【大紀元2012年11月10日訊】（大紀元記者徐傑多倫多綜合報導）加拿大房市經過十多年的持續增長，現在經濟學家、分析師、政治家、加拿大央行和國際貨幣基金（IMF）一致認為，加拿大房市已經失去動力，繼續強勁增長已經不太可能。專家們一致看法是，失去增長勢頭的加拿大房市將拖累經濟和銀行系統。但是對於加拿大房市是否會「硬著陸」和是否嚴重衝擊加拿大經濟及銀行系統，專家各持己見。
人們普遍擔心的問題是：加拿大房市是否會出現「硬著陸」，並嚴重衝擊加拿大經濟和銀行系統。加拿大房市何去何從？《麥克林》雜誌10月31日的報導列舉了經濟學家和分析師的看法，僅供讀者參考。
加拿大央行行長卡尼警告，家庭債務是加拿大經濟和金融銀行系統的最大威脅。信評公司穆迪（Moody’s）近日表示，由於擔心加拿大家庭債務和房價過度增長，可能對加拿大5大銀行進行信譽降級。
新屋啟動10月大幅減少
加拿大房屋按揭公司（CMHC）週四（11月8日）報告說，加拿大10月份新屋開工數（housing starts）為204,107套（季節調整數，下同），比9月份的223,995套大幅減少8.9%。此前，分析師預計加拿大10月份新屋開工數為211,500套。CMHC報告顯示加拿大房市正在進一步減速。
CMHC報告調查的5個地區的新屋開工數均出現下降。其中，卑詩省減少1.5%，安省減少6.4%，草原三省（阿爾伯塔、薩斯喀徹溫和曼尼托巴）降12.3%，大西洋地區降16.8%，魁北克降16.9%。
CMHC副首席經濟學家Mathieu Laberge表示，魁北克和西部草原三省城市獨立和排屋建築開工數劇下跌是造成10月份新屋開工數大幅減少的主要原因。另外，安省城市公寓和排屋建築開工數也明顯減少，超出多倫多地區出現的增長。
10月份，城市新屋開工數減少10.1%，為182,134套。其中，獨立屋開工數減少7.6%，為62,402套，非獨立屋（即排屋和公寓）減少11.4%，為119,732套。
房市軟著陸或硬著陸？
對加拿大房市有信心的人士認為，聯邦政府在7月份實施的房貸緊縮政策導致9月份房屋銷售比1年前減少，但是房價仍然比1年前高出1%，顯示房市緩慢降溫而不是「硬著陸」。
加拿大帝國商業銀行（CIBC）經濟學家Avery Shenfeld認為，房貸緊縮政策將抑制家庭債務和房價增長，使得加拿大房地產緩慢降溫。加拿大房市不會出現美國2007年那樣房價大幅下跌情況。
加拿大道明銀行（TD）經濟學家Francis Fong說，加拿大房價比真實價值高出大約10%，如果央行繼續保持低利率，房價將緩慢降落至真實價值附近，不會出現直線下落情況。
蒙特利爾銀行（BMO）分析師Robert Kavcic認為，經濟增長良好地區，如阿爾伯塔和薩斯喀徹溫，房屋銷售和房價將保持穩定，多倫多和溫哥華房價會出現較大修正。但是加拿大全國（平均）房價不太可能大幅下跌。
不過，地產及房貸研究諮詢公司Hanson Advisors分析師Ben Rabidoux表示，加拿大9月份房屋銷售大幅下跌15%，為過去11年的最低水平。銷售大幅下跌，房價下跌將接踵而至。
英國倫敦的全球經濟研究公司Capital Economics最近發表的報告警告，加拿大房價將有可能下跌25%，並可能導致115,000個建築類工作流失。
《經濟學人》周刊（the Economists）一篇報導指出，房價與租金收益比值（一種評估房地產泡沫的通用標準度量）顯示，加拿大房屋平均價格比真實價格高出70%，房市「硬著陸」風險高。
加拿大家庭會因房貸沉重而破產？
加拿大統計局最新數據顯示，加拿大家庭債務高達1.6萬億加元，家庭債務和收入的比值達到163%，超過美國2007年房地產泡沫破裂之前最高水平。在1.6萬億家庭債務中，一半是房貸，另一半是房屋信用、汽車貸款和信用卡債務。皇銀（RBC）最新調查報告說，加拿大平均每人欠債13,141加元。
分析師Benjamin Tal在CIBC銀行報告中說，加拿大人似乎正在採納卡尼建議。今年1-3月，加人家庭信用增長為2002年來最低水平，大大低於美國2007年房市泡沫破裂前的增長水平。
根據加拿大央行報告，6%加拿大家庭房貸月付超過家庭收入40%，這些家庭擁有11%的家庭債務，是最容易出現房貸償付違約和破產的人群。
《麥克林》報告說，美國大多數人房貸續簽合同期限是30年，而多數加人使用5年或更短的續簽合同期限。加拿大人面臨利率上漲而引發房貸償付違約風險比美國人高。
加拿大銀行安全？
卡尼警告，家庭債務是加拿大銀行系統和經濟最大威脅。3%的失業增長將使加人房貸違約率翻番，衝擊金融銀行系統。
聯邦政府銀行監管部（OSFI）稱，加拿大銀行不斷放鬆房貸條件，越來越多自僱人士和新移民等信譽較低的人貸款買房（次級房貸）。次級房貸氾濫引發2007年美國房產危機，並隨後導致2008年底-2009年初全球金融危機。
聯邦政府管轄的房屋按揭公司（CMHC）規模及資產已超過美國房屋抵押按揭公司房利美（Fannie Mae，美國2007年房屋次貸危機的罪魁禍首之一）在美國房市鼎盛時期的規模。目前，CMHC債務已接近聯邦政府規定的6千億元極限值，聯邦財長范赫提（Jim Flaherty）正在考慮CMHC的私有化問題。
準確預見2007年美國房市泡沫和2008年全球金融危機的美國「末日博士」 Nouriel Roubini創辦主管的經濟研究公司Roubini Global Economics（RGE）最近發表一份報告顯示，沉重的家庭債務和可能破裂的房地產泡沫嚴重威脅加拿大金融銀行系統穩定性。加拿大家庭一旦大面積出現房貸償付違約，CMHC提供的的房貸保險也將無濟於事。
加拿大聯邦政府銀行監管部數據顯示，2010年加拿大家庭房屋抵押債務（HELOC debt）為2060億，占加拿大GDP的12%，而同期，美國房屋抵押債務為6490億，僅佔美國GDP的4%。
不過，CIBC分析師Benjamin Tal認為，加拿大對房貸有較嚴格標準和要求，因此加拿大金融銀行系統健全穩定。次級房貸在加拿大房貸中百分比低於5%；而美國2007年房市泡沫破裂之前，次級房貸在美國總房貸中比重高達14%。
另外，75%加拿大房貸由CMHC或Genworth提供保險，底金（即首付：down payment）低於20%的買房者必須購買CMHC提供的房貸保險。房貸在加拿大銀行資產中的比重為23%，在發達國家中處於較低水平。
房市泡沫破裂致加拿大經濟衰退？
根據加拿大央行數據，加拿大住宅建築投資在加拿大GDP中比重由2010年的4.3%大幅上升到2012年的7%。
Capital Economics報告稱，房市泡沫破裂已經導致美國、西班牙和希臘以及愛爾蘭等歐洲國家經濟衰退，加拿大也不會列外。報告預計，房地產在2013-2014年有較大幾率會嚴重拖累加拿大經濟。
RGE報告預計，如果房市泡沫破裂，加拿大經濟在2013年將有可能衰退1%，即GDP負增長1%。蒙特利爾銀行分析師Robert Kavcic認為，房市將拖累加拿大今年第3、第4和明年的經濟增長。
不過，信評公司穆迪認為，房地產導致加拿大經濟衰退的幾率僅僅為20%-25%。如果加人由於房貸違約而導致房價大幅下跌，加拿大房地產也不大可能出現美國2007年那樣影響深遠的房市危機。加拿大房地產如果出現危機，也將是短暫而淺層的。
（責任編輯：林妍）
