【大紀元2017年11月10日訊】（大紀元記者周鳳臨綜合報導）2017年從AB-1506立法失敗以來，有住房權利組織正準備以公投的形式，重提旨在撤銷保護房主的柯斯塔-霍金斯法案（Costa-Hawkins Act）。然而，斯坦福大學（Stanford University）研究機構10月發表的研究報告顯示，長期來看，嚴厲租管政策反而會加劇可負擔住房危機。
這項由斯坦福大學經濟學家麗貝卡‧戴爾芒德（Rebecca Diamond）和蒂姆‧麥奎德（Tim McQuade）主導的研究，是在考察了舊金山（San Francisco）1994年出台租金管制之後的後續影響做出上述結論的。
報告顯示，居住在1980年前建造的租金管制套間的住戶，有超過其他租客20%的可能性不會搬離。但該研究發現，看起來本應保障租客權益，允許鼓勵長期租客繼續居留的租金管制政策，其結果卻恰恰與目的相左。
戴爾芒德表示，由於屋主被迫退出房租市場，這種租金管制政策反而加劇了房屋供給不足的狀況。
她進一步說，擴大租金管制很可能對現有的租客有利，尤其是那些不太可能會搬家的老者而言更是如此。但戴爾芒德同時表示，由於更多房主退出租房市場，長期的效果卻令所有的房租更貴、租金更高。
作為該研究案例的，是1994年舊金山居民投票表決，通過擴大租金管制法案之後的狀況，這一法案旨在為租住在1980年以前建造房子的租客提供保護。對此，房主們通過各種辦法找出路，包括將房子改造成為不受租金管制限制的康斗（condo）、獨立屋，以及重建房子以規避租金管制。戴爾芒德說，如此一來，整個舊金山的租房市場供給量下降了15%，並導致房租上漲了7%。
該研究的作者得出結論稱，嚴厲租金管制的必然結果就是，住房向著市售、高檔新房的方向發展，而由於這種物業面向高收入人群，從而加劇了舊金山市高檔化的趨勢。
加州社區權益聯盟（Alliance of Californians for Community Empowerment, ACCE）的安婭‧斯瓦諾（Anya Svanoe）則表示，租金管制本身沒有甚麼錯，造成這一問題的，是舊金山的租金管制政策一開始就有的缺陷，即立法者允許房主在主要租戶離開後可以將租金漲到市價。租金管制能夠為那些面臨被驅趕的家庭提供一種保障。她表示，長遠來看，解決辦法唯有為那些弱勢租客建設更多可負擔住房。
斯坦福大學的研究發現，在那些更具吸引力的社區，房主會更有意趕走租客，其方式通常是聲稱自住，或者用愛莉絲法（Ellis Act）退出租房市場。
在租房供給不足地區的租客，受到政府福利，如補貼、減稅等的保護，免於承受太多的租金漲幅的衝擊，即相當於由政府承擔了部分原來加諸在屋主身上的責任。
斯坦福大學這一研究報告出爐之時，舊金山灣區居民正面臨不斷上漲的房租的壓力，根據Rentcafe統計，一套2臥室公寓平均月租為4,248美元。
根據目前加州的柯斯塔-霍金斯法案，建於1995年該法案通過之後的住房，不受租金管制。加州社區權益聯盟提出的旨在推翻柯斯塔-霍金斯法案的公投，將允許城市根據自己的情況自行制定租金管制政策。這一公投須蒐集36萬5,880個有效簽名，才能進入2018年公投。
（此文發表於1159E期舊金山灣區新聞版）
責任編輯：王洪生
