房地产纸上叩应

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【大纪元9月16日讯】
增建的厨房漏水 可否要求保固服务?

■ 投诉:陈太太/台中市

■ 解答:钟运凯/中信房屋法务资深专员

Q:我在今年6月透过某房仲业者,购买1户屋龄约20年的老旧透天厝,但日前却发现后院增建的厨房漏水,请问这样符合业者所提供的漏水保固服务要件吗?

A:若消费者在签约前已发现渗漏水问题,注意应在买卖契约中明订修缮责任,即使是现况交屋,卖方仍须负担瑕疵担保责任。例如可注明未完成修缮买方得解除契约,或者协议减少价金后由买方自行处理。若是签约后才发现屋况漏水,也可要求卖方立即修缮,卖方不处理,买方得拒绝办理交屋,如果因此迟延约定交屋日期,卖方须负担迟延责任。同时消费者也要注意民法第365条规定,解除契约或请求减少价金的权利,如买方6个月内不行使或自产权点交起算5年后权利将自动消灭。

另外,多数大型品牌房屋中介业者都会针对一定屋龄的建物,一般多在15年屋龄内,提供漏水保固服务。漏水保固制度的精神在于“降低卖方风险”与“保障买方权益”,一般而言自房地产权完成移转登记并点交(交屋日)起的6个月内,在标的符合保固条件的情形下,都会提供买方保固服务。应特别注意的是,家具、装潢、违建、结构性导致等因素造成的漏水,并不在保固范围内,且依契约内容,是提供“修复”而非“改善”,也就是说让建筑物的渗漏水现象停止,但非保障其未来不会再发生,善加利用漏水保固制度,也是一种保障自身权益的好方法。

(自由时报记者林耀文/整理)

房地产诈卖手法有哪些? 该如何防范?

■ 投诉:林小姐/台北市

■ 解答:林明堂/信义房屋契约部协理

Q:最近传出多起房地产诈卖案,刚好我最近准备买房子,很担心被歹徒诈骗,请问诈骗手法大约有哪些,该如何防范呢?

A:目前常发生的房地产诈骗手法有两种,一为民众依售屋广告接洽屋主和代书买房子,结果却发现取得的买卖契约、房屋所有权状、印鉴证明和代书证书都是假的,造成血本无归;还有一种是歹徒佯装租屋,取得原屋主的房屋权状影本,以取信被害人。

由于犯罪手法不断翻新,要避免房子被盗卖,权状、印鉴章、印鉴证明及身份证件应妥善保管好,千万不要任意交给别人使用。如果权状丢了,应该向派出所报案,并尽速向地政事务所申请补发权状。

其次最好到户政事务所办理指纹建档,一旦建立指纹资料,就不会被冒名办理补发身份证及变更印鉴。经常出国或是不住在户籍所在地的人,则要请亲友帮忙留意邮件,是否有地政事务所寄来受理补发权状的通知,并马上拆信了解是否有被冒名申请补发权状。万一发现房地产被莫名移转或继承,只要在尚未转卖给善意的第三人前,马上诉请涂销登记,多半可以顺利追回。

而卖房子的人,如果不能亲自到地政事务所办理过户的话,最好也委托给有执照且有加入公会的地政士,才有保障。若要委托房仲公司卖房子,则要找经过地政单位许可、备查,且加入公会的业者,才能保障自身的权益。

买房子时首先可要求比对卖屋者与房屋权状上登记是否为同一人,若非房屋所有权人,又无授权书,其中可能就有问题;其次,买方可要求使用自己指定之代书,或是采买卖双边代书,也能避免对方造假机会,还可要求代书提供“成屋履约保证”服务,便能大幅降低被骗的风险。所谓的履约保证,是以银行作为履行契约的保障方,买方陆续付出的买屋价金,都会先保留在银行账户上,等到所有买卖手续全部完成、房屋过户到手之后,价金才会提给卖主,这样就可免除诈骗集团从中做手脚的机会。

最后,切记不要随便看分类广告买房子,尤其房地产买卖动辄数百万甚至上千万,唯有慎选代书与要求履约保证,才是避免受骗的不二法门。 (记者王亮匀/整理)

建商与购屋者间 该如何分摊地价税?

■ 投诉:陆先生/高雄县

■ 解答:苏进步/高雄市税捐稽征处长

Q:本人购买的大楼预售屋,终于在今年7月底完工过户,建商通知8月初交屋,请问建商与购屋者之间,应如何分摊地价税较合理?

A:依土地税法施行细则第20条规定,地价税每年征收一次,以8月31日为纳税义务基准日。也就是每年地价税的课征,是以8月31日地政机关土地登记簿所载之所有权人为纳税义务人,因此应该由8月31日基准日当天,土地登记簿上所载的土地所有权人来缴纳当年的地价税。

往年在地价税开征时,常有纳税人询问,已在9月、10月间出售土地,为何还收到地价税单?或有人询问,在9月、10月间购买土地,为何没收到地价税单?这是因为地价税的课征并非按月计算税额,所以必须对于年度中移转的土地订定一个课税基准日,以确定当年的纳税义务人。实务上买卖双方常私下约定税捐由谁负担,因土地税法对纳税义务人已有明定,买方不得以其与卖方订定之契约而主张,或要求税捐稽征机关向卖方课征该笔土地当年度地价税。

(自由时报记者林耀文/整理)

想投资高雄店面 该选择哪个区域?

■ 投诉:张太太/台北市

■ 解答:廖本胜/永庆房仲集团总经理

Q:高铁即将于年底通车,应该会让高雄房地产发展更迅速,因此想要投资高雄店面,请问要选择哪一区的店面最有利?

A:北高雄农16新开发区的规划完善,除有三铁、新市政预定地、中央公园绿地以及学区的优势外,也是市区通往美术馆的主要地段,是北高雄目前最被看好的区域。目前农16商店有7-11 、庭园咖啡、以及知名汽车旅馆,未来还有大型卖场进驻;透天店面多为医生购买。

建议想投资农16特区店面的投资人,注意不要追高行情,目前这一区店面虽然十分抢手,但仍要注意人潮的动线。

(自由时报记者林耀文/整理)

是否屋龄愈高,贷款成数愈低?

■ 投诉:吴先生/莺歌

■ 解答:许吴源/平洋房屋行销部副理

Q:听说买中古屋贷款不易,该如何判断屋龄与贷款成数的关系?

A:屋龄太老,屋况不会太理想,也会有贷款上的问题,一般来说,如果是30年的钢筋混凝土公寓,贷款期限可能不到20年。原则上一般银行都不大承作30年以上的房子,甚至超过20年的房子,银行估价多半不高,也不会愿意承贷过高的成数,而且还会缩短还款期限。

一般而言,屋龄愈久,屋况卖相及价位都会相对下降,银行评估建筑物的标准就愈趋严格。像是加强砖造的房子,使用年限是35年,因此屋龄21年的房子,银行顶多只会给14年的贷款,以免房子抵押品超过所购置房屋之剩余耐用年限。

也就是说,使用年限越少 可贷的年限也会越少。
(自由时报记者王亮匀/整理)
(http://www.dajiyuan.com)

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