【大纪元2022年12月08日讯】（大纪元记者李晓彤香港报导）尽管中共当局持续放松对房地产市场的限制，但市场需求未有改善。销售低迷之际，随着新一轮偿债高峰到来，大陆房企面临融资压力。有消息指中共当局再度放开“内保外贷”，让四大国有银行给部分内房企业提供离岸贷款以偿还境外债务。有分析认为，当局此前未有支援实质违约企业，此举恐难以提振国际投资者信心；亦有报告指出，只有需求复苏，才能弥补开发商的资金缺口。
内银据报为内房企业提供离岸贷款
路透社上周五（12月2日）引述多位消息人士指，中共监管机构要求四大国有银行（中国银行、建设银行、工商银行及农业银行）为资金匮乏的房地产开发商发放离岸贷款，以偿还其境外债务及美元债。开发商通过向银行提供内地资产作抵押以取得离岸贷款。
报导引述消息人士指，该项要求是监管机构通过“窗口指导”形式，即无书面记录的口头形式。消息人士称，优质的开发商将有望符合资格，例如旭辉控股、碧桂园、美的置业、龙湖及新城发展。
报导指，中共央行、中共银保监会 (CBIRC) 、四大银行以及五家发展商代表未有回应。
报导又引述两位消息人士称，通过获得银行贷款，开发商得以偿还离岸贷款及美元债券，有利于修复国际投资者信心。
长期关注中国经济的经济学博士李松筠12月5日对大纪元记者表示，金融机构提供离岸贷款，主要是以“内保外贷”形式。若消息属实，中共当局重启“内保外贷”属不得已办法。
内保外贷即境内银行为境内企业在境外投资的企业提供担保，由境外银行给境外公司发放相应贷款。
李松筠指出，大陆房地产企业多次发生美元债违约，严重打击国际投资人信心，不仅这些违约企业可能面临严重后果，也意味着中资企业信誉破产，更难以在离岸市场融资。
她进一步指出，财政吃紧的中共当局，只能选择性地救助一些企业，作用恐怕有限。另一方面，房地产债务危机爆发以来，多家房企境外债违约，但中共当局之前一直未在离岸市场方面给予援助，现在想要挽回国际投资者的信心，可能为时已晚。
楼市偿债高峰到来 金融系统风险上升
从路透引述消息人士所提及的开发商来看，就目前房企的情况，发生实质违约的企业以及偿还海外债规模及压力较大的企业并未纳入其中。在房企面临大量海外到期之际，房企海外债发行几乎“清零”。
穆迪在10月31日的报告中表示，需求疲弱导致房地产销售持续下滑，且未来12个月受评开发商再融资需求较高。自今年11月1日起的12个月内有221亿美元的境外债券到期或可回售。
穆迪报告中所说的情况属于大陆房地产业的普遍情况。参考克而瑞数据，今年第四季度，大陆200家核心房企境内外债券合计到期规模为1,812亿元人民币，其中海外债占比超过三分之一，达到617亿元人民币。
明年债务压力亦不容小觑。根据中指研究院数据，明年首11个月，大陆房企海外债券到期规模为3,541.98亿元人民币，偿债高峰分别集中在1月（568亿元人民币）、4月（556亿元人民币）和10月（435亿元人民币）。海外偿债规模较高的房企包括恒大、中海、佳兆业、融创、富力、万科、禹洲、花样年等。其中部分房企已发生海外债实质性违约，例如恒大、佳兆业、融创、禹洲、花样年等。
房地产债务危机已经向金融系统传导。
瑞银证券中国首席经济学家汪涛，在11月9日发布的报告中提到，中国银行业对房地产行业的信贷敞口较大。该行估计，截至2021年底，银行业对房地产行业的整体信贷敞口是大约100万亿元人民币，相当于银行总资产规模的30%或是银行贷款总额的50%。
穆迪12月2日发布报告指，在房地产行业低迷和中国经济增长放缓的情况下，中国金融体系面临的风险正在上升。报告写到：“一些保护金融体系的缓冲正在受到侵蚀，如果房地产市场持续低迷，这将构成风险。”
经济学家：只有需求复苏 才能弥补发展商资金缺口
法国外贸银行亚太区首席经济学家Alicia Garcia Herrero于11月22日发布报告指，对于没有政策支持的离岸市场，房地产市场的改善程度十分关键。
报告指，当局向大陆民营企业提供了2,500亿元人民币的债券融资支持，但这个数字仅相当于在岸民营企业债券总余额的12%，其中房企占比15%。对于开发商来说，新出台的支持政策可能只有助于争取时间。
在资产规模排名前十、未出现违约的开发商中，该行估算有51%的现金流入来自预售，18%来自银行贷款，3%来自债券，0.2%来自股市。
开发商资金链断裂的症结不仅在于融资，还在于住房需求，这是直接关系到预售收入的重要因素。由于近年来疫情影响和监管收紧，家庭对楼市的信心低于以往任何时候。而只有需求复苏，才能弥补预售的资金缺口。@
责任编辑：陈玟绮
