【大纪元3月13日讯】浪潮打得再高，终究抵不过地心引力，还是要回档，这种现象用在房地产市场，也是不灭的定律。美国房产市场历经十年的“不理性荣景”〈脱离过去景气循环期间〉，现在情况惨兮兮，几乎搞垮全球金融业，逼得美国政商不得不端出一道道救援方案。
近十年，南非房价大幅上涨了近四○○％、其次是爱尔兰的二二七％、英国的二一○％、西班牙的一九○％、澳洲的一六八％；到了最近一年，这些国家中除了澳洲，还保持二位数字的成长〈一二．三％〉之外，其他都只剩小幅的个位数成长而己。美国最惨，从一九九七年计起，至二○○七年止，房地产上涨了一○四％，二○○六年只小涨○．二％，到了最近一年，已翻转成衰退八．九％，酿成一波严重的次级贷款信用危机，而且有可能愈演愈烈。
落跑网站爆红
美国圣地牙哥有一个网站，叫做“youwalkaway.com”〈幽默一下！翻译成“落跑网站”〉，最近爆红，客户不断增加。这个网站其实已经有五十年历史了，专门帮人处理房地产以及相关法律咨询，最近美国房市很惨，买在房价高档的“套牢户”，房屋贷款的金额，远比市价还要高得多，眼看利息愈垫愈高，不知所措，这个网站就是专门协助这类郁卒的屋主，如何因应。
美国有一个专门针对房价所做的指标-标准普尔Case/Shiller房价指标〈S&P Case/Shiller Home Price index〉，相当权威，该指标最近指出，这一波景气已下滑至近二十年来美国房市最寒冷的冬天。二○○七年美国住屋市场加速赶底，有二十个主要城市，一年内房屋价格已下跌近九％，比上一波发生在九○年代初期房市不景气还糟多了，当时〈一九九○年至九一年〉房价只下跌二．八％。
该机构检视二十个有地铁的地区，房价全部“扛龟”，迈阿密下跌一七．五％、拉斯维加斯和凤凰城，则双双下跌一五．三％。连美国第二大房产市场洛杉矶，去年底在一个月内，房价就跌掉了三．六％；以整年度计更惨，下跌了快一四％。一个盖在维吉尼亚北部农地的社区，是美国房产全盛时期所兴建的，一栋盖不到三年的房子，原本可以卖到五五万美元，现在市值已近腰斩。
催缴函万箭齐发
每当房市由高潮陡降时，都有一堆投机客惨兮兮，付不出愈来愈高的利息，无力面对银行的“追缴令”，只好两手一摊，干脆给银行没收算了。金融机构的法拍屋愈来愈多。面对如滚雪球的坏帐，银行及贷款公司也不敢太积极催款，因为美国诉讼费实在太贵了，轻易诉讼要付出很大的代价。不过，被银行没收的抵押贷款屋数量，一年中上升了九○％。根据统计，美国现在有八八○万个贷款户〈约占总数的一七％〉，他们的房屋负债已经大于资产了。估计房价如果再下滑个一○％，一年之中，恐怕有一千四百万户，要被贷款“压垮”。
一位华尔街对房地产市场最悲观的分析师说，“未来的银行催缴信件，会如海啸般涌现，可能造成金融产业损失高达一兆至二兆美元，而触发一波系统性的金融危机。”听起来确实怪可怕的，这种推论也不是没有道理，一般贷款金额平均以二二．五万美元计，所衍生出来的债务，可能达到三兆美元，因为法拍屋会吃掉二五％的成本、甚至折损更高的贷款价值；如果有更多的人都弃屋落跑，金融机构的损失，恐怕还不只如此呢！
上周〈二月二十七日〉，美国政府所支持的最大信贷机构之一Fannie Mae宣布，去年第四季，出乎预料地亏损了三五．五亿美元，主要就是把房屋丢给银行的落跑户，愈来愈多。
这一波的危机，好像比前一波严重多了，以过去的经验，落跑户不会这么多，这次很可能是前几年，最低利率维持了很久，导致现在贷款户的“最初担保品贷放率”变高。尤其是，购屋者的前一、或二年，大多是采取很优惠的固定利率，现在，优惠期限都快到期了，屋主马上要面临的是贷款利息的调升，据估计，这类购屋者大约有二百万户。
美国金融产业当前所面临的困境，可想而知。去年底，布希政府眼看大势不妙，特准某些贷款户得以冻结利率，亦即所缴的利息暂时不必调升。但是，这不算什么恩惠，因为联邦准备理事会〈Ｆｅｄ〉也及时采取一连串的紧急降息行动，一口气把利率由五％降到现在的三％。这些特准冻结利率的屋主，所占便宜也不多。
修改破产法
为了怕房产泡沫演变成不可收拾的金融危机，美国国会甚至考虑要修改“破产法”。依照美国现行的破产法，只能用在“度假屋”、或者是“投资户”，不适用在一般住宅。如果真的修法成功，预估有六十万户可以免去被银行收回房产。但是，有些经济学家并不赞成这种作法，因为贷款者受惠，表示银行将受更多难，贷款的成本也将增加，造成银行更加保守，更加紧缩贷款，届时，可能会有更多人借不到钱。
银行提出来的方案，是希望政府买下这些债权，再贷款给贷款户；还有人建议，干脆成立“房屋住户贷款公司”，就像三○年代中期，美国经济大萧条，几有一半的贷款户都缴不出钱。罗斯福总统为了推动经济的复苏，一九三八年国会颁布法令，成立前面所说的“Fannie Mae”，购买银行的贷款坏帐资产，再将之“证券化”，使中低收入的家庭可以用较低的价格贷到钱，购买房屋。一九七○年，又成立另一家“Freddie Mac”，对美国经济与房产事业的兴起，功不可没。总而言之，现在银行所想的，都是希望从政府腰包挖钱出来，协助贷款户度难关。
如果不出手？
以过去的经验，政府恐怕不得不出面灭火，只是到底用什么方式“金援”？以市价收购这些缴不出贷款的房屋？抑或以拍卖的方式？或是直接接管总价值约在二千亿至四千亿美元的贷款？不管美国政、商端出什么样的救援方案，多数的纳税人都是心不甘、情不愿。只是如果政府不尽快出手，恐怕未来要牺牲纳税人的钱会更多。
──原载《TaiwanNews财经文化周刊》(http://www.dajiyuan.com)
