【大紀元4月3日訊】（紐約訊）房市的走向總是與經濟命脈息息相關。從2007年底到現在，我們感受到高失業率和經濟基礎下滑帶來的影響，租金和房價雙雙下跌，知道市場未來將面臨困難的挑戰。
最近發現個有趣的現象，那些認為市場走強的人（牛市主張者）好像更加樂觀，而認為市場趨弱的人（熊市主張者）則更加悲觀。一些樂觀的人看到只是藍色的天空，而悲觀者則振振有詞地認為市場將會更糟，因為整個經濟及房地產市場正面臨二次衰退。
通貨膨脹
觀察通貨膨脹的水平對經濟是很重要的。如果通脹上升，高於美聯儲1％至2％的舒適水平，那麼柏南克就可能提高利率。而利率的上升將迫使銀行貸款利率上調，進而壓迫商業房地產價格下滑。
◆ 牛市主張者：認為中短期來看，通脹壓力遠比通貨緊縮壓力為小。失業率仍高，消費支出溫和，消費信貸需求非常低。牛市主張者似乎不太在意通脹。
◆ 熊市主張者：關注中長期的通貨膨脹。隨著美國政府的貨幣供應量在2009年增加一倍，這比過去 50年貨幣供應增加的總和還高。通貨膨脹肯定蔓延到整個經濟。如果熊市主張者的觀點是正確的，那麼利率肯定會上升，資產價格就會下跌。
住房市場
房屋對於大多數美國人來說，代表著最大的資產。如果房價上升，就會產生財富效應，嚴重地影響約佔GDP 70％的消費支出。如果淨資產上升，業主就可以通過淨值抵押貸款（MEW）來計算儲蓄額。MEW和信用卡借貸是過去幾年美國民眾儲蓄率下降至負4%的原因。即使業主不通過MEW借貸，財富效應也會鼓勵民眾多多消費。由於消費者開支對經濟的重要性，房市表現是不容忽視的。
◆ 牛市主張者：認為住房市場已經觸底，復甦已經開始。我不是指中發佈樂觀消息的全國房地產經紀人協會（NAR）。在過去的15個月中，即使房價自由落體般直跌，NAR也會根據一個月的數據暗示，市場已經見底。發表著名的Case-Shiller房價指數的經濟學家凱斯(Chip Case)最近表示，他相信住房市場已經見底，他預期今年房價將會翻升。
在市場中的其他人，也會根據自身利益來塑造住房市場復甦的跡象。他們提出令人信服的數據，說明法拍數量下降，房價反彈。牛市主張者還指出這樣一個事實，即在過去很長一段時間新房開工很低。近兩年，房屋開工平均每年約為 45萬，遠低於長期平均的130萬戶。有趣的是，每年因自然災害等原因美國正好失去大約45萬戶房子。因此，牛市主張者認為供需之間彼此消長，將使得市場改善。
◆ 熊市主張者：看到房市將二次衰退。他們認為，法拍數量下降是因為政府人為操作各種刺激方案所致，同時政府向銀行施壓，要求對資不抵債的業主放寬限制。但是如果失業率降不下來，收入水平沒有上升，拖欠房貸的業主很難改變被法拍的命運。
以目前看來，政府的貸款修改方案非常失敗，不到20萬的按揭得到永久性修改，僅為400萬目標的5%。在臨時性貸款調整中，超過70％的業主在6個月後有回到了欠款的狀態。另外，熊市主張者也看到現在的市場完全是政府支撐的結果。聯邦政府給予首次購房者8000美元的抵稅，試想一下聯邦住房管理局要求購買平均房價17.8萬美元的住房的業主支付的首付款是6230美元。這說明，首次購房者不僅無需付出首付，反而能夠得到1770美元的現金。
熊市主張者認為，這實際就是此次次貸危機的問題所在。在美國，聯邦政府透過房利美、房地美和聯邦住房管理局，為92％的住房貸款提供擔保。大多數經濟學家都預測2011年底之前，若美國失業率依然居高不下，房價下跌的可能性很難避免。
美聯儲退出
美聯儲三月31日結束了抵押貸款擔保債券購買計畫，這計畫因是建立在高度金融危機基礎上而備具爭議。過去18個月中，美聯儲的資產負債表增加了一倍。美聯儲遲早得退出救市計畫，這將對商業房地產市場造成重大衝擊。美聯儲可能用四種方式退出：1）停止購買資產。去年，美聯儲承諾購買約1.3兆美元的資產，其中大部分是房貸擔保債券。購買資產是為了抑制利率上揚。2）出售的資產，這些大多是房貸按揭債券。3）提高聯邦基金利率。4）繼續消耗超額銀行準備金。
以上第1、2、3點都將迫使利率上揚，而第4點將耗損本可提供給地產貸款的資金來源。聯儲終將退出市場 這是無庸置疑的。但退市的時機及後果的評估，正是牛市主張者和熊市主張者的爭議點。
◆ 牛市主張者：牛市主張者承認，美聯儲終將退出，而且會造成利率上升壓力。但是他們認為，利率上升對商業房地產價值的衝擊極小，因為與其提高貸款利率給借款人，銀行業寧願快速緊縮放貸。即使已消耗8000億美元超額銀行儲備金，他們認為影響不大，反正銀行現在不會貸出這些儲備金。
◆ 熊市主張者：熊市主張者認為美聯儲的退出對利率上升造成相當大的壓力，這些壓力將衝擊抵押貸款利率。美聯儲的高度寬鬆的貨幣已經允許銀行業調整自身的資本結構，因為他們可以以接近零的利率借款，如果是放貸，可以獲取600或700個基點數。如果選擇不放貸，他們可以購買無風險國債，賺取250到350個基點。
熊市主張者不認為耗損超額準備金是妥當的做法。雖然貸出款項總會在某個時候返回，但商業地產將與其他資產類別競爭，脆弱的金融體質使得僅少量資金流向寫字樓、零售物業和公寓大樓。
下期，我們將繼續討論槓桿、失業率、利率、GDP增長、企業盈利、融資、租金水平等議題。
《紐約觀察員》地產專欄作家，紐約地產理事會REBNY 副總裁，主掌商業地產部的羅伯特‧克納卡爾(Robert Knakal)
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