【大纪元2024年02月06日讯】据统计,超过2/3的婴儿潮一代居住的房子,已经有30年以上的历史了。这代表着,在美国买到的房屋,很可能都需要要大翻修一番才能入住。如果你不想要劳心劳力的大翻修,除了买新房以外,你可能还要避开以下一些城市,除非你想投资翻修房。本期我们就从买房和翻修的角度来谈一谈,美国房地产的世代鸿沟。
房屋变成时间胶囊
大家应该知道时间胶囊这个东西吧,时间胶囊就是把你自己珍藏或值得纪念的东西放在一个盒子里,然后埋到土里,或者是藏在一个不为人知的地方。然后等数十年后,再把它拿出来细细品味,或者是回味一番。
但是如果一整栋房屋,变成了时间胶囊呢?这不一定是一件很酷的事。因为现在很多的美国婴儿潮世代的屋主,已经在现有的房子里,居住了非常长的时间。而且很多人,都没有翻修过,或者是更新屋内的设备,使得这些房产,可能还保留很多上个世纪的宝贝和样貌。
在美国,所谓的婴儿潮世代,指的是1946到1964年间出生的人口,因为这时候人口大量出生,所以就被称为婴儿潮世代。他们现在的年龄在60到78岁之间,因为时间跨度比较大,要细分的话,还可以分成两部分,一个是60岁到69岁,和70岁到78岁的两大族群。
居家网站Leaf home做了一项调查,发现有七成三的婴儿潮世代屋主,已经在现在的房屋居住了十多年。而且,甚至有六成八的人,他们的住家已经有30年以上的历史。也有五成五的人,没有计划搬家。即便住了这么久,据调查,多数人并没有想为家增添新设备,或加装一些改善生活、维持生活起居安全的装置,简单的说,多数老人家们只想维持原样,继续生活。
为何婴儿潮一代不想搬家?
那为什么婴儿潮一代的人,多数都不想搬家呢?调查显示,理由是无需搬家、离家人近或搬家费用太高等这三个原因,是他们就地养老的主因。其它比较次要的原因是,犯罪率低、天气因素,还有利率问题。
再细分来说,因为西部和南部的天气比较暖和,使得住在这两区的人不太愿意搬家。另外,现在还在工作的婴儿潮一代,会比退休的人更在意利率问题,这也导致他们更不敢随意搬家。
老年人想搬家的原因
不过,也有四成五的人想要搬家,最大原因是家庭因素的变化,可能是人口的减少或者是增加,应该多数会是减少,毕竟孩子长大了都可能会搬出去独立生活;另一个大因素是退休想搬家。比较次要的原因是气候、财务或者是想搬到更靠近家人的地点。
至于他们会想搬到哪些类型的住家,没有意外,最大部分人会搬到比现在更小面积的房产中,另一个是选择搬到退休社区生活,不过这个选项比第一个少了一半以上。
千禧世代对房市的怨言
反观在千禧世代中,有八成四的人想要搬家,其中的六成表示家庭需求的改变是搬家的主要原因之一,而且近一半的人表示,他们计划在下一次搬到更大的房子中去。
想买房的千禧世代很多,但是近二分之一的千禧世代(47%)强烈认为薪资没有跟上房价的成长。还有近三分之一的人认为,今天的年轻人,比前几代人面临更大的买房困难,也有两成六的人认为,房地产市场是被有钱人操控的。
被年轻人同意的观点还有,投资者应该被禁止购买独立房用来盈利,而且世代的鸿沟达到历史新高,还有拥有住房的美国梦已经破灭。在这些观点中,有高达两成至两成二的人认同。而且,那些还不是屋主的更年轻的千禧世代,对房地产市场的前景,更加显得悲观。
美国婴儿潮VS千禧世代 房地产的世代鸿沟|老年人为何不搬家 不装修?|拥有房产的美国梦破灭?|房市被有钱人操控?【美国地产热点】第146集
所谓年轻的千禧世代,是指27-34岁的人,较年长的千禧世代是指35-42岁。他们对一些问题的看法也有不同。更年轻的人认为,买房的可能性不利于年轻人,但是较年长的人,在这个问题上,同意的比较少;比较多的年轻人也认为,老年人应该换到更小的房屋,把一些大的房屋让出来,但较年长的千禧世代,在这个问题是持较少的认同。
在这个调查中,我们可以看到,美国的年轻世代对现今的房地产市场也充满了怨言,认为房价涨太快太高了,薪资不仅跟不上,老年人还不肯卖房,投资者也是他们买房的最大对手,而且就算租房子,租金还不断上涨。使得这些年轻人认为,在房地产上的世代差距达到了前所未有的程度。
老年人的遗产
尽管,部分年轻人怪罪老一辈太长时间持有房地产,害他们无房可买。但是,有调查显示,有八成一的婴儿潮世代计划在去世时留下遗产,并且超过一半的人,计划留下50万美元以内的遗产给下一代。
不过,有趣的是,竟然有五成一的千禧世代,并不期望获得任何遗产。这可能是民族性的差异,在华人圈子里,上一代把财产留给下一代,似乎是理所当然的,但是在美国人的文化里,独立生活才是重点,况且老一辈的钱,可能连养老都不够花用。
我就曾经看过一则报导,说一位美国老奶奶,将几十万的遗产留给孙子和孙媳妇,但是孙子为了把奶奶带在身边照顾,把钱用在医疗费、照护费用,结果到奶奶去世后,遗产只剩几百美元。这其实算是不错的结局,至少这位年轻人尽了自己的责任,而且用的是奶奶自己的钱,到最后也没有负债。
美国哪里有最多的老房子?
回到我们正题上,因为有这么多的婴儿潮世代屋主,不愿意搬家,也没有意愿更新房屋,所以当哪天买到这些房屋时,你很可能需要做大量的翻修工作。根据Realtor.com的调查,在全美范围内,大约二十分之一的房源需要某种程度的维修或翻新。
不过,这些需要翻修的老房子,虽然旧,却是房地产投资的好标地,只要它的位置不差,做好部分的翻修,多数都能获得不错的回报,除非你是要自住用。投资客就是专找这种老旧房屋来升级,然后赚取价差的,但是要找到信任的装修团队、足够便宜的材料、在足够快的时间内翻修,不然投资翻修房也不是太轻易的工作。
如果我们从美国四大地区来看,中西部有6.4%的待售房源需要翻修,是最高的比例,第二是东北部,有6.3%,再来是南部和西部,分别为4.4%和4.0%。
深入到州一级,伊利诺伊州是一个热点,几乎每10个房源中就有1个属于待修的房屋类别。宾州、西维吉尼亚州和马里兰州紧随其后,每12或13个清单中,约有1个需要翻新。
十个有最多翻修房的城市
进一步放大看,康乃狄克州的纽黑文(New Haven),待装修的待售房屋比例很接近三成(29.7%),这里就是耶鲁大学的所在地,聚集了高知识份子与投资翻修房者的独特组合,而且这些待装修的房产,其中位数挂牌价只有26万2,500美元,是投资的不错选项。
第二名是印第安纳州的加里(Gary)有21.4%的待售房比例需要翻修,而且这些房产的中位数房价只有惊人的六万美元!1900年代初,Gary是美国钢铁生产的领导者,但在上世纪后半叶,它遭受了工业和人口的下降。如今,很多房屋正在老化,超过五分之一的待售房屋,需要一些细心呵护。
第三名是阿肯色州的派恩布拉夫(Pine Bluff),19.1%的待售房需要翻修。可以肯定的是,派恩布拉夫是一个小城市,居民一直在流失。但对于那些渴望搬入并安家的人来说,这座城市距离阿肯色州的首府小石城相对较近,向西北行驶约45分钟车程就可以抵达。而且,这些待修房屋的中位价,只要45,000美元!
其它前10名的还有:纽约州的锡拉丘兹(Syracuse)、密西根州的弗林特(Flint)、乔志亚州的梅肯(Macon)、新泽西州的纽瓦克(Newark)、密苏里州的圣路易斯(Saint Louis)、宾州的费城(Philadelphia),和科罗拉多州的奥罗拉(Aurora)。
比较被我们华人朋友所熟悉的,应该是新泽西州的纽瓦克。它是紧挨着纽约市的卫星城市。很多在纽约市工作的民众,都会把纽瓦克当成家。所以纽瓦克也被称为纽约的卧室城市,白天到纽约是上班,晚上就回到纽瓦克睡觉。
而纽瓦克也有14.9%的待售房屋需要翻修,中位数房价31万美元。与其它名单上的小城市相比,有鲜明的对比。纽瓦克有繁华的城市环境,和较高的装修价格,但也代表着更多的投资机会,和更高的报酬。
不过名单上房价最贵的,其实是科罗拉多州的奥罗拉,中位数房价达到51万9,000美元,需要翻修的比例有12.3%。Aurora占据了丹佛都会区东半部的很大一部分。它位于郊区,但可以快速到达市中心。此外,距离落基山脉仅30分钟车程。Aurora近年来房价大幅增长,尽管如此,与当地其它房源相比,这些待修房屋,有大约5%的折扣。
如果年轻人想找便宜的房产,不妨可以考虑一些需要翻修的老房子,享有折扣之外,也能趁年轻时尽早建立房地产资产,不管是自住、投资,或两者兼具,应该都是不错的选择。◇
责任编辑:李曜宇