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糟糕了!美国房价又要飙起来?

文:李欧

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【大纪元2024年01月08日讯】由于全美待售房屋的持续缺乏,2023年10月份,标普-凯斯席勒房价指数又出现新高点,全美指数年涨幅达到4.8%。11月份,销售量也因为利率走低,出现回暖迹象。怎么办!难道美国房价又要飙起来吗?!新年一开始,我们马上来看一下,去年底的美国房地产市场表现,观察新年,看看市场到底会不会又砸下一个震撼弹!(本文是上周地产文章“10月全美房价再次新高 11月销售终止五连跌”的视频更新版本)

房价指数创新高

另外,在10个最大城市和20个最大城市的综合指数表现,分别也上涨5.7%和4.9%。但是,3个指数的环比增幅有些放缓,不过同比涨幅均高于9月份。

10月份的数据同时也追踪了8月和9月,在这个期间的抵押贷款利率,从8月的6.9%,大幅攀升至10月底的7.8%。因为利率飙升,阻挡了许多买家的动力,直接导致10月份的成屋销售量,跌至13年来的新低点。

我们看到房价成长最快的地区,通常出现在东北部和中西部的市场,其中底特律已经连续两个月位居榜首,10月份年涨幅达到8.1%。另外,圣地亚哥达到7.2%、纽约是7%,分别位居房价涨幅的第二、第三名。

标普-凯斯席勒还指出,10月份10大城市、20大城市和全美房价指数,都保持在历史高位,而且20大城市中有8个城市,也创下历史新高,分别是:迈阿密、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、夏洛特、纽约和克利夫兰。

就连在西南部地区的凤凰城和拉斯维加斯,这两个城市在2022年利率狂涨之后,就一直面临房价下降的风险,但是如今它们的涨幅已经实现同比增长的情况,凤凰城上涨.0.9%,拉斯维加斯上涨0.1%。

10月份唯一一个房价指数下跌的城市,是俄勒冈州的波特兰,房价指数小幅下降0.6%。

以上这些城市涨幅,与房地产市场的最新趋势,例如Realtor.com的11月最热门市场报告,以及租赁市场的观察结果是一致的。

OMG!!! 2024年美国房市起手式 这么猛!今年“多次降息”?先别高兴太早|5个原因 专家呼吁快进场【美国地产热点】第142集

负担能力改善的主要原因

Realtor.com的11月份租金趋势报告显示,更强劲的当地经济,还有更有利的负担能力,都在推动这些地区的价格上涨。推动负担能力改善的主要原因,其实就是最近连续好几周以来的利率下降。

最近几周抵押贷款利率发生了重大转变, 30年固定利率从10月底开始显着下滑,至7%以下。这个下降幅度跟2022年11月到2023年2月的降幅有点相似,期间利率相差一个百分点,今年也有相同的情况,而且陡降幅度更大。

联准会要降息了吗?

不过,两者下降的时空背景并不相同,今年的下调主要跟美国通货膨胀的显着下降很有关系,市场正在预期联准会开始降息,根据1月3日,联准会发布的议息会议纪录显示,联邦基金利率可能处于或接近峰值,将在一段时期内继续保持限制性,但预期今年年底前将会有多次减息。

不过先别太早高兴,联准会的官员也讨论了何时给出调整资产负债表政策的讯号,但是,纪录同时也指出政策路径的“高度不确定性”,一些官员认为,如果通胀不符预期,可能有必要将利率维持在较高水平,根据经济情况的发展,仍然有可能会进一步加息。

在1月3日截稿前,公布的美国12月ISM制造业指数由46.7升至47.4,超预期的47.1,其中ISM销售价格指数由49.9大跌至45.2,新订单由48.3跌至47.1,低于预期的49.1。就业指数由45.8升至48.1;美国12月职位空缺由885.2万缩至879万,低于预期的882.1万。简单说,这几项经济数据是好坏参半,美国经济软着陆的可能性还是颇大。

换句话说,联准会降息的概率就会再往前一步。所以,目前看芝商所(CME)的利率预测,今年三月降息一码的概率一度高达66.5%,到五月再降息一码的概率是58%。

但是,今年的经济还是受到地缘政治、股债市等因素的影响,存在很高的不确定性,有待观察后续的发展,才能确定升降息的可能性。

买气上涨 供给改善

话说回来,这波抵押贷款利率的下降,尚未转化为房市销售的大幅复苏,但11月成房销售,已经出现5个月来的首次增长。这表明如果利率能够保持近期的下降,买家需求可能足以推动房屋销售,出现年末到年初房市淡季的强劲表现。

根据全美房地产经纪人协会11月的销售报告显示,成屋销售较上个月微升0.8%,经季节性调整后的年率达到382万套,结束了连续5个月的下降。但是,销售量仍然较一年前下降7.3%。

至于,成屋销售价格中位数比2022年11月上涨4.0%,至387,600美元,也出现连续第5个月的价格同比上涨。

11月底,成房库存较上个月下降1.7%,有113万套可售房产,相当于3.5个月的供应量,还是一个偏向卖方市场的格局。

再来,我们可以观察11月份的前瞻房市数据,待过户交易数量(Pending home sales)的表现,11月待过户房屋销售量与10月相同,比去年同期下降5.2%,东北部、中西部和西部地区的交易量出现月增长,而南部地区则出现亏损。不过,所有四个地区的交易量均较去年同期下降。

这样的数据代表什么讯号呢?其实我认为是市场相对强劲的表现,因为我们要知道越接近年底,市场通常会逐渐衰弱,但是今年并没有走弱,而是出现11月的房屋成交成长,而且待过户持平发展。

房市旺季提前开始了吗?

全美房地产经纪人协会的首席经济学家劳伦斯・云(Lawrence Yun)认为,虽然抵押贷款利率下降,并没有促使更多购房者在11月份提交正式合同,但它引发了购房者的兴趣,导致待过户交易没有出现减少的局面。

另外,CoreLogic的首席经济学家塞尔玛・赫普(Selma Hepp)也认为,随着抵押贷款利率的下降,2024年初的房屋需求可能会出现强劲表现,而且会再次对价格构成压力,类似于2023年初观察到的趋势。

而且,她认为,2023年底的房价,到今年初会有一段加速升幅,然后才会放缓,大多数市场将在2024年继续创下房价新高。

是不是真如赫普所讲的这样呢?我们先来看一个早期数据,根据Redfin统计,截止至12月24日的四周以来,销售价中位数来到364,250 美元,同比上涨4.5%,是2022年10月以来的最大增幅。

另外,房市增温的表现,还出现在供应量的增加,两周内交易的房屋数量比上一年同期还多,平均上市天数也更少,还有售价高于要价的比例也有上升。

价格上涨的关键还是供应量的缺乏,虽然利率在下滑,但是仍然处在高位,很少有房主有兴趣出售房屋,放弃自己持有的3%或4%的抵押贷款利率,这样导致二手房库存的持续短缺。结果在利率下滑的同时,购房者已经开始蠢蠢欲动。在这样的背景之下,今年还没有开春,全美房市的旺季很有可能会提早报到,或者应该说,已经开始进行中了!◇

责任编辑:李曜宇

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