【大紀元6月25日訊】（大紀元記者李天宇報導）按揭經紀人和房地產行業正在努力遊說國會在即將生效的金融部門監管改革法案中取消2009年5月被房地美和房利美採納的地產估價新準則(The Home Valuation Code of Conduct)。該準則規定，禁止按揭經紀人和房貸銀行選擇估價師，以確保地產估價的獨立性。
目前房地美、房利美使用的地產估價新準則是去年春天首先由兩房和紐約州檢察長庫莫(Andrew Cuomo)達成協議後採用。由於兩房或向放貸銀行提供資金、或收購房貸抵押債券，其估價準則很快成為全國標準。其監管機構聯邦住房管理局（FHFA）也採取了類似標準。在2009年10月，國會通過了放貸真相法（Truth in Lending Act），也禁止放貸銀行和按揭經紀人強迫估價師謊報房價。
按揭和地產經紀人認為，該規則使得房價被低估，從而破壞了許多本來能夠成交的交易，而地產估價師們也覺得新規則讓估價費大減，使得業務大受影響。
蠶食淨值 新規遭爭議
今年早些時候，地產經紀人和按揭經紀人已經成功地遊說眾議員們在其通過的金融監管法案中加入了結束估價新準則的條款，並要求聯邦監管機構拿出一套更好的辦法。但是，這個條款並沒有被參眾兩院整合的最後法案之中。預計，最近國會議員們將討論估價細則和其它按揭條款。
美國按揭經紀人協會總裁迪羅克（Roy DeLoach）爭辯說，受僱於中間公司的外地估價師所做的不可靠鑑定低估房價，使得美國民眾的住房淨資產被蠶食。他說，不管你是否想出售房子，你的住房淨資產都被掏空了。
這項新規則引起的爭議在紐約更是尖銳，尤其曼哈頓的地產，一個街區一個街區的差異性都很大，更別提許多建築本身具有獨特的價值。這些對外地來的或是經驗不足的估價師很難了解箇中道理。
與此同時，按揭銀行則為新規則辯護，因為在新規則下，較低的房價有助於提高房貸質量，而且多家銀行都擁有房價鑑定管理公司股份，在新規則下，那些公司業務興隆。
為防泡沫 房貸業力保新規
美國住房抵押貸款銀行家協會（MBA）總裁兼首席執行官考爾森 (John A. Courson) 表示，將盡一切力量確保新規則不改變。過去，按揭經紀人通常指定自己熟悉的估價師去做。由於估價師為了促成交易，通常將估價定在合同價格附近。在2007 年底次貸危機爆發後，這種房價鑑定方式被指責是導致房價被哄抬太高、造成泡沫的幫兇。放貸銀行認為，新的估價規則確保估價師不會受到按揭經紀人的壓力，從而作出合理估價，有助於銀行批准放貸的機會。
估價師被剝削
專門代表房價鑑定行業主要機構估價研究所 (Appraisal Institute)在國會做遊說工作的加伯（Bill Garber）表示，新的系統成為那些擁有估價師僱員的房價鑑定管理公司、或者專門接活後分派給自已網絡內估價師的中間公司的發財之道。他們通常會迫使估價師在極短時間內完成估價任務，並對評估費抽成30%以上。他指出，很多估價師收到的估價費被削減了60%，這使得估價質量得不到保障。他認為，新的按揭經紀人許可證制度和各州在地產泡沫後通過的眾多防範法律足夠防止經紀和估價師相互勾結。
MBA專門負責政府事務的高級副總裁奧康納（Steve O’Connor）表示，在估價師和按揭承銷商之間設一道防火牆是一項好的政策。他支持聯邦政府監管那鑑定管理公司，但是要求將聯邦每年徵收的費用低於 5,000美元。目前，MBA還在爭取取消金融改革法案中要求鑑定管理公司向購房者公佈收取了多少鑑定管理費。
兩房撤回研究所資金
FHFA 日前表示，該準則提高了房價評估質量，並減少了欺詐行為。FHFA同時表示，兩房將在未來數週內設立一個標準化的申訴程序，並提供標準化表格便於認為自已住房的估價不合理的屋主提出申訴。對於不當評估案例，兩房還將向州監管機構報告，以便處理和調查欺詐行為和做法。
根據兩房與庫莫在 2008年3月達成的協議，兩房不僅將設立新的估價師守則，而且將設立一個獨立估價保護研究所以處理客戶投訴、協助州與聯邦的協調工作以及推薦修改估價師守則，並在未來5年內向該所提供2400萬美元的資金。但是上週兩房的監管機構——聯邦住房局FHFA在給庫莫的信中表示，由於兩房利用上千億美元的納稅人資金來彌補其由抵押貸款違約造成的巨額虧損，不能為獨立研究所提供資金。
對此估價研究所表示非常失望。NAR發言人表示，設立投訴過程是「一個良好的開端」，不能創建獨立的研究所違背了地產經紀人的意願。
由於國會已在立法規範估價業的監管，兩房從今年11月開始就不再受與庫莫協議的約束，因此可以自由改變規則。FHFA官員日前表示，這些新準則相當成功，在未來數月內將審視改進的方法。
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