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房市转折点已到 转卖房产仍可获巨额收益

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【大纪元2022年08月18日讯】(记者李扪心综合报导)房地产数据分析公司CoreLogic 的最新“得与失”(Pain & Gain)报告显示,尽管房地产的转售已达到转折点,但大多数房主在出售房屋时仍在继续赚取可观的利润

Corlogic第二季度的数据显示,后疫情时代的房地产市场已经逐渐失去动力。在截至今年6 月(今年第二季度)的3个月中,有98.1% 的房地产转售实现了毛利润或收益(即售价高于最初购买价格),这个数据低于今年第一季度的99.1% 和去年第四季度的99.3%。

CoreLogic NZ的首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森(Kelvin Davidson)表示,随着利率上升和新房源激增,房地产市场的权力平衡已经从卖家转移到买家,所以这个结果并不意外,而且房价本身也在下跌。

以金额计算,转售利润中位数,也从今年第一季度的41.8万元和2021 年第四季度的44万元的历史新高,降至37万元。

戴维森认为,虽然转售数字有所减弱,但仍然相对较高,显示大多数房地产转售仍在赚取可观的毛利润。

“我们必须将这些盈利数据放在其背景中,即它们仍然处于历史强劲水平,这反映了房主平均持有房产7~8年,即使房价在短期内走弱,也能锁定收益。”他说。

“但无论如何,转折点已经到来,对于自住业主来说,除非他们正在换小房或搬到更便宜的地方,转售所得通常并不是一笔意外之财。卖家通常需要把所得的全部,再加上一些,才能升级买到下一套房产。”

2022 年第二季度房地产转售的疲软表现,在全国大部分地区以及房地产类型(房屋与公寓)或业主类型(自住业主与投资者)中,都很明显。

中位房产持有期保持稳定

第二季度获利转售的房产中位拥有年限,为7.6 年。自2018 年年中以来,7~8年的中位持有时间一直保持稳定,但这比2015 年底以来的近9年仍呈减少趋势。

本季度亏损转售的中位拥有时间,仅为1.3 年,低于一季度的2.1年,也低于2020 年第四季度最近一次周期性峰值的3.6 年。

“然而,鉴于失业率持续较低,其中许多不太可能是因‘压力’而销售,可能与个人情况的意外变化有关。”戴维森说。

奥克兰亏损转售占比翻番

房市额外疲软是几个主要中心城市的新趋势,最明显的是奥克兰、惠灵顿和汉密尔顿,其他地方的情况比较稳定,尽管有所减弱。

在奥克兰,第二季度有3.6% 的房地产转售录得总亏损,占比为今年第一季度1.8%的2倍,是自2020 年第三季度(4.5%)以来的最高数字。

汉密尔顿的亏损转售份额在第二季度也出现了大幅上升,从第一季度的0.2% 上升到2.6%——这是自2020 年第二季度以来的最高水平。

惠灵顿的亏损转售率,从今年第一季度的1%上升至第二季度的2.2%,为2016 年第四季度(2.3%)以来的最高水平。戴维森认为,惠灵顿的转折点“非常明显”,因为随着房价的强劲和长期增长,该市的亏损转售比例一直很低。

陶朗加从第一季度盈利转售的100%,变为第二季度转售的1.1%毛亏损。达尼丁的亏损转售房屋数量,从第一季度的0.2% 增加到第二季度的1%,而基督城则从0.7%小幅上升至0.9%。

戴维森说:“虽然这些数字很低,但它们却标志着之前非常强劲的市场的转折点。”

“大多数房屋出售价格仍然远高于他们最初支付的价格。其中奥克兰和陶朗加房屋转售的毛利润超过50万元,惠灵顿的毛利润超过45万元,汉密尔顿的毛利润约为40万元,基督城和达尼丁的毛利润超过30万元。但同样,这些数字都没有前几个季度那样高。”

独立房屋转售比公寓更易盈利

房屋的盈利转售率18 个月来首次跌破99%,今年第二季度为98.5%。

公寓盈利转售率连续3个季度下降,从2021 年第三季度的94.6%,下降至今年第二季度的87.4%,这个数字意味着,今年第二季度以低于购买价格转售的公寓,占比高达12.6%。

房屋的转售利润中位数为36.6万元,公寓达到19.7万元。而转售损失额度,独立房的中位数为2.5万元,公寓的中位数为7.4万元(这个数字仅涵盖相对较少的公寓交易)。

“按房产类型划分的数据,再次证实了近期市场状况的变化,盈利转售占比有所减少,亏损转售发生的频率则更高,尤其是公寓,与房屋相比转售获利往往更少,显示出更大的波动性,”戴维森说。

自住房转售更易盈利

对于自住业主而言,今年第一季度99.4%的转售实现了毛利润——但这一数字在截至6月的三个月内略有下降至98.6%。这是自2020年第三季度以来最疲软的数字,当时为97.3%。

同时,第二季度投资者房地产盈利转售的份额,也从第一季度的99.1%下降至97.6%。这也是近两年来最疲软的数字(97%)。

房地产市场展望

尽管随着资本收益消退和抵押贷款利率上升,一些投资者最近可能已经重新评估了他们的资金数额,但戴维森表示,最新的季度数据再次证实了其他证据,即目前还没有出现“抛售”或急迫退出市场的情形。

令人担忧的是那些在2021年最后一个季度买房的首次购房者,当时价格处于顶峰。假设他们使用了20%的押金,并且还没有偿还本金,那么房价的疲软可能会使500 多个首次购房者资产陷入负值,就是抵押贷款比他们房屋现在的价格还高。

他说:“未来几个月,房价可能会进一步下跌,因此转售盈亏数据可能会在接下来的两个季度和2023年进一步走弱。”

“然而,由于失业率仍然很低,预计长期增长将在某个阶段恢复,真正的‘强制销售’仍然很少,而且借款人愿意并能够度过低迷期。出于这个原因,大多数卖家可能会在未来几个季度继续看到毛利润,特别是如果他们已经拥有该物业很长一段时间。只是这些利润可能比我们习惯的会更少见一些,额度也会更少一些。”

责任编辑:筱康

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