【大紀元10月13日訊】(大紀元記者吳英編譯報導)在美國買賣房子通常會找專業的房地產經紀人幫忙，然而，要小心經紀人為了完成交易，可能會隱瞞一些事實，財經雜誌《精明理財》(SmartMoney) 近期彙整了房地產經紀人有意或無意間最想隱瞞客戶的這10句話，提供讀者參考。
第一句話：「開放參觀實際上是提供我建立連繫網絡的管道」
房地產經紀人給客戶的第一個建議，通常是提議在某個週末的下午開放待售房屋供人參觀。根據全國房地產經紀人協會（NAR）的研究顯示，這項建議的效果不大。那麼經紀人犧牲週末時間的原因何在？據紐約一名獨立房地產經紀人肖恩麥克尼爾(Sean McNeill)的經驗，經紀人提出這項建議的主要目的，是為自己蒐集與建立潛在買主與賣主的名冊，以作為日後進行交易媒介的參考。
據麥克尼爾的觀察，在開放參觀日走進來的人大致可分為二類，某些人是想瞭解房價以作為他們賣房子的定價參考；另一類則只是想來看看房子。當然，也不能完全否定開放參觀的功能，它確實是一個展示待售房屋的好方法。
第二句話：「我的佣金價格是可以討價還價的」
很多房地產經紀人不願意降低佣金，但在經紀人越來越多的競爭市場，經紀人為了維持優勢，調降佣金並非不可能。因此，專家建議屋主可以貨比三家，提出用以討價還價的更有利條件（例如，除了想賣房外，也想另外買房），以找到佣金合理的經紀人。
第三句話：「認為沒有任何人出價，事實上有幾個出價」
就法律而言，房地產經紀人有義務告訴賣方所有的出價，但實務上，某些經紀人會有所隱瞞。其原因可能是經紀人覺得出價太低，擔心會對你有所侮辱，或者基於其本身的利益考量，因為太低的出價會影響經紀人的佣金。還有一個原因是主要的經紀人不想讓合作經紀人介入，以獲得全部的佣金。
為防範經紀人隱瞞出價以及主導房價的決定，專家建議屋主在與經紀人簽定委託售屋的合約前，要詳閱合約內容，要求合約書明列經紀人應承諾告知所有出價的文字內容。
第四句話：「我沒有為你守口如瓶的義務」
大多數的經紀人不會推薦客戶看中的房子，而是推銷其他的房子，使得委託的客戶感覺該經紀人像是其他人的經紀人，而不是自己的經紀人。另外，經紀人通常會一五一十地告訴屋主，買家的出價及底線，或者鼓勵買家先取得貸款核可保證，以事先掌握買家可以負擔的買房金額底線。
因此，專家建議，如果經紀人請你提供預先核可的貸款證明時，先查清楚經紀人的意向，如果他是賣方的代表或者他的同事代表買方，那麼讓他知道太多的細節，會影響你討價還價的優勢。切記，最安全的方法是找到一位真正代表你的經紀人。
第五句話：「有時候我忘了自己是站在哪一邊」
按理說買方經紀人應為買方爭取合理的購屋價格，但在實務上，多數買方經紀人在乎的是可以拿到的佣金額度，因此，他們多半希望成交的價格越高越好。此外，某些買方經紀人同時也為代表賣方的經紀商工作，如果賣出的房子是該經紀商清單上的房子，他們還可以拿到獎金。
解決之道是，找一位沒有利益衝突的經紀人，例如到「全國買方仲介商協會」(National Association of Exclusive Buyer Agents)網站蒐尋在住家附近而且與賣方經紀商沒有關係的經紀人，有些人甚且不收取佣金，而是依據費用結構(fee structure)收費。
第六句話：「我對這個區域的規定一無所知」
某些經紀人為提高買方購屋意願，有時會向買方提出一些不可行的建議，比方說，可以砍掉樹木以改善視野，或在已顯得擁擠的車庫擠出一點空間出租。有時這些建議可能是不符合當地的規定，買方應先查閱相關規定，再判斷經紀人所提建議的合法性，以免得不償失。
第七句話：「我絕不能讓白蟻或討人厭的檢查員破壞交易」
通常買方會以為經紀人對待售房子的狀況瞭如指掌，但買方還是要注意經紀人有時會刻意隱瞞的事實，例如是否有白蟻的困擾或者是否曾被大水淹過。買方或許認為房屋檢查員會查出這些問題，但經紀人提供的檢查員，有時只是橡皮圖章，或者與經紀人同流合污。所以，買方應找其他檢查員為宜。
第八句話：「有時我忘了自己不是律師」
美國各州多數嚴格要求房屋買賣契約，規定彈性空間不大的定型化契約。某些經紀人為了達成交易，會在契約上遊走法律邊緣，增修部份條款。最常出現的問題是，交屋日期晚於交易日期，買方成為交屋前賣方的房東，雙方對於某些情況的費用分攤糾葛不清，例如交屋前房屋遭房客（賣方）損害的修繕費用等。
第九句話：「我的網站是一個死胡同」
鑒於很多買主偏好在網站上蒐集賣屋資訊，因此屋主通常會找有網站的經紀人，但往往會被華而不實的網頁所迷惑。經紀人網頁最常使用的誘餌技倆是上傳已售出的房屋，等客戶上鈎後再想辦法使客戶轉移目標。當經紀人要用這種方式吸引客戶時，表示這名經紀人手上沒有充足的待售房屋供客戶選擇。判斷經紀人網站的良莠，可以從網站是否受歡迎列在蒐尋引擎的優先名單、內容是否涵蓋吸引人入住的社區資訊，如學校、休閒設施、交通等。
第十句話：「沒有我，你也可以做到」
經紀人刻意保有售屋的神秘感，強調售屋過程很複雜，最好由專業人士提供服務。然根據自行銷售房子的屋主經驗，只要是合理的價格及適當的廣告，自然就可以順利出售房屋。至於在商議售價時，經紀人及其佣金往往扮演著阻礙的角色，如果直接由買賣雙方商議價格，一般可以省下約5％到10％的費用。重點是，為了避免不合宜的售價，即太高或太低，專家建議賣方可請獨立的鑑價人員預先評估合適的房價。
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