【居家置业】美政府新贷款计划将帮助5百万业主

【大纪元3月23日讯】（大纪元记者吴冬儿华府报导）3月13至14日，亚裔地产协会（AREAA，Asian Real Estate Association of America）和拉丁裔地产协会（NAHREP，The National Association of Hispanic Real Estate Professionals）的联合年会于华府M街的Ritz-Carlton酒店召开。逾400位来自美国各地的地产专业人士参加了年会，并就房地产方面的经济政策与美国联邦官员讨论。在如何迎接地产市场挑战和新机会、新产品方面，这些专业人士也互通有无，相互促进。
　　
本次年会上一个主要议题是房利美与房地美和财政部将于4月推出的新计划：屋主可偿付及稳定计划（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）。该计划部分资金由困境资产救济计划（TARP，Troubled Assets Relief Program）资助，分为两部分：再贷款（refinance）和修改贷款（loan modification）。根据财政部估计，这个计划将帮助到4到5百万业主。来自两房、财政部、美国房屋管理局的资深官员向与会专业人士介绍了目前尚未出台的新计划，并回答了他们的问题。
　　
再贷款（refinance）部分
　　
如果您买了一栋40万的房子。您有两个房屋贷款。主要的房屋贷款值是35万。贷款利息是6.5%。虽然现在房贷利息降到5点多，但是您的房价也从40万跌到了30万。这样你没有办法以5点多的利率再贷款。但是如果您的贷款一直保持良好的支付状态（不得多于1次延迟30天支付按揭），而且是由房利美与房地美拥有或担保，并且贷款值相对房屋价值（LTV，loan to value）在80%和105%之间，那么您可以利用屋主可偿付及稳定计划的再贷款项目将自己的房屋再次贷款。
　　
只要次贷款的银行愿意配合，两房可以提供重新贷款。为了帮助业主，两房也免去了附加房屋保险的要求，过去的第一贷款上的保险依然可以使用。105%的LTV上限是针对第一贷款来说。也就是，如果是1百万的房子，有两个贷款，1个是80万，另一个是20万。那么如果房屋价值在$762,000或以上，就满足了LTV不超过105%的条件。所以105%LTV上限提供的房价下跌的空间并不是5%，而是大约25%。
　　
如果该贷款符合其它条件，而且是由两房担保的贷款，那么业主就可以在屋主可偿付及稳定计划下重新贷款，得到更低的利息。这个再贷款计划并不只限于自己居住的房屋，投资房也可以合格。有关官员解释，这是因为美国政府不希望因为房东的经济问题，导致租房的住户失去自己的家，从而导致更多的社会问题。
　　
修改贷款（loan modification）部分
　　
这部分计划是为即将会违约或者已经违约的业主所设。它的条件是业主自己居住的房屋，必须是2009年1月1日之前发布的贷款，贷款利息不能高于普通贷款率（7.5%），而且不能是房屋管理局（FHA，Federal Housing Administration）或老兵（VA，Veteran Administration）的贷款。
　　
如果一个贷款已经违约60天，必须在屋主可偿付及稳定计划（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）下评估，不可以马上进入法拍（foreclosure）。
　　
该计划的基本设想是帮助有麻烦的业主达到31%的负债率（DTI，debt to income ratio）。业主是因为负债率太高而导致贷款违约。修改贷款的目标是降低业主负债率。美国财政部认为31%是比较健康的负债率。首先，贷款修改通过降低利息来降低负债率到31%。政策允许贷款利息最低降到2%。如果利息降到2%，业主的负债率仍然高于31%，那么贷款可以延长到40年。如果这样还是达不到目标，那么银行可以把贷款的一部分本金挪到房屋贷款全部付清时支付，而这部分挪动的本金是免利息的。修改贷款的成本将部分由美国政府负担。
　　
鉴于近期不少FHA贷款一发布后马上违约的情况，该贷款修改计划给业主3个月试用期，如果3个月业主支付贷款没有出现问题，这个修改的贷款才可以长久生效。5年后，贷款利息会逐步提高，但提高幅度不能超过1年1%，而且不能高到超过修改贷款时的市场房贷利息。
　　
对于每一个在业主违约前修改的贷款，政府会给投资者（房利美或房地美）$1,500。由于投资方在衡量修改贷款或是法拍的时候，会做净现值（net present value）分析，这$1,500可能会帮助业主赢得避免法拍的机会。
　　
如果修改贷款后的业主3年保持支付状况良好，抵押贷款服务商可从两房得到最多4千元的收入由于贷款服务费相当低，4千元是很高的鼓励。而业主也可以得到钱，5年内业主可每年最多收入1千元，这些钱都会直接用于降低贷款的本金额。当被问到这样对个人税务产生什么影响时，美国财政部官员表示，这个还没有想好，要和税务局商量后决定。
　　
由于这是政府的政策，房利美与房地美必须给所有符合标准的贷款进行贷款修改服务，不可以有所挑选。除目前两房已经授权的服务商（servicer）之外，其它房贷公司或银行也可以与其签署合同，得到找政府新政策提供重新贷款服务的授权。同样，这些公司必须对所有符合标准的房贷提供服务，不能自行筛选。
　　
有人欢喜有人忧
　　
在政府官员对屋主可偿付及稳定计划（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）做解释时，赢得业内人士阵阵掌声。但是也有业内人士表示，105%的LTV上限不能真正帮助到大多数限于困境的业主，这只是政府的又一个公共关系举措，搏印象分而已。从佛罗里达及内华达来的业内人士表示，当地的房价跌幅远不止25%，这个援助计划还是不能帮到很多人。据某大银行专门与两房合作的负责人表示，之所以上限定在105%，是以房贷做抵押的证券的限制。如果上限高于105%，将给以房贷做抵押的证券市场带来太大波动。
　　
该计划有效期将是2009年4月到2012年6月。官方最后公布的计划可能会在细节上有进一步改动。感兴趣的读者可以稍后到http://makinghomeaffordable.gov/查看详情。(http://www.dajiyuan.com)