【大紀元2014年10月21日訊】（大紀元記者張岳綜合報導）洛杉磯縣經濟發展機構（LAEDC）於10月8日舉辦2015年經濟前景展望論壇，羅伯特·科雷亨茲（Robert A. Kleinhenz）博士表示，南加經濟將繼續復甦，就業增長，房價趨於正常增長模式，但由於居民工資增長相對緩慢與租金較高，導致住宅銷量與住房擁有率走低。
辦公、醫療保健、建築就業增幅大
根據科雷亨茲的預測，全加州在2015年將增加非農就業人數34萬7700人，其中辦公管理後勤、醫療保健及社會援助、建築業是新增數目最多的前三甲，分別為6萬7300人，5萬6500人和5萬5300人。如果以增幅計算，預計建築業崗位元新增幅度將最大，為8.2%。
科雷亨茲預計2015年南加五個郡縣將增加非農就業人數13萬5400人，其中建築業將會最多，為2萬7300人，醫療保健及社會援助業將約2萬1200人，科學技術類崗位預計將新增1萬9800人，管理後勤服務類預計將新增1萬7300人。
在洛杉磯縣，預計2015年新增就業6萬2900人，其中建築類新增就業幅度在各行業中也將是最高。就絕對值而言，醫療保健及社會援助、辦公管理和後勤、科技類將是新增數目最多的前三甲，分別為1萬4100人，1萬2800人和1萬2500人。
預計橙縣在2015年將新增就業3萬5900人，不論是新增的絕對人數還是增幅，建築業都位居行業榜首，預計增加7200個崗位。
預計2015年下半年加息
自2008年美聯儲（FED）執行量化寬鬆政策（QE）導致短期利率和長期利率都處於歷史低位，以圖刺激投資和消費、推動經濟復甦和發展。科雷亨茲博士預估，美聯儲很可能在10月份結束量化寬鬆政策。同時他預計美聯儲在2015年下半年提升短期利率，長期利率也將逐步恢復到歷史平均水準。
另據美國聯邦公開市場委員會（FOMC）9月17日會議後公佈的「點陣圖」，目前大多數美聯儲官員預期明年利率將上升。彭博社對經濟學家調研則顯示，56%的分析師認為美聯儲會在2015年9月前加息。
美聯儲副主席斯坦利·費希爾（Stanley Fischer）10月9日的言論似乎印證了經濟學家們的預估。他在國際貨幣基金組織年會上表示，美聯儲的加息之路將視經濟狀況而定，並稱相當長一段時間內利率會保持不變，但在被問及何謂相當長時間時，他又解釋說，可能是兩個月到一年之間的時間。
對於美聯儲高層的表態，德意志銀行美國首席經濟學家約瑟夫·拉沃格納（Joseph LaVorgna）則持不同的看法，他認為美聯儲的回答只是泛泛而談，並對彭博社表示，當所有人都覺得有義務告訴你美聯儲是怎麼想的時候，你很難得到一致的資訊。
長期石油價格將上漲
國際原油價格在2008年暴跌之後（從每桶140元跌至40多元）逐步回升，在2011年至今，基本維持在80元至110元之間，進入2014年後，在6月份達到今年的峰值，接近104元，到10月10日又跌至86元多。科雷亨茲表示，在過去五年（2009-2014），平均原油價格約為每桶103美元，他預計從長期看，原油價格將緩慢上升，在未來五年（2014-2019）預計每桶原油均價約為107美元。
聖蓋博谷教育醫療吸收就業最多
根據加州就業發展部（EDD）發布的就業與工資季度普查報表，聖蓋博谷與東洛杉磯地區在2013年的總就業人口為63萬2300人，其中教育和醫療服務業吸收了最多的就業人數，為15萬9100人；其次是專業商務服務類崗位，為9萬3700人；排在第三名的是零售業，至少有8萬2500人從事零售工作。
LAEDC習慣性將洛杉磯縣分為9個經濟區劃，分別為聖塔克雷利塔和羚羊谷地區、好萊塢和韓國城地區、洛杉磯市中心地區、聖蓋博谷與東洛杉磯地區、出海門戶（包括長灘、聖佩德羅港，一直到諾瓦克）、聖費爾南多谷地區（包括格倫代爾和伯班克）、南灣和LAX國際機場地區、南洛杉磯地區、包括聖莫尼卡和千橡樹在內的西區。
從總的就業情況看，聖費爾南多谷地區和聖蓋博谷與東洛杉磯地區是就業人數最多的兩個區域。而從不同行業看，聖蓋博谷與東洛杉磯地區在教育與醫療服務業、零售業、賓館與旅遊休閒業三個大的行業分類中，就業人數都是最多的。製造業和批發業崗位更多集中在靠海港地區。交通運輸業崗位集中在靠海港與靠機場地區。IT信息產業則集中在聖費爾南多谷地區，其次為西洛杉磯地區。
南加住房市場指標改善
改善的地方包括：就業增長增加了潛在的有購房能力的人；住房庫存正在逐步改善；目前的止贖轉售比率處於2007年以來的最低水準；抵押貸款利率依然靠近歷史低點；按揭貸款申請標準有所放寬。
南加房屋銷售量持續走低 房屋貸款申請14年來最低
雖然市場前景指標在改善，但實際的與預期的房屋銷量都持續走低。根據LAEDC的報告，南加州房屋銷量在8月份與去年同期相比下降了18.5%。截至今年8月，南加六個郡縣區域，每一個月份和前一年度同一月份做比較，住房銷量連續11個月都比去年少。截至9月初，2014年的抵押貸款申請數量則處在14年來的最低水平，而房貸申請數量是估測未來房屋銷售情況的首要指標。
雖然抵押貸款的申請標準有所放寬，但實際能申請到貸款的只是相對較少的一部分住房買家，這些買家的共同特徵是信用分數較高、信用記錄好、首付款佔房價的比例高。在9月份西聖蓋博谷房地產公會舉辦的「住者有其屋講座」中，美國銀行西聖蓋博谷房屋貸款經理黃嘉瑩（Shirley Batman）表示，通常申請者必須提交兩年或以上的薪資報告和稅表，銀行才會考慮其貸款申請。沒有以上資料的，可提交水電煤氣等賬單作為參考，但也必須是兩年以上。
加州住房擁有率27年來最低
持續的住房市場復甦還需要家庭的組建和住房擁有率的上升。全美的住房擁有率在2004年達到最高為69%，之後一直下降，在2014年第一個季度下降到了64.9%。加州居民在2006年的住房擁有率達到最高，為60.2%，此後也呈下降趨勢。在2013年，加州住房自有率下降到53.3%，是自1987年以來的最低值。
是什麼減緩了房市的復甦？
科雷亨茲表示，在經濟衰退結束後，薪金和收入的增長速度緩慢。住房價格的回升已經超過了勞動力市場的改善、特別是工資的增長。雖然與歷史水準相比，平均的房價承受能力還是不錯的，但還是有太多的潛在買家已被高房價擋在門外。特別是年輕人和新結婚的人士普遍沒有能力購買住房，或者申請不到低利率的抵押貸款。
租金飆升 存不下買房錢
根據Zillow公司在8月份發布的新聞稿，美國許多地區的租金飆升速度快過房價增長。2014年7月，大洛杉磯都會區購房者每月需要負擔的按揭款平均佔月收入的42.6%，而租房者的租金佔月收入的平均比例為47.9%，負擔超過購房者。因為過多的收入用來支付租金，所以許多家庭存不下買房所需的頭款。此外，由於住房/租房支出大，對服裝、娛樂、食品消費等其它支出也有不利影響。◇
責任編輯：汪曼
