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「口袋夠深」嗎?舊金山豪宅現在或更好買

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【大紀元2016年07月23日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)六月份舊金山市賣出一棟999.8萬的豪宅,對中國人來說這是相當吉利的數字!但是舊金山豪宅房市當前是否吉星高照,還得謹慎看待。在經過過去5年的猛烈升溫,現在各種房市報告中均顯示舊金山處在一個「溫水偏冷」的階段,超過300萬美元的房產更屬於低溫區域。

今年第二季度,舊金山豪宅,250萬以上(House)的銷售數量其實比去年同期多了3棟,但上市數量也比去年增加了25%之多,造成今年的銷售比例不如去年,尤其高於500萬的房產,銷售量下降了3棟。(圖一)

舊金山豪宅上市房停留天數增加

根據舊金山地產公司Paragon的第二季度報告顯示,高於175萬的豪華公寓(Condo)有更明顯的市場疲態,儘管第二季度比前三個季度的銷售量好了許多,但仍比去年同期降了33個(圖二)。有一個可能不利於公寓房市的因素:新建項目的增加,而且數量之多或許是舊金山近年之最。供給的增多,相對於疲軟的需求,對買家會是一個好消息。

表二:舊金山豪華型公寓的銷售量圖表。(Paragon)
表二:舊金山豪華型公寓的銷售量圖表。(Paragon)

在上市天數來看,顯而易見越貴的房子停留天數越多,今年以來豪宅房的上市天數則漸漸在增加當中,第二季度中500萬以上的房子平均要放在市場上123天;300萬以上的公寓要98天(圖三)。對買家釋出的消息是:有降價機會、競爭買家相較前兩年少了。

表三:舊金山豪宅房產在市場上的平均天數。(Paragon)
表三:舊金山豪宅房產在市場上的平均天數。(Paragon)

300萬美元公寓很難賣

而哪些舊金山豪宅最容易被買家接受?根據第二季度報告是249萬美元以下的房子,還有是199萬以下的公寓。最容易出局的是300萬以上,以及200萬至299萬的公寓房型,4個上市房僅有1或2個被接受。顯見豪華公寓雖然上市多,但買家卻觀望更多,下手的少。(圖四)

表四:舊金山豪宅房產上市接受買家報價比例。(Paragon)
表四:舊金山豪宅房產上市接受買家報價比例。(Paragon)

如果看上市房未賣出的比例分佈(圖五),300萬以上的公寓與500萬以上的房子分別有68%、59%的失敗率,這兩種最容易交易不成或超過上市期,幾乎是3個上市就有兩個賣不出去。原因可能是供給過多或是賣家要價過高。

表五:舊金山豪宅房產上市未賣出比例。(Paragon)
表五:舊金山豪宅房產上市未賣出比例。(Paragon)

新建單位陸續投入市場

再來看舊金山的新建建築數量,根據舊金山商業時報(San Francisco Business Times)針對60個單位以上的大項目統計,用於出租的單位數量與銷售的單位數量是2:1的比例,正在施工中的數量,用於出租的高達6,825個單位;用於銷售的有2,485個;租售混合型有1,700個。

已經得到批准尚未施工的,租售混合型有26,000個,這其中包含幾個超大型項目,例如:金銀島、蠟燭臺、Park Merced等。另外,用於出租的有3,300個;用於出售的有2,050個。(圖六)

表六:舊金山新建築的用途與數量圖表。(Paragon)
表六:舊金山新建築的用途與數量圖表。(Paragon)

除了超大型的項目預估到2027~2042年之間才會完工,其他項目大部分都在2018至2020年之間完成,總共約有16,345個單位。

在這些新建築中,租金都相當高昂,不過正如市場消息指出,預計租金已經來到頂峰,接下來會有下調的機會。須留意的是,新建單位的統計仍在不斷更新或修改,有些申請中的建案甚至撤銷,不過總體來說仍可以觀察出一個市場動態的現狀。

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責任編輯:李曜宇

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2016-07-24 8:43 AM
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