【大纪元2023年06月29日】（大纪元记者季薇多伦多报导）面对国际货币基金组织（IMF）最近警告，加拿大房地产市场是北美和欧洲27个发达经济体中风险最大的市场，专家称，加国房市和借款人面临的风险趋于稳定，在某些方面甚至有所改善。
IMF提醒，家庭债务和浮动利率房贷高的国家“违约风险增加”。加国专家称，不能表面理解IMF所指的房市风险，该风险旨在警告消费者、投资者、贷方和政策制定者等。
加拿大房市风险指标稳定
《金融邮报》自由撰稿人莫拉尼斯（Stephen Moranis），与多伦多都会大学房地产管理学教授、城市分析研究所所长海德尔（Murtaza Haider）快速审视加拿大房市和借款人的状况后发现，两者的风险指标稳定，甚至有所改善。
他们认为，依据加拿大央行最近发布的报告，加拿大金融和房地产市场没有那么令人担忧。
加央行表示，“家庭债务水平高企和房价高企”，密切关注相关风险指标的变动至关重要。
两人审视这些指标认为，加拿大金融脆弱性的增加，可能更多地与加息有关，而不是房价上涨所致。此外，一些风险指标随着时间的推移有所改善而不是恶化。
发行新房贷数量和质量改善 房贷发放自2020年2季度迅速上升后，在2021年1季度达到顶峰，房价在2021年继续上涨，但房贷发放从2021年1季度峰值的28万2,272份，大幅下降到2023年1季度的13万2,672份。
在疫情期间，浮动利率房贷占比，从2020年1季度的9.15%，飙至2022年1季度新发放贷款的54%。自高峰以来，浮动房贷利率已下降至疫情前水平，其中固定利率房贷显着增加，占今年1季度新增房贷的87%。
另一个朝着正确方向发展的风险指标是，贷款收入比（LTI）超过450%（高风险房贷）的新房贷占比。高LTI房贷在2022年1季度达到顶峰，此后已降至疫情前水平。 投资者在高LTI借款人中占比最小，远低于首次置业者和重复买房者。
贷款与房屋价值比率（LTV）是衡量高风险（贷款占住宅价值达95%）借款买房者的另一个指标。LTV越高，风险越高。 自2020年以来，高LTV新房贷份额一直在下降，2023年1季度，在新房贷中，只有不到5%的LTV为95%或更高。
近期，有一些风险指标有所恶化。例如，自2022年初以来，新房贷债务占家庭收入比，即偿债比率（DSR），急剧增加。
但两位专家认为，这更多地与加息有关而不是房价上涨。即使房价在2014年至2021年期间迅速上涨，DSR仍然保持稳定，首次购房者的DSR甚至下降。
另一个恶化的指标是至少拖欠60天还款的负债家庭占比，从2021年3季度的不到2%，上升到2023年1季度的2.28%。
但这些恶化数据不足以让人感到恐慌。首先，0.14%的增长率令人担忧，但不会让人震惊。 其次，目前的房贷拖欠率为0.12%，为2014年以来的最低水平。拖欠率的上升幅度很小，并且房贷的分期付款不一定与房市有关。
房地产投资者风险低于首次置业者
自疫情开始以来，投资者买房的比例从22%增加到27%。有些人对此表示担忧，但两人认为，投资者借款人的LTV和LTI比率等风险指标，都低于首次置业者或重复买房者。而高风险买房的借款人的数量和比例的增长，不太可能影响整体风险指标。
加拿大央行的报告展示了令人安心的家庭资产负债表，以及加拿大人如何管理和偿还债务。那么，加拿大怎么被IMF评估为风险最高的房市呢？
两人说，IMF的警告不是出自该机构著名的高级宏观计量经济学研究，只是一个排名，更多依赖的不是分析图表。
持续的通货膨胀和利率的持续上升可能会导致经济的不确定性，从而带来更高的风险。问题是：如果利率继续攀升，加拿大借款人会继续负责任地管理债务吗？
两人建议，借款人和贷款人要谨慎，不要过度扩张，并关注失业导致的意外收入中断。
两人幽默地说，债务（debt）是一个4个字母的单词，人们依赖它需要格外小心。◇
责任编辑：文芳
