税务天地

给读大学的子女买房

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【大纪元1月4日讯】经常有华人家长向我诉苦说,孩子马上就要离家读大学,家长既要筹学费,也要准备食宿费,很是头痛。的确,大学食宿费不低。根据大学委员会(College Board)统计资料,在2007年至2008年年度中,公立大学食宿费为7400元,比前一年度上升5.3%。私立大学高达8600元,比前一年度高出 5%。怎样解决这个问题呢?你有个比较好的选择﹕买个靠近校园(near-campus)的房子给孩子住。这样,不仅孩子可以免费住房,而且父母还可以抵税。

父母享受税收优惠

假如你的宝贝女儿将要去外州上大学,你可以考虑给她就近买套公寓。如果你的收入没有高到强制性最低税(AMT),你都能把房地产税抵税。假如你是贷款购房,你也可以把利息抵税。一般来说,买这套公寓就像买第二套房一样,可以省税。当你女儿大学毕业后,你可能已经拥有这套公寓超过一年。在你出售这套公寓时,如果价格上涨,你的盈利最多纳税约15%,就像长期资本利得一样。但是,假如房价下跌,出售时就会损失。但是,该损失不能视为资本损失。因此,你不能获得税收优惠。你也可在房价下跌时不去卖房,而是将其出租,可以租金归还贷款。

子女以房养房

假如A资金充裕,你给孩子买下一套大些 (多房)的公寓,或者一套独立的房屋。这样,你的孩子住在其中的一间,把其余的房间出租给其他的学生。因为能收到租金,这套住宅就成为收租的房地产了。拥有房子就会产生一些费用,如水电费、保险费等。但是,这些费用都可以抵税。同时,你也可以把装修、改建的费用用折旧方式抵税。假如你聘请你的孩子作为房屋管理人,让他或她管理房客、签合同、收租金、安排房屋维修等。这样,你可以付孩子管理费。

当然,你不应该借这个机会向孩子胡乱送钱,发放管理费有一定的规矩,通常在租金收入的10%和12%之间。究竟是多少,你要参考当地的管理费水平。也许,这样可能是给孩子钱的效率较高的省税方式。作为屋主,你可以把管理费抵税,以降低你的课税收入。对孩子来讲,获得管理费可能不需纳税。在2008年,单身纳税人的工作收入标准抵税额为5450元,低于此标准者不需交联邦税。当你去检查你投资的房地产时,你也可以去看望孩子。这样,你的旅行都可以抵税。但是,你一定要拿出证明,说是你去该地的主要目的是检查房屋,而不是去看望孩子。例如,你应该去检查房子情况,与管理人(你的孩子)谈论财产管理,与房客会面询问他们的居住情况,对附近房屋的租金情况进行调研等。

收入越高抵税越少

现在,这套房子的支出包括管理费、折旧、旅行和其他花费,所以你可能产生税收损失。即使有租金收入,仍然最后可能是税收上有损失。该损失被认为是消极性损失(passive loss)。如果你的调整后总收入(AGI)低于10万元,可抵的消极性损失每年最高可达2. 5万元。

但是,假如的你的调整后总收入位于 10万元到15万元之间,你的消极性收入的损失就会从2.5万降低到零。假如你的2008年的收入是14.5万,你只能抵税2.5万元的10%。例如,你的房屋投资损失4000元,但是你只能抵税2500元,其余的1500元不能抵税。你可把没有用到的损失推迟到下一年抵税。当你出售这处房产时,你可以把过去没有抵税的损失一并抵税。这些损失可以减少课税收入。

当然这和其他房产投资一样存在风险。规避风险的方法是,选择好的地方和好的房客。房屋的地点要安全和方便。同时,最好请你的学生房客及其家长共同签署合约。更重要的是,你的孩子在管理房子中能够获得人生的经验和有用的商业知识。这些都是他们从书本上学不到的。

税务相关问题,欢迎咨询陈琪钱联合会计师事务所,法拉盛 (718)461-8899,曼哈顿中城 (212) 964-8899(http://www.dajiyuan.com)

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