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舊金山灣區房市

2019舊金山灣區第一季房市觀察

緩步升溫,有競爭但不激烈

第一季舊金山灣區房市仍較往年保守,回溫跡象浮現,已從去年底至今年1月的下坡走勢中,開始反彈。(Shutterstock)

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【大紀元2019年03月31日訊】(大紀元記者李歐舊金山灣區報導)進入4月,往常這是賣家開始大量上市的噴發期,其實從2月份就開始增加上市量,4月以後會更加明顯。近日Realtor.com就表示4月的第一週是2019年上市的最佳時機。通過3月31日至4月6日的一週時間點,賣方可以獲得較多的買方關注,而且此時上市房數量相對5、6月時少,或可減少競爭,取得快速銷售和強勁的價格。對於決心購房的買家,我們也建議4月及早購房,否則5、6月將碰上較激烈的競價情況。

在3月初的2月份舊金山灣區房價銷售一覽中,筆者預示今年可能有不小的漲幅,原因來自2018年底的跌幅較深,加上股票上漲、美聯儲可能降息帶來的固定利率降低;並且在今年第一次申報的新稅法中,對投資房地產更加友善;硅谷的科技產業勢頭不減,如手機叫車公司Lyft,甫掛牌上市就獲得好成績,又創造多位百萬富翁。在這些態勢中,可以看到都是房市的利多消息。

舊金山灣區房市:房市利多 買氣卻不如往年

房市利多儘管是好事,但舊金山灣區的房價實在很驚人,房市連漲多年之下還能漲多久、價格何時會泡沫化?目前沒人說得準。但是從2018年第三季過後,我們看到買家的出價非常保守,而且持觀望態度,導致房市量價下跌,基本回到2017年底的價格,並持續到今年一、二月,目前才略有回溫跡象,回溫速度比往年遲緩。

也就是說,現在買家對價格會特別敏感,因此賣家對定價需要非常小心,儘管這裡是鼎鼎大名的舊金山、硅谷,但目前如果定價錯誤,上市天數可能超過兩個月,出現降價求售,甚至賣不掉也是很有可能的。

專家建議賣家4月快上市

4月份第一週上市有哪些優勢,Realtor.com的首席經濟學家丹尼爾‧黑爾(Danielle Hale)表示:「鑒於從掛牌到過戶結束所需要的時間,如果將房子在4月初掛牌上市,就可以吸引更多的希望在開學前結束買房交易並完成搬家的買家。」根據價格統計數據,4月份售出的房屋價格也會比1月份高出6%。

另外,依照全美房市情況,4月份的買家會急劇增加,但是賣家數量會較6月份(高峰)減少,並且6月份開始因旅遊旺季,買家數量將會開始下降,這時買家少、賣家多,遭遇砍價的機會就大。

數據分析,4月第一週上市房屋的平均觀看次數會比其它週增加14%,而且競爭減少了5%,賣房的天數將縮短6天或減少9%的時間。還有研究分析,在全美的50大地鐵都會區,其中29個在4月份會是上市房高峰,而「舊金山-奧克蘭-海沃德」和「聖何西-桑尼維爾-聖塔克拉拉」地區的最佳的上市週其實是3月24日。

灣區賣家:整理好房產 售價更漂亮

儘管可能的最佳上市時間點已經錯過,不過別擔心,這裡是舊金山灣區、科技重鎮,對房地產有高剛性需求、投資客眾多、收入水平高、就業強勁等因素,只要賣家將房產打理好,訂出好價格,基本上不會有賣不出去的房子。說到打理房產,也提醒賣家在許可的情況下,盡量事前將房子內外觀整理完善,甚至花一些錢裝修、布置,一般來說能獲取裝修成本的3至5倍報酬。這有賴於找到一位合作愉快、可以信任的房地產經紀人。

但依筆者對今年房市回溫放緩的觀察,灣區買氣的強勢增長會往後推遲,或較為緩和,約在4月中旬過後,或可出現明顯的交易量成長。所以準備上市的賣家在4、5月上市都還是很好的時機。

灣區買家:及早下手 否則就多看房再出手

在買家方面,既然4月份開始後上市房會增多,不妨多走走多看看,多了解欲購房城市或區域的微觀市場表現。筆者建議,買家要是能越早買房,越能避開多方競價的風險,在報價和還價中相對有更多討價空間。但對於尚未下定決心的買家,則不如多看看,等待出現適合或更好的標的再下手。

雖然灣區總體房市強勁,但個別城市仍會有相當大的差異。例如,帕洛阿圖(Palo Alto)鐵道邊的房產會有較低的價格,部分有水患的地區也需要留意;聖荷西位在Cupertino學區的房產較高價;苗必達(Milpitas)要留心垃圾臭味的區域⋯⋯等等眾多的地區性狀況都是影響房市的因素。

Cupertino買家開始競價

從個別城市的房市數據來說,3月份數據尚未出爐(結稿當下),僅先就2月份資料分析,並以幾個指標城市來說明。首先看到庫柏蒂諾(Cupertino),在MLS的資料中顯示2月的價格還不如1月,平均銷售價、中位數銷售價都分別跌了約4萬、9萬美元;售價與開價比,1月只有99.14%,二月回溫3%;上市房、銷售房數量分別提升26個、18個。

Palo Alto上市房增加

帕洛阿圖(Palo Alto)的回升似乎較為明顯,平均銷售價、中位數銷售價都分別漲了近37萬、3萬美元;售價與開價比,從去年11月跌破100%後,1月來到最低的98.57%,2月小幅回溫約1%;上市房增加59個,但銷售房數量卻跌了20個。

Sunnyvale快速增溫中

桑尼維爾(Sunnyvale)平均銷售價上漲約4.8萬,中位數銷售價下跌約6.1萬;售價與開價比,也從12月、1月的谷底,回升到二月的102.36%(上升3%);上市房、銷售房數量也分別提升82個、48個。

Menlo Park量價皆漲

門羅公園(Menlo Park)平均銷售價、中位數銷售價都分別漲了近12萬、60萬美元;售價與開價比,從1月谷底的98.56%,2月終於破百,回溫約2%;上市房增加46個,銷售房數量增加22個。

San Mateo買氣保守

聖馬刁(San Mateo)的平均銷售價、中位數銷售價分別掉了7.3萬、1.6萬;但售價與開價比一直維持100%以上的水平,2月則回升兩個百分點;上市房增加67個,銷售房數量降了40個。

從上面的數據顯示上市房確實在增加,買氣也有回溫,但買家出價還是較為謹慎,導致平均銷售價、中位數銷售價沒有顯著的增長,不過普遍的售價與開價比回升1至3個百分點,可見得買方競價已經浮現,相信3月份的數據將會更為激烈,但未必是往年的陡升爬坡,預計漲勢將呈現較為線性的曲線。#

本文刊載於舊金山3月30日地產版

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責任編輯:李矅宇

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