老年人的出路

　上週四6月16日，富國銀行（Wells Fargo Bank）宣佈它將退出反向貸款（Reverse Mortgage）市場，富國銀行在亞特蘭大是位居第二的綜合性銀行,它的住家貸款（Home Mortgage）部門是全美最大的住家貸款服務商。富國銀行將從6月30日開始停止提供反向貸款的服務。反向貸款占富國銀行貸款總額的百分之一點二（1.2%）。富國銀行此項決定將導致公司內部一千多人失去工作。

　　富國銀行是從1990年起提供反向貸款的服務的，當初反向貸款是美國政府於1987年倡導的一個針對那些有房但卻缺少現金流的老人專門提供的一種服務項目。反向貸款讓那些已將房貸付清的老人（必須62歲以上）把房子拿出來抵押給銀行，銀行再根據房子的市場價評估，以評定出的價格的一定百分比來給這些做反向抵押貸款的老人一筆現金，以一筆支付或每月支付的方式提供，讓這些老人可以靠著這筆現金或每月支付的現金作為他們度日的資金週轉。貸款只有在老人去世時方須償還。當這些老人去世時，家人可以有6個月的時間償還所得的反向貸款或將房子賣掉後用賣掉所得款項把老人所欠貸款還清。如果賣掉所得款項不夠償還所得的反向貸款，銀行不再向家人追究不足未還的部份，銀行的損失可以由聯邦房屋管理委員會（FHA）給予一定的補償。反向貸款與正常貸款有何不同呢？在正常貸款中，借款人要每月支付銀行一定的金錢來償還貸款產生的本金和利息，反向貸款這不僅每月不向銀行交月貸款費，相反每月還從銀行拿錢，直到拿完他允許借的總額度，所借的反向貸款只有在老人中最後一個倖存者去世時方須償還。

　　富國銀行為甚麼退出反向貸款市場呢？主要原因是目前的經濟形勢讓銀行很難對房子作一個正確的估價，如果貸款時銀行的估價高於老人去世時房子真正能賣出的價錢，那麼老人死後,家人賣房所得款項是不足以付清反向貸款的，銀行就會有損失。反向貸款是在房價年年漲的經濟環境中生存的種類，因為那時銀行才會有賺不賠；在如今這種房價猶如倒長的芝麻年年「低」的行市裡是很難生存, 誰能長期做賠錢的買賣呢。其次，在反向貸款中，雖然借款的老人不需每月開始償還貸款，可是他們仍需要手頭有一定的現金去支付房子的房屋保險（Homeowner Insurance）,以及每年的地稅（Real Property Tax）,而現在的經濟危機讓許多老人手頭緊缺得連支付這些保險和地稅都有一定的困難，這些都會影響房屋的所剩價值，影響銀行最終是否能通過賣掉房子將貸款收回。

　　除富國銀行外，美國銀行（Bank of America）也早在今年二月就從反向貸款市場退出。富國銀行和美國銀行退出反向貸款市場的舉動對眾多老年人的生活會帶來多大的影響呢？它們兩家總共佔全美反向貸款市場的百分之四十三（43%）。如果反向貸款的提供商越來越少，加上反向貸款本身具有的高費用的缺點，許多美國老人將來從房子裡套現的路就越來越窄了。卯吃寅糧的日子看來是越來越難了。

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