【大紀元9月16日訊】
增建的廚房漏水 可否要求保固服務？
■ 投訴：陳太太／台中市
■ 解答：鍾運凱／中信房屋法務資深專員
Q：我在今年6月透過某房仲業者，購買1戶屋齡約20年的老舊透天厝，但日前卻發現後院增建的廚房漏水，請問這樣符合業者所提供的漏水保固服務要件嗎？
A：若消費者在簽約前已發現滲漏水問題，注意應在買賣契約中明訂修繕責任，即使是現況交屋，賣方仍須負擔瑕疵擔保責任。例如可註明未完成修繕買方得解除契約，或者協議減少價金後由買方自行處理。若是簽約後才發現屋況漏水，也可要求賣方立即修繕，賣方不處理，買方得拒絕辦理交屋，如果因此遲延約定交屋日期，賣方須負擔遲延責任。同時消費者也要注意民法第365條規定，解除契約或請求減少價金的權利，如買方6個月內不行使或自產權點交起算5年後權利將自動消滅。
另外，多數大型品牌房屋仲介業者都會針對一定屋齡的建物，一般多在15年屋齡內，提供漏水保固服務。漏水保固制度的精神在於「降低賣方風險」與「保障買方權益」，一般而言自房地產權完成移轉登記並點交（交屋日）起的6個月內，在標的符合保固條件的情形下，都會提供買方保固服務。應特別注意的是，家具、裝潢、違建、結構性導致等因素造成的漏水，並不在保固範圍內，且依契約內容，是提供「修復」而非「改善」，也就是說讓建築物的滲漏水現象停止，但非保障其未來不會再發生，善加利用漏水保固制度，也是一種保障自身權益的好方法。
（自由時報記者林耀文／整理）
房地產詐賣手法有哪些？ 該如何防範？
■ 投訴：林小姐／台北市
■ 解答：林明堂／信義房屋契約部協理
Q：最近傳出多起房地產詐賣案，剛好我最近準備買房子，很擔心被歹徒詐騙，請問詐騙手法大約有哪些，該如何防範呢？
A：目前常發生的房地產詐騙手法有兩種，一為民眾依售屋廣告接洽屋主和代書買房子，結果卻發現取得的買賣契約、房屋所有權狀、印鑑證明和代書證書都是假的，造成血本無歸；還有一種是歹徒佯裝租屋，取得原屋主的房屋權狀影本，以取信被害人。
由於犯罪手法不斷翻新，要避免房子被盜賣，權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，千萬不要任意交給別人使用。如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。
其次最好到戶政事務所辦理指紋建檔，一旦建立指紋資料，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。經常出國或是不住在戶籍所在地的人，則要請親友幫忙留意郵件，是否有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆信了解是否有被冒名申請補發權狀。萬一發現房地產被莫名移轉或繼承，只要在尚未轉賣給善意的第三人前，馬上訴請塗銷登記，多半可以順利追回。
而賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，最好也委託給有執照且有加入公會的地政士，才有保障。若要委託房仲公司賣房子，則要找經過地政單位許可、備查，且加入公會的業者，才能保障自身的權益。
買房子時首先可要求比對賣屋者與房屋權狀上登記是否為同一人，若非房屋所有權人，又無授權書，其中可能就有問題；其次，買方可要求使用自己指定之代書，或是採買賣雙邊代書，也能避免對方造假機會，還可要求代書提供「成屋履約保證」服務，便能大幅降低被騙的風險。所謂的履約保證，是以銀行作為履行契約的保障方，買方陸續付出的買屋價金，都會先保留在銀行帳戶上，等到所有買賣手續全部完成、房屋過戶到手之後，價金才會提給賣主，這樣就可免除詐騙集團從中做手腳的機會。
最後，切記不要隨便看分類廣告買房子，尤其房地產買賣動輒數百萬甚至上千萬，唯有慎選代書與要求履約保證，才是避免受騙的不二法門。 （記者王亮勻／整理）
建商與購屋者間 該如何分攤地價稅？
■ 投訴：陸先生／高雄縣
■ 解答：蘇進步／高雄市稅捐稽徵處長
Q：本人購買的大樓預售屋，終於在今年7月底完工過戶，建商通知8月初交屋，請問建商與購屋者之間，應如何分攤地價稅較合理？
A：依土地稅法施行細則第20條規定，地價稅每年徵收一次，以8月31日為納稅義務基準日。也就是每年地價稅的課徵，是以8月31日地政機關土地登記簿所載之所有權人為納稅義務人，因此應該由8月31日基準日當天，土地登記簿上所載的土地所有權人來繳納當年的地價稅。
往年在地價稅開徵時，常有納稅人詢問，已在9月、10月間出售土地，為何還收到地價稅單？或有人詢問，在9月、10月間購買土地，為何沒收到地價稅單？這是因為地價稅的課徵並非按月計算稅額，所以必須對於年度中移轉的土地訂定一個課稅基準日，以確定當年的納稅義務人。實務上買賣雙方常私下約定稅捐由誰負擔，因土地稅法對納稅義務人已有明定，買方不得以其與賣方訂定之契約而主張，或要求稅捐稽徵機關向賣方課徵該筆土地當年度地價稅。
（自由時報記者林耀文／整理）
想投資高雄店面 該選擇哪個區域？
■ 投訴：張太太／台北市
■ 解答：廖本勝／永慶房仲集團總經理
Q：高鐵即將於年底通車，應該會讓高雄房地產發展更迅速，因此想要投資高雄店面，請問要選擇哪一區的店面最有利？
A：北高雄農16新開發區的規劃完善，除有三鐵、新市政預定地、中央公園綠地以及學區的優勢外，也是市區通往美術館的主要地段，是北高雄目前最被看好的區域。目前農16商店有7-11 、庭園咖啡、以及知名汽車旅館，未來還有大型賣場進駐；透天店面多為醫生購買。
建議想投資農16特區店面的投資人，注意不要追高行情，目前這一區店面雖然十分搶手，但仍要注意人潮的動線。
（自由時報記者林耀文／整理）
是否屋齡愈高，貸款成數愈低？
■ 投訴：吳先生／鶯歌
■ 解答：許吳源／平洋房屋行銷部副理
Q：聽說買中古屋貸款不易，該如何判斷屋齡與貸款成數的關係？
A：屋齡太老，屋況不會太理想，也會有貸款上的問題，一般來說，如果是30年的鋼筋混凝土公寓，貸款期限可能不到20年。原則上一般銀行都不大承作30年以上的房子，甚至超過20年的房子，銀行估價多半不高，也不會願意承貸過高的成數，而且還會縮短還款期限。
一般而言，屋齡愈久，屋況賣相及價位都會相對下降，銀行評估建築物的標準就愈趨嚴格。像是加強磚造的房子，使用年限是35年，因此屋齡21年的房子，銀行頂多只會給14年的貸款，以免房子抵押品超過所購置房屋之剩餘耐用年限。
也就是說，使用年限越少 可貸的年限也會越少。
（自由時報記者王亮勻／整理）
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