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英国住宅市场7月到10月总结分析

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【大纪元2016年11月17日讯】引言:今年7月到10月,经历了政策与经济的变动,房市变化牵动人心。本年度英国住宅建筑物市场稳步前进,住宅量仍处于供不应求的状态,房产投资仍具升值空间。

回顾脱欧后的英国楼市表现,6月底脱欧后,买家对英国房产信心骤降,出现短暂恐慌,7月中期信心渐稳;到了8月市场信心继续恢复,而9月买家需求开始缓慢反弹,而10月买家对英国房产信心出现轻微下降,但高于刚脱欧后的信心低点。

英国7月份平均房价上涨0.5%,年增长率从6月的5.1%上升至5.2%。根据Nationwide的资料,8月的英国房价年增长率为5.6%,高于9月份的5.3%。

而伦敦市中心的价格在7月底比去年同期下降了1.5%,9月份下降了0.4%,比去年同期下降2.1%。

2001-2016年英国平均房价
2001-2016年英国平均房价
2009-2016年房价景气指数
2009-2016年房价景气指数

房价有区域化特点

英国房价增长保持稳定,平均房价增长在9月份略有下降,但年增长率仍然高于5%。然而,只谈全国房价数字却掩盖了一个持续的多变的市场,市场是有区域差异的,英国城市及其周围地区的增长较快,包括2-6区的许多伦敦地区。最近ONS的资料显示,伦敦纽汉市(Newham)的房地产价格到2016年8月增长了23%,呈现全英最为迅速的增幅之一,坎登镇(Camden)的平均房价却比去年同期下跌了3%。

不同地区房价增幅
不同地区房价增幅

央行降息举措并非金融危机

英格兰银行的基准利率削减直接影响到借款人。今年7月,与以往不同,英国央行没有将基准利率调高,而是削减至0.25%的新超低利率。还伴随着另外三个措施:扩大量化宽松政策,购买公司债券计划和期限融资计划(TFS)。

虽然英格兰银行的举措似乎反映了金融危机后才采取的举措,但还是有一个很大的区别:银行现在比2008年和2009年拥有更多的资本,因此仍然有借贷的欲望与需求。而金融危机后,信贷会突然消退。

实际上,降息意味着按揭利率(其中一些已经处于创纪录低点)可能会略微下降。这可以进一步鼓励买房者,特别是对首次购房者,因为他们现在可以锁定利率,这将保证接下来很多年的低月利率。 CML的新资料显示,7月份首次购房者的抵押贷款数量已经达到2007年以来的最高水准。

在价格增长方面,住房市场的资料反映了市场的区域化特点。伦敦中心黄金地段房价下滑,而英国其它地区的年增长率保持稳定。

脱欧后买家信心回升

尽管在中央银行削减了利率,英镑已经受到越来越大的压力,而政策制定者似乎承诺“硬脱欧”,英国经济还是在脱欧后表现出弹性。由于原材料价格上涨,通货膨胀率也在9月份上升1%,然而国家统计办公室(Office For National Statistics, ONS)表示,目前没有迹象表明这种情况正在影响消费价格。

房地产市场正受到供应过剩和超低按揭利率的支撑。10月房价景气指数(HPSI)强调了房主对房价预期的反弹。

如图所示2,虽然整体HPSI资料在10月略有下降,但仍远高于离开欧盟的投票之后的下降。由于脱欧计划变得更加清晰并开始生效,在更广泛的经济中可能会有更多的不确定性,但是住房市场迄今为止适应了国家方向的这一重大转变。

供不应求

2015-2016年度,新建住宅在数量上出现增长。根据莱坊的最新资料显示,英国新建住宅数量同比增长12%,其新建住宅数量比2010年时增长了60%。但根据DCLG官方预测资料,目前新建住宅量仍不能满足市场需求。

虽然政府新建住宅的年目标为20万,然而统计资料显示,近五十年来的实际完工量均未达到该目标值。最新资料显示,英国今年一季度新建住宅总量不足14万,远低于政府目标值。

英国需求高的地区需要更多的住房,这仍然是政策制定者和房屋建造者的热门话题。因此,业界预期会发布政府的房屋白皮书,目的是概述一项进一步促进未来房市发展的行动计划。

而英国住宅市场“供不应求”的现状仍在持续,房产依然有很大升值空间。

英格兰地区房屋建设情况
英格兰地区房屋建设情况

未来房市 短期下跌长期看涨

英国央行在代理总结报告中指出,在伦敦及其周边地区房地产的活跃度仍在继续下降。但长期来看,由于房屋仍供给量不足,因此对投资者来说还存在一定的投资空间。同时,考虑到由于4月份印花税政策变化等市场力量的存在,英国房产市场在未来会继续保持稳定。很多代理还是看好英国房市的,他们表示,“在未来十年,我们预计中国对英房地产投资会增长到每年2000亿。”

SJW英国房产投资有限公司负责人王静认为,中长期来看,由于英国房市规范化很强,周期性较为明显,且有汇率优势,未来三个月英国楼市依然被看好。◇

综合报导|明曦

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责任编辑:杨青

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2016-11-17 6:41 PM
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