【大紀元2013年06月20日訊】(大紀元記者莫桂英紐約報導)紐約市的科技產業毫無疑問處於全面爆發階段，諸如穀歌（Google）、臉書（Facebook）和微網誌Tumblr等公司都已經在紐約這個大蘋果開店落戶，為紐約市掀起一波科技創新浪潮，而且勁頭強勢，大有美東矽谷的氣勢。不過，隨著科技產業的發展，新興創業者們卻發現，阻礙產業發展的不是風險投資（Venture Capital）的缺乏，也不是令人痛苦的低網速連接，而是辦公房產的匱乏。
根據2013年上旬的統計數據顯示，曼哈頓中城以南包括蘇活（Soho）、格林威治（Greenwich）、休北區（Noho）、聯合廣場、西村（West Village）和切爾西（Chelsea）的這些地區，高科技熱點的入住率達9.1成。在曼哈頓中城地區，用作公司辦公室的覆蓋率達百分之十二。
美國私人房地產諮詢公司高緯環球（Cushman & Wakefield）執行副總裁Glenn Markman認為，這些地區的知名度導致房價攀升，使一些有創意才華的人和公司只得別尋他路。
對於這些人來說，位於布祿崙的科技三角區成為他們的家園，包括Dumbo、布祿崙海軍碼頭、布祿崙市中心在內的這個地區，佔地近400萬平方英尺，不僅是曼哈頓稀有地段的延伸選擇，而且成為很多人的首選。
「五年前，一個公司擁有曼哈頓地區的地址是很重要的，但是現在不同了，布祿崙的地址更強。」Glenn Markman說，「因為對於公司來說，重要的是公司的動感、品牌的創建和員工工作環境的考量，布祿崙在這些方面完全勝任。」
根據布祿崙科技三角區聯盟的數據，目前該地區已經有523個創新型企業，創立不超過16個月的新企業佔兩成，預計企業總數將在2015年翻番。
不過，和曼哈頓地區一樣，布祿崙科技三角區的出現，讓曾經一度便宜的寬敞辦公室房間開始逐漸消失。布祿崙科技三角區聯盟對此建議，可以開闢一些棄置的建築或另闢新區等方式來解決這一問題，一些建築需要從新裝修或改變管理辦法來吸引高科技企業入住。
●短期租賃房屋合同
對於新興科技企業來說，是將大部分資金投入企業，而不是用來支付房地產溢價，因此這些企業通常都想要「短期租賃現有房屋的合同」，希望他們的公司在進一步發展以後，擴大辦公地點。
Glenn Markman說，他在和一些公司打交道的時候，已經看到這個問題的存在，一些公司一旦增加50位員工，就必須要更大的地點了。
搬遷辦公室對於這些科技公司來說是好事，但是習慣於簽訂10年到15年契約的房東們，不得不隨著趨勢，改簽5年短期租賃合同。
得益於彭博市政府的肯定，該聯盟創建了一個「主要承租人項目」（Master Lessee Program），該項目允許大的企業擁有長期租賃合同，而科技公司則是兩到三年的短期合同。
這個項目可以保證房東免去煩惱，從而把十年長期合同簽給有信譽的承租人。而「信譽」則通常是新興科技企業所不具備的。
Glenn Markman表示，其實很多房東都已經意識到了市場趨勢的變化，在沒有上述項目的時候，他們已經對短期合同表示認可，因為他們擔心，如果跟不上形勢的話，他們將會被這個發展中的行業所拋棄。
●補貼
科技產業的發展給房地產帶來大幅影響。數據顯示，科技行業是紐約市去年進行租賃行為最強勢的行業，覆蓋紐約市租賃總平方尺的百分之二十五。
布祿崙科技三角區聯盟所作的計劃無疑是迎合科技產業發展的需要，不過，該聯盟的建議還包括為房地產發展公司引入更多的安全投資，這些公司只用支付部分建築維修費，其餘費用將獲得補貼。
曼哈頓研究所高級研究員Nicole Gelinas說，她支持該聯盟為發展產業所作的交通計劃相關建議，比如增加公車服務、碼頭站點、單車區線等等，不過她認為要補貼房地產公司則有點過分。
Nicole Gelinas表示，如果這些新裝修的地方只允許「科技工作」入住和使用的話，不知道該由誰來認定「科技工作」的定義。
這份布祿崙科技三角區的戰略計劃，對當地的就業率、房地產業、交通運輸和公共環境都會有積極的影響。計劃中也提到，如果計畫不能順利實施，則會危害到紐約經濟發展的活力，反之，則會使布祿崙科技三角區成為紐約市科技發展創新區的典範。
（責任編輯：索妮雅）
