【大纪元2025年03月03日讯】（大纪元记者蔡溶纽约报导）华人社区服务中心周六在布碌崙I.S.96中学礼堂举办“房东与房客会议”，邀请多位民意代表及专业人士，共同探讨如何解决房东与房客之间的问题。会议吸引两百人参加，众多房东纷纷大吐苦水，也有租客表达自身困境，寻求帮助。到场的民意代表表示，虽然现行法律对房东较为不利，但通过短、中、长期的合理行动与政府沟通，仍有机会改变困境。
房东困境：租霸问题与法律不公
会议上，许多小房东反映的主要困境包括：（1）租客欠租及驱逐困难：许多房东面临租客长期欠租却无法顺利驱逐的问题。根据现行法律，驱逐程序冗长，往往需要整年甚至数年才能完成。
一名小房东说，其租客自疫情以来已四年未交租，还赶不走。由于法律偏向保障租客，即使租客恶意欠租，仍可获得免费律师协助，而小房东则需自费聘请律师，并继续承担房产税与维修费用，甚至可能因无法支付水费而面临政府没收房产的风险。
法律和政策让小房东被夹在房屋法庭与租客之间，无法保护自身权益，也难以获得法律支持。这导致许多小房东不敢再将房屋出租，进一步削弱了住房市场的供应。一名老房东更愤怒质疑：“现行法律是否真正尊重房东对房产的私有权？”
（2）法律变动加剧房东困境：2024年4月通过的预算案中，已经夹带通过了“正当理由驱赶法案”（Good Cause Eviction），进一步限制房东终止租约的权利。根据该法，房东必须提供“合理理由”（如租客欠租、房屋损坏）等才能驱逐租客。这对非自住房东影响较大，但小房东（拥有少于10个单位）仍享有部分豁免。
州众议员郑永佳提议缩短驱逐案件的审理时间：他正努力推动法案，希望将目前可长达数年的处理时间缩短至一年内。然而，一名与会者认为一年仍过于漫长，希望能进一步缩短至六至九个月，以减轻房东的财务压力。郑永佳坦言，他原本希望将驱逐程序缩短至六个月，但因州议会倾向保护租客，使推动相关改革极为困难，相关法案受制于保守派议员的比例和政治现实。
个案分享：租霸恶意破坏房屋
市议员庄文怡分享了她亲眼见到的一起租霸破坏房屋的案例。一名租客三年未缴租金，长期居住于拉斯维加斯，仅偶尔返回纽约出租屋。某次回来后，他恶意打开所有水龙头，导致二楼严重泡水，地板完全腐烂，房东最终不得不花费7至8万美元修缮。经过漫长程序，房东终于驱逐该租客，但过程极为艰辛。庄文怡强调，这类问题在社区内并不罕见，对小房东造成巨大财务负担。
她进一步指出，纽约市的房东房客法律主要由纽约州决定，市议会的权限有限，因此州议会的立法改革至关重要。目前，她在市议会推动的Intro. 907法案旨在收集占屋者数据，已获得27名市议员联署，但仍未获得听证会，推动不易。此外，法庭案件积压严重，布碌崙房屋法庭内只有13名法官，有的房屋律师一个人负责300多个案件，导致法庭审理严重拖延，进一步加剧房东困境。因此还需要更多法官来处理案件。
法律专家建议：如何应对租霸与占屋者
瀚布思律师（George Hamboussi）解释了驱逐程序与法律要点：若房屋不受租金管制，房东需依据租客居住时间的长短发出30、60或90天通知驱逐租客。但要注意，租客若未搬离，房东在通知期后不得再接受租金，否则可能被视为自动延长租约。在法庭开庭后，房东才可接受租客支付的欠租，但不可在开庭前收取，以免影响诉讼结果。
对于无证租客，房东需努力确认所有居住者的身份，若无法确认，可使用John Doe或Jane Doe作为代称发出驱逐通知。
一名年轻的小房东讲述自己的困境：案件持续了三年，法院虽已判定房东具有占有权，但执行过程缓慢，甚至出现法院撤回命令、重新排期等情况，导致进一步拖延。在此期间，房东无法收取租金，却仍需缴纳税金并承担房屋维修相关费用。他说，租户不仅拖欠租金，还制造噪音和漏水等问题，并拒绝允许房东进入修缮，导致邻居投诉和房屋损坏。
瀚布思律师表示，房东在紧急情况下有权停水停电以保护财产，例如应对漏水或烧焦等潜在损害的紧急事件。停水就迫使租户打电话给311，进而启动官方检查程序。此举可加速法律处理程序，迫使租客配合。
此外他提到，许多民事法官曾经是法律援助律师，然后竞选获得法官职位，这样的背景使他们可能更倾向于支持租户的立场。
伍景聪律师则建议，房东发现非法占用者时，应在30天内采取行动报警，否则后续处理将更加困难。与租客不同，对占用者的驱逐程序较快，房东仅需发出10天通知即可启动法律程序。
解决方案：长、中、短期策略并行
州众议员寇顿的幕僚长贺立宁指出，当房屋法律存在不公正的偏袒时，最终可能引发房东与房客之间的互相伤害与对立局面。
州参议员陈学理的代表凌飞提出“分阶段解决策略”：长期目标是推动立法改革，改变不合理的法律，然而这需要长时间累积支持力量，例如去年共和党的改革提案因支持票数不足而未能推动。
中期目标在于团结业主，形成组织，共享法律知识与应对经验，以增加影响力。个别房东的声音微弱，但集体发声能够带来更大改变。
短期目标：在现有法律体制下，学习并运用有效技巧保护自身权益，例如瀚布思律师介绍的“斗法”策略，在法律框架内争取合法进入房屋进行修缮，以对抗租霸行为。
普通人能做什么？市议员庄文怡呼吁，房东与房客应积极联络各自选区的市议员与州议员，透过发送电子邮件或简讯向各级官员反映问题，催促他们支持或反对相关法案。唯有团结合作，才能发挥更大的影响力，争取更公平的租赁环境。◇
责任编辑：陈玟绮
