【大纪元2022年08月18日讯】（记者李扪心综合报导）房地产数据分析公司CoreLogic 的最新“得与失”（Pain & Gain）报告显示，尽管房地产的转售已达到转折点，但大多数房主在出售房屋时仍在继续赚取可观的利润。
Corlogic第二季度的数据显示，后疫情时代的房地产市场已经逐渐失去动力。在截至今年6 月（今年第二季度）的3个月中，有98.1% 的房地产转售实现了毛利润或收益（即售价高于最初购买价格），这个数据低于今年第一季度的99.1% 和去年第四季度的99.3%。
CoreLogic NZ的首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）表示，随着利率上升和新房源激增，房地产市场的权力平衡已经从卖家转移到买家，所以这个结果并不意外，而且房价本身也在下跌。
以金额计算，转售利润中位数，也从今年第一季度的41.8万元和2021 年第四季度的44万元的历史新高，降至37万元。
戴维森认为，虽然转售数字有所减弱，但仍然相对较高，显示大多数房地产转售仍在赚取可观的毛利润。
“我们必须将这些盈利数据放在其背景中，即它们仍然处于历史强劲水平，这反映了房主平均持有房产7～8年，即使房价在短期内走弱，也能锁定收益。”他说。
“但无论如何，转折点已经到来，对于自住业主来说，除非他们正在换小房或搬到更便宜的地方，转售所得通常并不是一笔意外之财。卖家通常需要把所得的全部，再加上一些，才能升级买到下一套房产。”
2022 年第二季度房地产转售的疲软表现，在全国大部分地区以及房地产类型（房屋与公寓）或业主类型（自住业主与投资者）中，都很明显。
中位房产持有期保持稳定
第二季度获利转售的房产中位拥有年限，为7.6 年。自2018 年年中以来，7～8年的中位持有时间一直保持稳定，但这比2015 年底以来的近9年仍呈减少趋势。
本季度亏损转售的中位拥有时间，仅为1.3 年，低于一季度的2.1年，也低于2020 年第四季度最近一次周期性峰值的3.6 年。
“然而，鉴于失业率持续较低，其中许多不太可能是因‘压力’而销售，可能与个人情况的意外变化有关。”戴维森说。
奥克兰亏损转售占比翻番
房市额外疲软是几个主要中心城市的新趋势，最明显的是奥克兰、惠灵顿和汉密尔顿，其他地方的情况比较稳定，尽管有所减弱。
在奥克兰，第二季度有3.6% 的房地产转售录得总亏损，占比为今年第一季度1.8%的2倍，是自2020 年第三季度（4.5%）以来的最高数字。
汉密尔顿的亏损转售份额在第二季度也出现了大幅上升，从第一季度的0.2% 上升到2.6%——这是自2020 年第二季度以来的最高水平。
惠灵顿的亏损转售率，从今年第一季度的1%上升至第二季度的2.2%，为2016 年第四季度（2.3%）以来的最高水平。戴维森认为，惠灵顿的转折点“非常明显”，因为随着房价的强劲和长期增长，该市的亏损转售比例一直很低。
陶朗加从第一季度盈利转售的100%，变为第二季度转售的1.1%毛亏损。达尼丁的亏损转售房屋数量，从第一季度的0.2% 增加到第二季度的1%，而基督城则从0.7%小幅上升至0.9%。
戴维森说：“虽然这些数字很低，但它们却标志着之前非常强劲的市场的转折点。”
“大多数房屋出售价格仍然远高于他们最初支付的价格。其中奥克兰和陶朗加房屋转售的毛利润超过50万元，惠灵顿的毛利润超过45万元，汉密尔顿的毛利润约为40万元，基督城和达尼丁的毛利润超过30万元。但同样，这些数字都没有前几个季度那样高。”
独立房屋转售比公寓更易盈利
房屋的盈利转售率18 个月来首次跌破99%，今年第二季度为98.5%。
公寓盈利转售率连续3个季度下降，从2021 年第三季度的94.6%，下降至今年第二季度的87.4%，这个数字意味着，今年第二季度以低于购买价格转售的公寓，占比高达12.6%。
房屋的转售利润中位数为36.6万元，公寓达到19.7万元。而转售损失额度，独立房的中位数为2.5万元，公寓的中位数为7.4万元（这个数字仅涵盖相对较少的公寓交易）。
“按房产类型划分的数据，再次证实了近期市场状况的变化，盈利转售占比有所减少，亏损转售发生的频率则更高，尤其是公寓，与房屋相比转售获利往往更少，显示出更大的波动性，”戴维森说。
自住房转售更易盈利
对于自住业主而言，今年第一季度99.4%的转售实现了毛利润——但这一数字在截至6月的三个月内略有下降至98.6%。这是自2020年第三季度以来最疲软的数字，当时为97.3%。
同时，第二季度投资者房地产盈利转售的份额，也从第一季度的99.1%下降至97.6%。这也是近两年来最疲软的数字（97%）。
房地产市场展望
尽管随着资本收益消退和抵押贷款利率上升，一些投资者最近可能已经重新评估了他们的资金数额，但戴维森表示，最新的季度数据再次证实了其他证据，即目前还没有出现“抛售”或急迫退出市场的情形。
令人担忧的是那些在2021年最后一个季度买房的首次购房者，当时价格处于顶峰。假设他们使用了20%的押金，并且还没有偿还本金，那么房价的疲软可能会使500 多个首次购房者资产陷入负值，就是抵押贷款比他们房屋现在的价格还高。
他说：“未来几个月，房价可能会进一步下跌，因此转售盈亏数据可能会在接下来的两个季度和2023年进一步走弱。”
“然而，由于失业率仍然很低，预计长期增长将在某个阶段恢复，真正的‘强制销售’仍然很少，而且借款人愿意并能够度过低迷期。出于这个原因，大多数卖家可能会在未来几个季度继续看到毛利润，特别是如果他们已经拥有该物业很长一段时间。只是这些利润可能比我们习惯的会更少见一些，额度也会更少一些。”
责任编辑：筱康
