【大纪元2023年06月24日讯】今天的主题，我们讲来谈一谈美国的新房销售市场，因为去年抵押贷款利率直线上升之后，建筑商简直是吓得发抖，很多买房的合约都被临时取消，像是主要市场在西部、西南部的KB Home就被取消了近七成。但是从去年底到现在，在建筑商推出许多买房的优惠方案之后，市场又逐渐出现不同的变化。以下就一起来看看新房市场出现哪些改变。
5月份新房建筑数据
首先来看几个最新的新房建筑数据，5月份新房开工量和许可证出现猛增，开工量创一年多以来最高水平。5月份单户住宅开工量接近1百万套，比4月份增长18.5%，比去年同期下降6.5%；发放的住房许可证有149万份，较4月份增长5.2%，较去年同期下降12.7%；房屋竣工量为152万套，环比增长9.5%，同比增长5%。
这些数据除了竣工量，其它都比去年还是减少，不过已经比四月份大大增加，所以我们发现房屋建筑商，正在通过加速建筑新项目，来应对新房销售的增长和现有房屋库存量极低的情况。因为，我们都知道现有的二手房的可售库存量极低，所以许多有能力继续买房的买家，只好转向购买新建房屋，房屋建筑商也注意到了这一点。
而且，随着建筑商的优惠措施，推动了买家的交易，在现有房屋销售下降的情况下，新房销售一直在上升，这使得建筑商的信心从去年的低点回升。在如今充满挑战的房地产市场中，这是一个好消息！
美国房市低迷 建筑商为何加紧盖房？｜新房市场180度大转变｜建筑商信心回升｜三大原因 促新房销售旺｜建筑商股价看好｜5月最热门房地产市场【美国地产热点】6/22/2023
建筑商的绝地反攻
今年1月初的时候，KB Home的第四季度买家合同取消率高达68%，远高于2008年金融海啸，当时的取消率是47%。KB Home首席执行官杰弗里・梅兹格 （Jeffrey Mezger）显然对取消率感到担忧，他当时告诉投资者：“根据市场动态和每个社区的新房积压水平，我们在春季销售季节之前会更加积极地定价，以便产生新订单。”
事实上，在上市房屋建筑商中，KB Home 受到去年抵押贷款利率上升的打击尤为严重。原因是KB Home的业务集中在西部和西南房地产市场，这些市场在2022年下半年房价的下调幅度最大。
KB Home有81%的业务集中在美国西南部（51%）或西海岸（30%）。更糟糕的是，KB Home的业务量在拉斯维加斯占有12%，在奥斯汀占有10%，但正如大家过去一年看到的，这两个市场的销售量和售价都因为利率上扬，受到很大的冲击。
不过所幸，正如梅兹格说的，在透过积极的定价策略之后，也就是调降新房价格，今年第二季的合约取消率已经降到22%，比去年第四季和今年第一季都大大的增加销售量。所以梅兹格现在很有信心的说，他们有能力实现2023年的收入目标。
那到底从去年底到今年为止，发生了哪些事情，导致新房销售出现如此大的转变呢？
新房销售转变的三大原因
大概有三个原因，第一个是刚刚就提到的，二手房市场极度缺乏的库存量，根据Redfin，截至6月11日的四个星期内，美国的待售房屋总数同比下降6%，创13个月以来的最大降幅，同时新挂牌量下降23%，延续了连续10个月的两位数下降的颓势，如果与2018年6月相比，现在待售房屋减少了39%，如此少量的待售房让买家只好转而购买新房。
第二个是春季的购房旺季发生了一些作用，不管是寻求搬到郊区的人，或是千禧一代的新购房者，都希望在这时候的买家市场中获得一些好处，尽管抵押贷款利率还是很高。
第三个是建筑商的主动因素，因为他们担心新房销售不出去，为了防止造成贷款违约的发生，所以他们纷纷推出降价策略，而且还帮买家买断利率，帮助买家降低每个月的负担。
华尔街看好建筑商股票
现在华尔街也很看好这些建筑商的股票，他们认为只要抵押贷款利率还在高位，那麽建筑商持续推出利率买断的优惠措施，新房的销售就会长红。为什么呢？因为在二手房市场上，现有房屋的屋主在所谓的“锁定效应”下仍然不敢或不愿出售房屋，他们都获得利率上涨前的低利率，当然很少人愿意换到可能多一倍的利率，而且房价、物价还是那么高，当然还是保守一些比较好。
因为这样的转变，建筑商从去年的销售低迷，获得了新动力，同时也转化为投资者纷纷购买住宅建筑商的股票。今年以来，KB Home的股价上涨了60%，其它主要建筑商今年也大幅上涨，包括Pulte Group今年迄今上涨70%、Toll Brothers上涨50.7%、Lennar上涨32.2%、DR Horton上涨31.2%。
2022年下半年，由于抵押贷款利率飙升，导致买家取消率也跟着飙升，真的吓坏的这些建筑商。因此，全美各地的建商都在争先恐后地推出所谓的激励措施。而像里诺、奥斯汀这样快速冷却的市场，建筑商则不得不将房价削减10%或者15%，在某些情况下甚至是20%，可能位置比较差、格局比较不好的房产，降价的幅度就会比较大。
德意志银行研究人员在6月初的一份报告中认为，房地产市场的下一步行动是新建筑销售的繁忙，而现有的二手房市场，仍然受到很大的限制。而且，美国房地产市场仍然处于建设不足的情况之下，在需求仍然不低，建设加速当中，房屋建筑商的股票仍然有更大的上涨空间。
美国的几大建筑商
这边我也顺势介绍一下美国几个最大的住房建筑商，像是KB Home的总部位在洛杉矶，截至今年三月底的公司市值有近33亿美元，截止至去年底的利润有8.17亿美元，总收入有69亿美元，截至6月21日的股票价格是52.01美元。
Pulte Group，其总部位在亚特兰大，截至今年三月底的公司市值130.73亿美元，截止至去年底的利润有26.17亿美元，总收入有162.29亿美元，截至6月21日的股价是75.75美元。
Toll Brothers，其总部位在宾夕法尼亚州的华盛顿堡，截至今年三月底的公司市值是66.47亿美元，截止至去年底的利润有12.87亿美元，总收入有102.76亿美元，截至6月21日的股价是76.21美元。
Taylor Morrison，总部在亚利桑那州的Scottsdale，截至今年三月底的公司市值是41.44亿美元，截止至去年底的利润有10.53亿美元，总收入有82.25亿美元，截至6月21日的股价是47.43美元。
民调：买家最信赖的建筑商
或许看这些公司市值对一般人没什么感觉，所以我们来看一份Life story Research的调查，他们对超过五万名新房购买者进行民调，询问他们对建筑商信任度、质量、口碑，还有各项施工满意度，例如冷暖空调、厨房电器等等，所以是一份挺细致的建筑商民调。
民调结果，在2022年最受信赖的前二十名建筑商中，刚刚我们介绍的建商都有入榜，其中Taylor Morrison更是名列第一，第二名是Ashton Woods，第三是Stanley Martin，另外Toll Brothers是第10名，Pulte是第17名，KB Home是第20名。
美国房市低迷 建筑商为何加紧盖房？｜新房市场180度大转变｜建筑商信心回升｜三大原因 促新房销售旺｜建筑商股价看好｜5月最热门房地产市场【美国地产热点】第120集
5月最热门房地产市场
接下来，我们来看今年五月最热的房地产市场，根据Realtor.com的调查，市场热度排名考虑了房地产市场的两个方面：一个是市场需求，另一个是上市天数。结果最热门的是新罕布什尔州的曼彻斯特-纳舒厄地区（Manchester-Nashua），这也是曼彻斯特都会区第19次被评为全美最热门的房地产市场，曼彻斯特自2020年2月以来一直保持在前20名。
总体来说，现在最热门的市场依然是可负担性较高的地区。5月份最热门市场中有12个的上市价格中位数低于全美中位数。价格最低的市场是伊利诺伊州的罗克福德（Rockford），上市中位价为18.9万美元，比全美上市中位价44.1万美元低了57.3%。
东北部就业吸引买家
不过，随着昂贵的东北市场，包括波士顿和布里奇波特（Bridgeport）都会区的加入，20个最热门市场的平均上市价格较上个月有所上升，前20名市场的平均上市价格为46.2万美元，比全美中位数高出4.7%。
而且，这次名单上仅有东北部和中西部地区的城市，西部和南部缺席了本次名单，可以说后面这两地区的房价，要不是本来就已经很贵，不然就是疫情之后都已经上涨太多。
本月榜单上的13个东北市场之中，有10个聚集在一起，通常围绕波士顿地区并向纽约市地区延伸。麻萨诸塞州和更大的新英格兰地区，都拥有强劲的就业条件，去年的就业增长超过了全美。因此带来住房需求旺盛和库存紧张，给房价增加上涨压力。
所以，买家只好往更远的地方寻找能负担的房价。例如康科德、曼彻斯特、波特兰和伍斯特都会区，都与波士顿都会区接壤，波士顿都会区也在本月的名单上，显示了买家对这个靠近东北枢纽的城市的住房需求。
中西部可负担性佳
经济实惠的中西部大都市在五月的榜单上占据了7位。这些中西部市场的平均上市价格为31.7万美元，比全美中位数低28.2%，但这些市场的平均上市价格却已经比一年前高出14%。
威斯康星州和俄亥俄州各有2个市场上榜，密苏里州、印第安纳州和伊利诺伊州各有1个市场。名单上的所有中西部市场的定价，均低于全美中位数，但是获得的平均查找次数是典型美国上市房的2.3倍。
平均而言，这几个中西部市场的上市天数，比全美典型房产快两周多，实在是非常惊人的销售速度。
所以，以上我们发现几个趋势：买家在往新房靠拢、往可负担房价的地区靠拢、往就业机会多的低区靠拢。
自从远程工作开始盛行之后，加上随后利率上涨，人们虽然有更大的自由度来选择自己的家，但也不得不更慎重考虑荷包深度。随着美国房地产行业正在面临重大的位移，对比旧金山的人口流失，和佛州迈阿密的流入，是天壤之别的差异。而且这场房地产板块的移动，还处在现在进行式，并没有减缓。◇
责任编辑：李曜宇
