【大纪元8月25日讯】（大纪元记者张茹墨尔本编译报导）我的房子/我要买的房子在现在的市场上值多少钱？地产代理的估价往往比较乐观，而估算师的报价则比较客观保守，二者的差别可能会达到几万甚至十几万。在买卖双方的较量中，估算师是唯一真正被视为“独立”的一方。澳洲地产研究院的专业峰会主席Chris Plant说，“估算师是银行的眼睛和耳朵。”。
地产代理对房屋的估价是不具有法律效应的，代理们也不会对估价收费，他们会比较侧重于物业的长处，告诉你“如果运气好的话，这套房子可能会卖到什么价钱。”
那么估算师是如何工作的呢？
据时代报报导，地产公司FMR St Kilda的代理Maxwell Kellett说，“一个估算师有专门的评估办法，他们会注意到影响房屋出售的一些负面因素。”
估算是一个介于艺术和科学之间的技巧，能够正确的估算出一栋摩天大楼、一所大厦或一块空地的价值，你至少需要四年的高等教育，才能有资格涉猎这一领域。目前在维省有1750名非常繁忙的估算师，RMIT物业投资教授David Higgins表示，在目前的市场环境下，对估算师这样的地产专业人士将有持续的需求。
对于估算毕业生来说，在银行、养老金和房贷领域都有工作机会，以确保物业价值与贷款数量相匹配，从而控制贷款风险。估算师的用武之地还包括市政府、离婚夫妇、陷入遗产纠纷的家庭和开发商们，他们需要听取估算师的意见来决定在哪个地段开发投资是否值得。
估算师能很好的推算出物业的现在价值和潜在价值。Plant先生表示，这些“地产业的经济学家”责任重大，他们要“过滤掉市场上的不确定因素，把它们转变成实实在在的价格。老百姓的房子价值要得到他们的确认，他们是房地产市场的监督者。”
Plant先生说，“物业——不管是私人的、商业的还是政府的，都是经济的基石，四大银行的主要资产就仰仗它们。”
一栋房屋为什么比隔壁的房子贵，其实无论在估算师还是地产代理的眼里，衡量的指标都是相同的，主要包括（重要性依次递减）地点、土地大小、房屋的质量和类型、卧室数量、浴室数量以及厨房和客厅结构。其它的一些因素会为你加分，但它们不起决定性作用，包括：房屋外观、花园、平台、游泳池、车库以及环保设施等。这些会影响购买者的决定，但是它们不是最基本的因素。
估算师对物业的估价都是个案分析的，但是他们会采用同样的技巧，“这套房子是什么状况？适合什么样的市场？类似的房子最近卖了什么价钱？”
WBP物业集团的估算经历Brendan Smith先生说，“估算师不会过度陷入房子的细节中去，比如说注意到灯或水龙头是什么样的，但他们会考虑一些容易被人忽略的地方，比如说有一大块地本来可以盖两套房子，但由于现有的这套房子位置不好，使这块地不能够再分割盖两套房子了，那么这块地的价值会相对降低。再有就是斜坡，虽然景致好，但会增加建房成本，估算师在估价时都会考虑这些因素，然后给出一个合理的价格。
根据估算师的经验，房屋的建筑特色与位置和土地大小同样重要。Smith先生说，“保养好的50年以上的老房子非常保值，特别是当地有不少这样的老房子的时候。”
房屋估价的服务大致在几百元到几千元不等，但银行和贷款经纪人在贷款前都会使用这项服务，因为他们知道估算师“了解行情”。
Choice房贷的Paul Homer说，“我与这些专业人士合作了11年，我知道只有两次出现过失误，他们非常严格。”
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