【居家置業】美政府新貸款計劃將幫助5百萬業主

【大紀元3月23日訊】（大紀元記者吳冬兒華府報導）3月13至14日，亞裔地產協會（AREAA，Asian Real Estate Association of America）和拉丁裔地產協會（NAHREP，The National Association of Hispanic Real Estate Professionals）的聯合年會於華府M街的Ritz-Carlton酒店召開。逾400位來自美國各地的地產專業人士參加了年會，並就房地產方面的經濟政策與美國聯邦官員討論。在如何迎接地產市場挑戰和新機會、新產品方面，這些專業人士也互通有無，相互促進。
　　
本次年會上一個主要議題是房利美與房地美和財政部將於4月推出的新計劃：屋主可償付及穩定計劃（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）。該計劃部分資金由困境資產救濟計劃（TARP，Troubled Assets Relief Program）資助，分為兩部分：再貸款（refinance）和修改貸款（loan modification）。根據財政部估計，這個計劃將幫助到4到5百萬業主。來自兩房、財政部、美國房屋管理局的資深官員向與會專業人士介紹了目前尚未出台的新計劃，並回答了他們的問題。
　　
再貸款（refinance）部分
　　
如果您買了一棟40萬的房子。您有兩個房屋貸款。主要的房屋貸款值是35萬。貸款利息是6.5%。雖然現在房貸利息降到5點多，但是您的房價也從40萬跌到了30萬。這樣你沒有辦法以5點多的利率再貸款。但是如果您的貸款一直保持良好的支付狀態（不得多於1次延遲30天支付按揭），而且是由房利美與房地美擁有或擔保，並且貸款值相對房屋價值（LTV，loan to value）在80%和105%之間，那麼您可以利用屋主可償付及穩定計劃的再貸款項目將自己的房屋再次貸款。
　　
只要次貸款的銀行願意配合，兩房可以提供重新貸款。為了幫助業主，兩房也免去了附加房屋保險的要求，過去的第一貸款上的保險依然可以使用。105%的LTV上限是針對第一貸款來說。也就是，如果是1百萬的房子，有兩個貸款，1個是80萬，另一個是20萬。那麼如果房屋價值在$762,000或以上，就滿足了LTV不超過105%的條件。所以105%LTV上限提供的房價下跌的空間並不是5%，而是大約25%。
　　
如果該貸款符合其它條件，而且是由兩房擔保的貸款，那麼業主就可以在屋主可償付及穩定計劃下重新貸款，得到更低的利息。這個再貸款計劃並不只限於自己居住的房屋，投資房也可以合格。有關官員解釋，這是因為美國政府不希望因為房東的經濟問題，導致租房的住戶失去自己的家，從而導致更多的社會問題。
　　
修改貸款（loan modification）部分
　　
這部分計劃是為即將會違約或者已經違約的業主所設。它的條件是業主自己居住的房屋，必須是2009年1月1日之前發布的貸款，貸款利息不能高於普通貸款率（7.5%），而且不能是房屋管理局（FHA，Federal Housing Administration）或老兵（VA，Veteran Administration）的貸款。
　　
如果一個貸款已經違約60天，必須在屋主可償付及穩定計劃（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）下評估，不可以馬上進入法拍（foreclosure）。
　　
該計劃的基本設想是幫助有麻煩的業主達到31%的負債率（DTI，debt to income ratio）。業主是因為負債率太高而導致貸款違約。修改貸款的目標是降低業主負債率。美國財政部認為31%是比較健康的負債率。首先，貸款修改通過降低利息來降低負債率到31%。政策允許貸款利息最低降到2%。如果利息降到2%，業主的負債率仍然高於31%，那麼貸款可以延長到40年。如果這樣還是達不到目標，那麼銀行可以把貸款的一部分本金挪到房屋貸款全部付清時支付，而這部分挪動的本金是免利息的。修改貸款的成本將部分由美國政府負擔。
　　
鑒於近期不少FHA貸款一發布後馬上違約的情況，該貸款修改計劃給業主3個月試用期，如果3個月業主支付貸款沒有出現問題，這個修改的貸款才可以長久生效。5年後，貸款利息會逐步提高，但提高幅度不能超過1年1%，而且不能高到超過修改貸款時的市場房貸利息。
　　
對於每一個在業主違約前修改的貸款，政府會給投資者（房利美或房地美）$1,500。由於投資方在衡量修改貸款或是法拍的時候，會做淨現值（net present value）分析，這$1,500可能會幫助業主贏得避免法拍的機會。
　　
如果修改貸款後的業主3年保持支付狀況良好，抵押貸款服務商可從兩房得到最多4千元的收入由於貸款服務費相當低，4千元是很高的鼓勵。而業主也可以得到錢，5年內業主可每年最多收入1千元，這些錢都會直接用於降低貸款的本金額。當被問到這樣對個人稅務產生什麼影響時，美國財政部官員表示，這個還沒有想好，要和稅務局商量後決定。
　　
由於這是政府的政策，房利美與房地美必須給所有符合標准的貸款進行貸款修改服務，不可以有所挑選。除目前兩房已經授權的服務商（servicer）之外，其它房貸公司或銀行也可以與其簽署合同，得到找政府新政策提供重新貸款服務的授權。同樣，這些公司必須對所有符合標准的房貸提供服務，不能自行篩選。
　　
有人歡喜有人憂
　　
在政府官員對屋主可償付及穩定計劃（HASP，Homeowner Affordability & Stability Plan）做解釋時，贏得業內人士陣陣掌聲。但是也有業內人士表示，105%的LTV上限不能真正幫助到大多數限於困境的業主，這只是政府的又一個公共關系舉措，搏印象分而已。從佛羅裡達及內華達來的業內人士表示，當地的房價跌幅遠不止25%，這個援助計劃還是不能幫到很多人。據某大銀行專門與兩房合作的負責人表示，之所以上限定在105%，是以房貸做抵押的證券的限制。如果上限高於105%，將給以房貸做抵押的證券市場帶來太大波動。
　　
該計劃有效期將是2009年4月到2012年6月。官方最後公布的計劃可能會在細節上有進一步改動。感興趣的讀者可以稍後到http://makinghomeaffordable.gov/查看詳情。(http://www.dajiyuan.com)