变中企稳 新年之际的英国房市回顾展望

【大纪元2017年01月29日讯】 过去的一年中，英国房市在脱欧的不确定性与税改的波折中顽强地走了过来。不过风险中也蕴含着机遇，汇率的下滑与按揭购房出租行业的减缓对于用现金买房的华人投资者来说，似乎反而成了一个入市的好机会。那么，在这新旧之交的时候，英国房市将何去何从呢？

要展望未来，先要回顾过去。去年影响英国房市的主要因素有三个一：个是长期性的供不应求，其次是短期的税制改革（印花税和按揭扣税），最后是长期性的英国脱欧。下面，我们会结合英国大市、高端市场、租赁市场的多个方面来回顾。

一、税改与公投 变动中的2016年

大市放缓

根据英国国家统计局的指数，去年英国房价仍在增长——据皇家特许测量师学会（RICS）分析，这是供不应求的结果。但是自年初的爆发增长之后，增长已经大幅放缓。RICS首席经济学家Simon Rubinsohn表示，这是由于4月份第二套房的额外印花税政策的影响。这比脱欧对房市的影响还大——因为后者的效果才刚刚开始。

一些值得注意的现象是脱欧公投后，买家数量上升，房源数量却在下降。此外，去年房市的变化还表现出了更大的地区分化。英国较大的城市房价增长快，而东北部地区等公共部门就业比例高的地区房价增速慢。这主要是地区性的经济与流动性不同所致。

购房出租市场的4月“分水岭”

受4月份的印花税变化影响，购房出租房产的销量在此之前激增，但其后则大幅下滑。3月的按揭批准数量是2015年同期数量的3倍，但其后按揭批注数量仅达去年同期的一半。

从租金来看，Countrywide的报告称，伦敦的租金正在下降。2016年11月，平均租金比上年同期下降0.7％，是6年来的最大跌幅。而其它地区的资金总体来说有所上升，但增速也在放缓。

编注：从去年4月开始，任何已经拥有房产的人在购买第二套房产时，需要缴纳额外的3％印花税。许多业主为避开3%的额外印花税而在4月前购房

豪宅市场低迷

去年的高端房市较为低迷。2014年年底的印花税改革、2016年的脱欧公投带来的不确定性，以及2016年4月前额外印花税的政策都没有对房屋销售量起到积极的作用。虽然英镑的疲软吸引了海外买家的兴趣，但是毕竟海外买家不是主力。很多专案都在降价或调整配置。地产公司第一太平戴维斯（Savills）表示，伦敦黄金地段地产的价格在2016年下降9％，而在伦敦其它高档地区，房价下跌5％。

住宅建设数量仍未达标

最新的政府资料显示，在2015年9月到2016年9月底的1年中，英国开始建设的新房屋数量增长了4％，为147,880套。加上房屋转换和拆除的净增加住房，在2015到2016年，也只有不到19万套。虽然这是自金融危机以来建房数量最高的数字，但比起上议院呼吁的数字：每年在英格兰新建30万个新房仍然相去甚远。可以想见，这种新房供应严重不足的态势会继续延续多年，并主导房市的供求关系。

中国投资增长迅速

自2005年开始，华人已经成为全球最大的外籍买家群体。而英国则是华人的最爱之一。在2016年，中国四川国栋建设集团签署了对谢菲尔德的价值10亿英镑、为期60年的投资合同，这是近期以来在伦敦之外的大型房产投资中最大额的案例之一。像斯劳（Slough）这样的伦敦通勤城镇的住房专案也是中国投资者的主要目标。

二、供不应求 VS 不确定性 未知的2017年

1. 众说纷纭的全英大市

使市场表现疲软的主要因素是脱欧带来的经济不确定性，直到英国正式退出欧盟之前，甚至之后，脱欧对消费者的信心都将产生负面影响。此外，英镑的下跌提高了食品和燃料等基本物品的成本——生活成本的提高降低了买家的可负担能力，以至于一些买家不得不依靠抵押贷款或储蓄存款。而未来几年中，低工资增长率、房价上涨和生活成本的上涨意味着首次购房者的负担能力不会改善太多。

RICS：明年房价上涨3％

皇家特许测量师学会（RICS）预测：随着房产交易的稳定，由于供需关系，房价将上涨3％，涨幅仅为去年时的一半。RICS认为，明年英国每个地区的房地产价格都会上涨，英国东安格利亚（East Anglia）、西北和西米德兰兹郡（West Midlands）的增长将高于全国平均水准。伦敦中部的价格将在最近的下跌后稳定，因为英镑汇率因素会促使外国买家投资。

Nationwide：预计会有2％的小幅增长

Nationwide建筑协会的首席经济学家罗伯特·加德纳（Robert Gardner）说：“调查资料表明，虽然询价的新买家数量仍然相当低迷，但市场上的住房数量仍然接近历史最低水准，虽然在英格兰建造的新房数量已经增加，但仍然不足以跟上人口增长。展望未来，房价的前景将取决于更广泛经济体的发展。与大多数机构预测的一样，我们预计明年英国经济发展将减缓，这可能导致劳动力市场状况不稳定，进而使房价增速减缓。预计会有2％的小幅增长。

Hamptons International：总体下跌1％

汉普顿国际（Hamptons International）公司认为2017年的房市前景较为暗淡，预计2017年将下跌1％，原因是脱欧带来的不确定性和更高的通货膨胀可能迫使房价下降。汉普顿国际的住宅研究部主任菲奥诺拉·厄雷（Fionnuala Earley）说，消费者面临着生活成本的上升，特别是食品和燃料等生活必须品的成本上涨。

“生活必须品的成本不会立刻就上涨，会比预期稍晚。”她说， “这可能会使人们更难买得起房子，也可能让一些人在买房前谨慎思考这是否是一个购房的好时机。”

Earley还说，英国脱欧主要影响的是伦敦，因为伦敦最容易受到金融服务部门和出口问题的影响。伦敦以外地区强劲的出口市场可能会使房市大涨，比如西米德兰兹郡，只要他们不从海外购买大量的材料就行。

2. 预计低迷的豪宅市场

现在来看，一项已经出现的脱欧后果是银行外迁，金融界人士的外流在一定程度上会对伦敦的豪宅租赁市场带来影响，因为这些专业人士是豪宅的主要租户以及部分买家。爱尔兰金融服务部长则预计，到2017年中将会出现英国公司搬迁潮。这对豪宅市场的心理影响更大。不过，英镑的下跌也成了海外买家捡便宜的机会。

Savills：伦敦中心豪宅市场将没有增长

第一太平戴维斯（Savills）预测，由于英国公投脱欧、特别是印花税政策的影响，在2017年，伦敦中心豪宅市场将不会增长。

RICS：豪宅市场将处于低迷状态

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn也同意第一太平戴维斯的这种预测，他认为：“高端市场现在已经开始扁平化了。海外买家可能开始嗅探其它地方的豪宅，可能一些英国本国的买家认为他们买不起伦敦中心的豪宅。”

3.购房出租

CML：购房出租市场活动会减慢

在2017年，由于要对买房贷款进行更严格的负担能力检查、逐步取消对抵押贷款利息的税收减免，房东将会面对更多的变化。CML预计购房出租市场活动会减慢，而过去的2015年则是近几年来购房出租活跃的顶峰期。

RICS：购房出租市场活动未必会减慢

RICS首席经济学家Simon Rubinsohn持不同观点，他认为，投资者不太可能完全失去购买欲望：“尽管有这些变化，房产投资的心态也是十分重要的。”

4. 租赁市场租金将上涨

Savills：英国各地的租金将上升2.5％，伦敦增幅将为3％

第一太平戴维斯斯预测，在2017年，英国各地的租金将上升2.5％，在伦敦，增幅将为3％。原因是居民的收入增长和家庭中可以多人共同支付租金。大多数评论家预测英国各地租金将上涨2-3％。这意味着，也许更多的租客会选择拼房租住。

Landbay：租金约增涨3%

虽然2016年的租金涨幅不大，但是待到2017年，Landbay公司预测租金约增涨3%。由于明年英国央行开始收紧住房贷款的一些政策；税收方面，使用贷款来购房出租的房产可获得的税收减免额度减少等等，在这些已知的即将到来的变动中，几乎每一个都在瞄准房东的钱袋子，因此房东不得不加紧将损失转移，最普遍的做法就是涨房租。

5. 新房建设的颓势可能扭转

“人多房少”的问题在英国已经持续了很长时间，而且新房数量也一直达不到标准。对此，房地产公司JLL预测，市场的不确定性意味着在2017年新建住房的数量会更少，房屋开工数量可能下降到134,000套。不过另一方面，住房部长加文·巴维尔（Gavin Barwell）承诺，2017年，政府将在英格兰30个地方政府辖区内的棕色用地上开始兴建第一波经济房，并计划至2020年共建造20万间房子。但反对者认为，政府给出的建房时间段太短了，而且房子定价还是太高了，根本算不上是“经济”房 ，尤其是伦敦地区45万英镑的最高房价。

三、小结

回首过去的一年，影响英国房市有三个主要因素：英国脱欧、供不应求和税制改革。税制改革所造成的影响相对来说则比较短期，因此能够在2017年发挥主要作用是前两者。供不应求在未来五年之内都难以得到根本性的转变，因此从这个角度来说，英国房市的长期走势很可能是受供求关系的支持而上涨。另外英国脱欧所影响的不只是英国本身，日前对欧洲的格局、全球化的的走势与各国货币政策的稳定都有很大的冲击。不过综合考虑各项因素之后，大部分机构仍然认为房价将上涨，但涨幅会比去年降低。而容易受到脱欧影响的伦敦，其房市放缓的幅度可能更大。◇

综合报导|静风   责任编辑：逸铭