房贷利率超低 重新贷款、买投资房问答

【大纪元2021年05月20日讯】(大纪元记者周琪费城报导)因为受疫情影响,目前美国房屋贷款利率超低,但专家认为这不会持续很长时间。很多人都在考虑是否要买房?是否要重新贷款?是否要买投资房?下面请有30多年贷款经验的费城“汉声贷款公司”老板郑汉昇总裁解答重新贷款、买自住房、投资房贷款的相关问题。

受疫情影响,目前美国房屋贷款利率超低(Shutterstock)

1、目前房屋贷款利率超低,但不会持续太久

大家都很关心这个问题。我知道大家都很想知道问题的答案,但是没有人能够预测未来。但是这个低利率是我工作30多年来最低的。我想这一段时间应该是不会太久,等到疫情慢慢转好之后,经济就会回升,那么这个利率就会跟着上来。

我从事贷款大概有30多年。在我刚开始贷款的时候,很多人不知道,那个时候利息是在百分之九、十以上。慢慢一直往下掉。当我看到利息降到百分之五时,我就觉得有史以来从没见过这么低的利息!后来又降到百分之四,就觉得从有史以来没见到这么低的利息!上个礼拜之前利息曾经降到百分之2.5!但现在又回升到百分之三。但利息还是非常的低。

2、房贷低利率,现在是买房的最好时机

很多人可能都会考虑到这个问题:就是房贷的利率跟你的房价的关系。根据我的计算,当一个房贷利息是百分之三的时候,跟利息是百分之四的差别是什么呢?比如说你买一个30万的房子,贷款利息是百分之四;当你买一个35万的房子,利息是百分之三。你每个月贷款交出去的钱可能相差无几。所以说贷款利息跟买房子大小有很大的差别。利息低相对就少交很多钱。所以现在为什么很多人想要利用这个时机买房、尤其是买投资房产的一个好时机。

3、什么情况下重新贷款才划算?

重新贷款当然是利息低的时候你可以节省每个月的支出。可是你要考虑到重新贷款是有些费用。如果这些费用,跟你每个月省下来的支出、在两年之内能够回收的话,你可以考虑重新贷款。否则我觉得虽然利息比较低,也不见得就必须要重新贷款。尤其当你的欠款少于10万块、或者是少于12万的话,我觉得重新贷款意义不太大。因为你的费用,和每个月省下的钱相比,可能要好多年才能够打平。所以在这种情况下我都会跟我的客人说,你可以考虑考虑,你就不需要再重新贷款。

也有一些人是不愿意做繁琐的过程,因为重新贷款常常需要提供很多的文件,有的人就觉得这是一件很麻烦的事情。但是虽然这个过程有点麻烦,但是你每个月可以省下的钱能够抵消你那一段时间的麻烦,我觉得是值得的。

3a、是否有必要重新贷款?

当我们决定想不想要重新贷款、或者重新贷款能不能得到相应得到的利益呢?可以把你(重新贷款后)每个月省下的钱与(重新贷款)你需要支出的费用对比一下:如果你能够在两年之内把这个费用给收回来,你可以考虑一下重新贷款。但是如果你要很长的时间才能够把这个费用收回来,那我就觉得没有必要重新贷款。不是说你的利息能够降低你就一定能够得到好处。

3b、谁能拿到没有费用的重新贷款?

但是也有一些的人会考虑到用这种完全没有费用的重新贷款。这种重新贷款通常在你的贷款比较高的时候,通常25万以上或者30万以上,你有可能拿到没有费用的重新贷款。在这种情况下,即使利息能够降低百分之零点五,我觉得都是可以考虑做重新贷款。

3c不查收入贷款利率较高

但是我还是要提醒一些顾客:有些顾客常常打电话来问,你们有没有提供不查收入的贷款?因为每一个人的情况都不同,财务状况也不同,不是说你听朋友说这边有办不查收入的贷款,你就想要办不查收入的贷款。如果你提供的文件少的时候,(贷款)利息就相对比较高。现在如果你不能够提供税表,那么利息会在百分之四以上;如果你能够提供税表,现在利息是百分之三。这中间的差距也是蛮大的。除非你实在是提供不了一个税表,我们可以做这种不查税表、不查工资单的贷款。但是很多人一打电话来就问:你有没有办这种不查收入的贷款?我都会告诉他/她:先把你的收入让我审查一遍,我再告诉你什么方式是最适合你的。

3d、买投资房产不需要申请不查收入的贷款

疫情期间)我觉得投资房的人比较多了。自住房通常是跟他自己本身住房的需要而定,跟贷款的利息不是有很大的关系。譬如说他换了工作,他必须要买自住的房子,跟当时的利息多寡不是有很直接的关系。但是当利息低的时候很多人买一个投资房。趁贷款利息低的时候买房,你的投资报酬率就相对高了。

 在买投资房产的时候,一般来说都不需要做不查收入贷款,因为你在投资房产的时候你有租金的收入。通常租金收入能够把你的贷款给抵消掉。所以这种情况之下,你就没有必要说我要做这种不查收入的贷款。

3e、买投资房是否需要成立公司?

有人问过说买投资房需不需要成立公司?还是以个人的名义买?通常这个问题就必须自己解决。因为你用个人的名义买房,是申请住家贷款;如果你用公司的名买房的话,那你就必须要使用商业贷款的方式贷款。通常商业贷款利息比较高、费用也比较多。那好处是以后要是有什么责任的话,那就完全由你的公司来负责,不会牵扯到你个人的资产。

但是如果说你买一个商、住两用房的话,我通常会建议客人成立一个公司来买房。因为这样的话,责任风险就不会承担到你个人的财务上。

3f、申请投资贷款客户所有钱必须存银行60天以上

买投资房的时候,有一个大家最忽略的问题就是:审批投资贷款时,要求你所有的钱都必须在银行里面60天以上。因为我们在办贷款的时候需要提供60天的月结单。但这60天的月结单里,不能有大笔存款进来。如果你有大笔的存款,我们就要查你这笔存款是怎么来的?如果这笔存款是你刚刚卖掉一个房子、或者你卖掉股票、或者你是从另外一个账户转过来的钱都可以。但是如果这笔钱是你父母给的或朋友给的,那么这就不符合规定了。所以我告诉房地产中介或者是买投资房的人,都要他们提早准备把钱存在银行里面。你存进去以后,你开始看房子,你来办理贷款的时候,这笔钱必须要转银行里面60天,才会在办理贷款的时候引起不必要的误会。

3g、夫妻买2栋房能都用自住房贷款吗?

还有一点要强调的就是:很多夫妇都会说我买投资房以我老公的名义来买、不要把我的名字放上去。我为什么要这样呢?她说以后我可以用我的名义再去买一个房子。那我两边都说是自住房,利息比较低。这种状况在十几年前、20年前有可能这么做,但是现在因为网络资讯太发达了,只要上网一查,就知道这个房产是你老公的或者是你老婆的,再买另外一个房子就肯定要用投资的房子的利息来买,不可能说我要自住。

3h、如何断定你买的是自住房而不是商用房?

那还有一点:怎么样能断定说你买这个房可以说我要自住呢?就是你买的房跟你工作的地点只要不超过一个小时,通常我们可以说是自住房。或者说夫妇两人有一个人在这里、但是另外一个在外地工作,这种也可以说是自住房。举个例子:如果说你在费城有个房子。那你想在费城再买一个房子的话,我们就比较这两个房子的条件。假如说这两个房子条件差不多,你很难说服贷款审批人说你要买的这个房子要自住。

如果你现在的房子是一千尺,你要买一个房子两千尺,那么有可能你是自住,要搬到比较大的房子住。但是你从大的搬到小的房子住、除非是你退休了可以这么说。一般来说是你买的房子要比你现在的房子条件好、或者在你工作范围1个小时之内,可以考虑是自住房,否则可能都要用投资房的利息申请贷款。

4、疫情下贷款审查要求更严一些

(疫情)对贷款生意来说是没有太大影响,但是对于借款人来说(比原来)增加了很多附加条件。譬如说我们以前做贷款的时候,借款人只要提供报告就可以。但是自从疫情之后,他们又多加了条件:必须要你的收支平衡表,还要你的银行的那个月结,来证明你的这个收支平衡表是你的月结单上面的数字,是正确的。还有,所有的文件之前通常是在60天之内都有效,但是现在规定必须在30天之内有效。所以我在办贷款的过程当中,常常会要求客人提供你的工资单、银行的月结单,诸如此类的文件。相对来说是严格一些。

采访视频:

 

汉声贷款公司

905 Arch St., Suite 201, Philadelphia, PA 19107

电话:(215)733-0692,手机:215-768-7898

www.hansenmtg.com

责任编辑:张燕
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