【大纪元2026年03月03日讯】（大纪元记者郑煦婷墨尔本编译报导）在墨尔本内城东南部一些被划为重点开发区域的地区，最高达42%的单元房（unit）交易出现亏损。专家就此发出警示，质疑在这些地区增建高层建筑的可行性。
据《时代报》报导，Armadale、Malvern、Prahran、South Yarra和Windsor区已被列入维州政府的“60个火车和电车活动中心”名单，允许在公共交通附近建设更密集的住房。
Malvern、Prahran和South Yarra区某些地方可以建设最高达16层的建筑，而Armadale和Windsor区一些地带则获准建造高达10层的建筑。
然而，房地产研究机构Cotality最新数据显示，这些城区有相当比例的单元房（含公寓）在出售时亏损。
截至2025年11月的三个月内，South Yarra区41.9%的公寓销售亏损，Prahran区则达到34.9%。
Windsor、Malvern和Armadale区同样出现亏损现象，占比依次为25%、22.7%和17.3%。
研究与分析机构Quantify Strategic Insights数据部主管齐戈马尼斯（Angie Zigomanis）表示，尽管这些地区基础设施完善，但由于建筑开发成本上升和利率攀升，开发商难以建造符合业主自住需求、且价格适中的公寓。
他说：“关键在于，是否存在足够多的购房者愿意以能覆盖开发成本的价格购买公寓？一套两卧室公寓售价至少要以‘8’开头（80万澳元起），（开发商）才能实现盈利。”
目前仅Malvern区的单元房中位价勉强接近，为794,291澳元；而Prahran、South Yarra和Windsor区均维持在50多万澳元，Armadale区为672,170澳元。齐戈马尼斯表示，买家可以“以更优惠的价格”购入现有的单元房。
他解释道：“这些公寓可能仅有五年房龄，仍属‘新房’范畴。”“买家可直接入住，潜在的施工瑕疵通常已得到修复。”
开发商启动楼盘建设前需通过预售锁定资金。齐戈马尼斯补充道，这通常意味着面向投资者销售，因为多数自住业主希望先看到成品。
然而，面向投资者的产品与自住型单元存在差异。他表示，“租客未必像自住业主那样追求内部空间等配套设施，因此开发商建造的产品未必符合市场需求。”
Cotality机构研究部门主管伯格（Gerard Burg）表示，很多出现销售亏损的单元房位于从South Yarra区延伸至Windsor区的Chapel Street街区。
他说：“这些单元房面积偏小，相比其它更具可持续性的开发项目，其资本增值潜力有限。”
“目前的挑战在于近两年新建项目成本急剧攀升，开发商必须确保项目财务数据切实可行。”
伯格认为，大户型单元比小户型更具可持续性，也更能吸引购房者。
澳洲住房与城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）董事总经理福瑟林汉姆（Michael Fotheringham）表示，在高密度区域增建单元房并非难事，真正的难题在于寻找愿意在此开发的开发商。
他说：“政府当前推进的建设项目因可行性问题陷入困境，而非规划问题。看看那些获批却未动工的项目数量，已达到六位数……这意味着‘我们拿到批准了，但无法落实’。”
责任编辑：李欣然
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