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灣區房市的「軟中帶硬」與「凜冬將至」

舊金山灣區房市一向都很火熱,但2018年中-2019年遭遇寒風吹襲。(Shutterstock)

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【大紀元2019年09月16日訊】文:李歐・大紀元
最近大家可能都知道灣區房市正在冷卻,不過作為想買房的人不能高興過早,或者認為房價會一直溜滑梯、應該大力砍價之類的想法。如果要我簡單地形容當前的灣區房市——「軟中帶硬」,我認為會是一個頗洽當的說法。

灣區房地產,買方不甩、賣方發呆?

首先說房市如何軟。在過去幾年裡,灣區房地產的上市房產一直都是很緊俏的,賣方輕鬆上市就能賣出個好價格,而且常常二十多個買家爭搶抬價,都是常有的情況,最後售價都高出開價10個百分點甚至更多。但是現在呢,賣方得「發呆」許久才能等到買家,不僅競價的數量少了,售價還可能比開價低。

一份Compass房地產公司的數據指出,八月聖塔克拉拉縣房市的上市天數平均31天,售價比上市價約100%。另外,聖馬刁縣的情況也差不多,售價比上市價約103%;阿拉米達縣則有許多城市不足100%,但今年以來有慢慢回溫到100%。

也就是說,買家現在僅能接受與開價相當的價錢,要他們往上標價似乎不那麼熱衷,而且,以往的兩週迅速售出也正在消失當中。如果狀況不太好的房子,例如位置不對、房況不佳等因素,賣方大概就要做出更多的讓步。事實上,房市已經有不少自動降價的房產。

而且灣區房價已經連續16個月同比下跌,即使是普遍庫存量僅有一個月的情況下,買家依然「慢慢」看房,「低價(相較於以往的競價)」出手。我們能看到市場上許多房子已經放了一陣子,然後開始打出折扣。新房的部分,建築商也在四處打廣告,推出優惠活動。這比前些年排隊抽籤,買新房的盛況相去甚遠。降速、疲軟、冷卻這些都是現在灣區房市的關鍵詞。

另一方面,灣區新房的供給也在快速增加當中,從南灣到東灣都有新社區陸續出現,熱門的硅谷一帶以公寓、康斗為主;東灣就有更多的連排屋、獨立房。這些新房也擠壓到二手房市的銷售。在傳統的房市統計當中,新房銷售是不列入計算的。

今年灣區房市要衝高點,只能看現在九月至感恩節前夕的表現了。過了這短暫的旺季,房市肯定好不了,而且房市正面臨2012年來的最低溫,恐怕今年底的房市寒冬會更加劇烈。

灣區房市溫度從100度下降幾度?

再來要說說房市硬的部分。從上面可以看到,即便買家不願加價,但價格大致仍維持在開價範圍,尤其在五月的房市旺季當中,普遍房市的售價就開始往上飆,上市天數也降到今年以來的低點,約20天左右。在聖塔克拉拉縣、聖馬刁縣、阿拉米達縣大概都是如此。

根據一份Redfin的一項新研究,近七十個灣區房市的評級都有90分以上(滿分100)。這份研究考慮了Redfin代理商報告的信息、其它上市和銷售數據、上市天數、提供了多少優惠,以及買家是否放棄了意外情況銷售(Contingencies)和其它因素。

在灣區,購房者往往有這些特性:最有可能支付開價價錢、免除意外情況、快速購買。

所以說灣區房市雖然正在降速,價格仍沒有迅速下跌,相對全美其它地區,灣區依舊是難以進入的市場。Redfin首席經濟學家Daryl Fairweather將房市比喻成天氣報告:灣區的房地產溫度可能從100度下降到90度,而其它地區的溫度則從50度上升到55度。這樣的比喻你或許能比較了解一個事實:灣區雖然降溫,但仍然很熱,其它地區雖然升溫,不過還是相較低溫,或這是說競爭較為溫和。

舊金山灣區房市的基石

之所以灣區房市能保持堅硬的部分,它背後的靠山來自:就業環境、優秀學區、良好天氣和適合移民等因素。

加州的經濟學家說,灣區9縣7月份增加了近五千個就業崗位,其中包括在聖塔克拉拉縣招聘,以及舊金山和東灣的就業增長。該地區在2019年上半年占加州新增就業崗位的四分之一強。

另一名Redfin經濟學家Taylor Marr.表示,雖然科技IPO對房市的影響難以衡量,但釋放的新財富可以穩定房市,從長遠來看為市場帶來更高的價格。而且工作就在那裡,它仍然是一個競爭激烈的市場。

保持市場熱度的還有一個因素:庫存量不足。專門研究阿拉米達縣的房地產經紀Sophia Niu表示,該縣的競爭已將庫存降至約2至4週的庫存量。這明顯是一個供給失衡的狀態。她說,價格合理的單戶住宅,約100萬美元,通常會吸引5至7個Offer。

儘管阿拉米達的銷售額已經從去年的高峰期開始放緩,但Niu表示,目前市場依然強勁。而且,阿拉米達對舊金山居民的吸引力更大,他們厭倦了為小公寓支付高額租金,在東灣提供更多空間,且多數不必為車位、HOA費額外支出。

舊金山-聖荷西-奧克蘭,這一帶的房市擁有繁榮的市中心和良好的學校,依舊受到年輕家庭科技工作者的歡迎。

舊金山房市的凜冬將至

可以說,現在灣區房市表面看起來偏軟,但實質上仍是「堅硬的」。對於2019冬季至明年初的房市,或許可以套用名劇「權力遊戲Game of Thrones」的一句名言:「凜冬將至!Winter Is Coming.」來形容。筆者認為會比往年更低溫,但會有多低,就很難保證了,畢竟現在的房市也許多經濟學家摸不著頭緒。#
註:部分數據引用自The Mercury News。

本文刊載於舊金山9月14日地產版

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責任編輯:李曜宇

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