息达到最高点
物价上涨在俄乌战争以前就开始了，再加上俄乌战争造成能源价格飞涨，通货膨涨一直居高不下，联邦政府从今年开始已经加息了好几次。据说到今年年底还会加三次以上。我相信今年年底到明年年初利息应该到最高点。因为美国政府必须要解决通货膨胀的问题。
看了上面的例子，你自己做判断是否买房，不能说现在买就一定是吃亏的。根据这几个数字比较，现在可能比较吃亏，但明年你可能就赚了。所以要每个人衡量一下自己的状况。
我会全面帮客户做比较，不会只是单纯的拿今天的利息和去年来比。比较应该是全面性的，跟未来的预测也关系。
投资房地产算比较安全的一种投资
通货膨胀，所有的物价都上涨，但是房地产如果也跟着上涨的话，同样你的投资还是有一定的回报率。根据过去多年的经验，不管经济再怎么疲软，房地产的价格永远在那里，有时可能有一段短暂的时间房价会下降，但是长期投资的话，最后都是往上涨的。房地产还算是比较安全的一种投资。
商业贷款利息比住家贷款低1%
还有一点，虽然说现在利息很高，但是商业贷款的利息并没有跟着涨很多。所以有时你买投资房的话，我们也许可以帮你用商业投资贷款的方式帮你贷款。这样的话，利息比住家贷款还便宜1%。所以这也是可以考虑的一个方式。先用商业贷款，等利息低了再转回来用住家贷款的利息。
以前一般是住家贷款比商业贷款低。但因为今年情况特殊，从今年夏天开始，反而商业贷款利息比住家贷款利息要低。所以有些人想买商业楼做投资的话，这也是一个不错的选择。尤其是买5-6个、7-8个家庭的商业楼，其实比住家贷款要划得来。
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