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繁榮還是蕭條?

脫歐公投一年了,英國房產還值得買嗎?

倫敦Canary Whaf 周圍的建築(Depositphotos)

倫敦Canary Whaf 周圍的建築(Depositphotos)

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【大紀元2017年08月18日訊】不知不覺,脫歐公投已經一年多了。政治不確定性、印花稅變動和家庭收入減少等等許多因素都影響了買家需求,從而衝擊著英國房地產市場。記得在脫歐公投剛剛結束時,很多分析師預測英國房產市場會經歷一場比較大的波動。那麼一年後,英國房市到底有沒有發生當時預想的變化呢?



英國最大的抵押貸款機構哈利法克斯(Halifax)最新資料表示,四年來英國房價漲幅已經放緩至最低點.官方調查人員表示,英國部分地區的房產交易活動回到了2011年的水準。英國皇家特許測量師學會(RIC)表示,倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑。 房地產市場專家認為,盼望房價高漲的房主們需要習慣現在房價放緩的增速,甚至做好房產降價的準備。當然,對於首次購房者來說這是個好消息。

2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率,從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。
2006年1月至2017年5月年度英國房價變動率,從2014年至今4年來房價漲幅已經放緩至最低點。
2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑。
2005年1月至2017年5月英國平均房價變化情況。倫敦和英格蘭東南部的絕大多數測量師報告中都稱房價在下滑,西米德蘭、西南和北愛爾蘭的房價上漲,因此全國房價沒有出現下滑。

全國房價漲幅放緩

總的來說,在過去的一年中,英國全國的平均房價保持了較為穩定的增長,但增長率下降了。

脫歐之初,各種預測都有,包括一些國際貨幣基金組織在內的專家發出過房市崩盤的警告。就目前情況看,現在房市似乎已經沒有了崩盤的可能。不過脫歐後,房地產市場確實明顯放緩。
在去年夏天脫歐投票之前,房價平均每年上漲8%左右。最近國家統計局資料顯示,現在房價年增長率下降到5%以下。

2017年英國各地區房價年增長率情況。
2017年英國各地區房價年增長率情況。

哈利法克斯的資料和一些經濟學家的分析一致:第二季度的房價比一年前同期高2.1%。這個漲幅低於今年6月份2.6%的漲幅,也是2013年4月以來最低的漲幅。哈利法克斯社區銀行董事總經理羅素·加里(Russell Galley)表示,根據上週最新公布的資料,工資增長乏力和通貨膨脹上漲正在壓制房價。

加里先生補充說:「由於支出能力受到擠壓、2016年印花稅變動對物業交易的影響、以及負擔能力減弱,現在對房屋的需求也似乎減弱了。」

租金方面,根據保險公司HomeLet的資料顯示,7月份的租金價格比去年同期上漲了1.1%,為3個月來首次上漲。平均每月租金為925英鎊。房地產代理Your Move的資料顯示,租金6月份同比增漲2.1%,英格蘭和威爾士的平均租金為827英鎊。

倫敦市場不景氣

在去年6月底脫歐公投後,很多人認為倫敦黃金地產市場(the prime London property market)是脫歐的最大受益者之一,因為脫歐使英鎊下跌了,那麼富裕地區如梅費爾(Mayfair)、貝爾格拉維亞(Belgravia)、切爾西(Chelsea)等地的房產能被更多的外國人購買。但事實並非如此。

倫敦雖整體上看表現平穩,不過房價年增長率僅為1.12%,落後於全國平均增幅,平均房價為482,779英鎊。根據皇家特許測量師協會資料顯示,倫敦許多地區房價下滑,銷售疲軟。
造成倫敦市場不景氣的原因有很多。英國的房產買賣交易中有一半是在倫敦進行的。自2016年4月實行新的印花稅政策以來,倫敦房產交易已經大幅下滑。脫歐公投前幾年的價格上漲,倫敦房價太高,所以某種形式的市場調整是不可避免的。由脫歐引起的不確定性正好為這種調整提供了催化劑。

在租金方面,HomeLet表示倫敦的租金上漲繼續落後於英國,今年6月份與去年同期相比下降了0.6%。倫敦平均每月租金為1,564英鎊。

2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場房價變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況(來源:Knightfrank)
2016年8月至2017年7月倫敦黃金地產市場租金變化情況(來源:Knightfrank)

房產交易量減少,房源減少

經濟學家強調說,銷售下滑是房地產市場下滑的證據。根據HMRC的資料,在5月至6月期間,房屋銷售量下降了3%,交易量為96,910,為自2016年10月以來的最低水準。

皇家特許測量師協會在其最新的報告中表示,自去年11月以來,買方需求未能顯示出任何對提振市場有意義的增長,進入市場的新房源正在減少,因此地產代理商的平均庫存水準都幾乎接近歷史最低點。

英國最大的房地產代理公司Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示,「人們越來越不認為現在搬家是合適的時機了。目前,這是一個以買房需求為導向的市場,而不是以買房意願為導向的市場。」而現在的情況是家庭收入被擠壓,買家購買力下降,因此需求也會下降。

「我們看到人們改造自己的房產而不是買房搬家。他們說,『我完全可以改造閣樓,而不是去買新房而支付上漲的印花稅。』」

按揭利率可能上漲

一般來說,當銀行提高利率以試圖防止市場過熱時,英國住房市場會出現疲軟。但這次不是這樣。正如英國央行在最新的通貨膨脹報告中指出的,抵押貸款利率與以前一樣低。

有人想要借他們所購買房產價值的90%的貸款,可以享有2.5%的固定按揭利率兩年,比2013年至2015年時4.1%的利率低。而在金融危機之後的2009年至2012年之間時利率為6%。現在貸款成數為75%的按揭按固定利率為1.5%,而在金融危機後的那幾年,按揭利率為3.7%。

然而,利率不可能永遠保持那麼低。英國央行暗示打算提高借款成本,如果提高這將是十年來首次提高借款成本,雖還未實施但已經產生了影響。金融市場的利率已經小幅上升,這最終將導致抵押貸款利率升高。

供需不平衡

支撐房價的關鍵因素是長期以來供需不匹配。根據上議院經濟事務委員會(the Lords economic affairs committee)在去年考察住房危機時的資料,2015-16年度建成了近19萬個房屋,建設量達到8年來的高點,但仍遠遠低於滿足需求所需的30萬個房屋。

保守黨承諾在最新的選舉宣言中保持了其在2015年的承諾,即到2020年底前提供一百萬個房屋,到2022年底將再增建50萬個住房。

不過, Earley女士表示,這不足以解決以往積累下的供需不足問題。她說:「供需不足問題依然存在,也將繼續支持房價。」

代表370多個英格蘭和威爾士地方政府的地方政府協會(the Local Government Association)呼籲理事會獲得更多的權力和資金,以恢復其作為經濟適用房建設者的重要作用。

救助無家可歸者的慈善機構Shelter的通信政策與活動總監Anne Baxendale說:「目前的房屋建築模式根本不能提供我們迫切需要的經濟型住房,因為它允許大型開發商創造數百萬住宅,而普通家庭會面臨巨大的住房成本。 政府需要引進一種全新的建房方式,降低土地的巨額成本,並提供數百萬家庭們渴望的真正實惠的高品質住房。」

英國政府表示正在努力解決這個問題。社區部和地方政府部發言人說:「我們正在投資71億英鎊建造更經濟實惠的住房。 「自2010年以來,我們已經通過政府支持的計畫幫助了40多萬戶家庭使其擁有房屋,幫助的首次購房者年均人數的達到九年來最高點。」

專家預測

哈利法克斯和Nationwide都表示,市場缺乏房源這一情況將在未來幾個月繼續支撐房價。皇家特許測量師協會預測,房價和租金價格持平,至少在明年價格持平。

皇家特許測量師協會538個地區的測量人員對眾多房產代理機構進行了調查,報告顯示,預測未來12個月內房價增長的地產代理比預測下跌的地產代理多28%。但這是自脫歐公投後預計增長最少的一次調查。

Earley女士認為房價有下跌風險,因為與脫歐相關的失業率在上升,並且英格蘭銀行也可能提高利率。另一方面,在經過了一段低迷的房產交易後,房價也會有上漲風險。 「低迷交易時間越長,我們的需求受到的壓制就越大。當信心回歸時,房產交易量和房價可能會更快地回升」,Earley女士說, 「我不認為房價會大跌,但另一方面我預計個人工資不會有大幅度增長,因此也不會大幅度推高房價。」

諮詢公司Oxford Economics的資深經濟師馬丁·貝克(Martin Beck)表示,市場缺乏推動房價上漲的動力,但也缺乏通常會導致價格下跌的那種力量。 「英國房價漲幅已經不足了。隨著家庭收入的擠壓和住房的負擔能力問題,我們認為,緩慢溫和增長將持續很長一段時間。但房價崩潰也是不可能的。」◇

綜合報導|明曦

責任編輯:文婧



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