【大紀元2012年12月17日訊】在市場利率創歷史新低的情況下，吸引許多人購屋置產和重新貸款，然而低利率不是個絕對值，向銀行申請房屋貸款時，銀行會依據市場和金融機構擬定利率水平的標準，再視貸款人的情況的不同，根據風險評估來決定貸款人的貸款利率。如果理解銀行對風險評估的標準，對申請貸款要鎖定房貸利率時，會有很大的幫助。
在這裡和大家分享幾個把握獲得最優惠房貸利率的重點：
1. 信用分數
信用分數和記錄是銀行衡量未來貸款風險最重要的條件，原則上信用分數達740分即可得到最優惠利率。不過這也不是絕對，如果信用分數不到740分（當然還是不能太差），銀行會視其它的貸款條件調整，例如：以傳統貸款30年固定的方案來說，首付款或房屋淨值超過40%，則信用分數隻要在700分以上，就可以拿到最優惠利率。
2. 房產用途和類型
基本上，房屋用做自住的貸款利率會比做投資房的貸款利率要來得好。常見的房產類型有獨棟屋（Single Family）、連棟屋（Townhouse）和公寓房（Condo），利率會因房產類型不同而有所調整。大致而言，獨棟屋和連棟屋的利率會比公寓房要來得好。
3. 貸款方案
常見的貸款方案包括傳統貸款（Conventional）、聯邦房屋貸款（FHA）或軍人貸款（VA）等
等，不同的貸款方案所提供30年或15年固定利率，還有多種浮動利率貸款，無論是固定利率或浮動利率，利率上也有所不同，詳細情況要向專業的貸款人員進一步洽詢。
4. 貸款金額
以傳統貸款來說，貸款金額大的利率會比小金額貸款的優惠。然而，貸款金額超過$417,000的話，屬於高額貸款（High balance）範圍，利率會比貸款金額$417,000以下的高一點，而超過$625,000的話，屬於巨額貸款（Jumbo loan），利率會再往上調整。像$417,000和$625,000的貸款上限也不是絕對的，會因地區範圍和房子形式而有所調整。房產在馬里蘭州的巴爾地摩，和在夏威夷歐胡島上的貸款上限就會有所不同；而房子形式可分為一個單位房（1-unit）、兩個至四個單位房（2-4 unit）等等，而傳統貸款最多可允許貸款到四個單位房。（註：一個單位是指有幾戶人居住，四個單位就是有四戶人居住，有四個門可進出。）
5. 頭期款或房屋淨值
一般而言，自住房的首付款或淨值達到20%和投資房的首付款或淨值達到25%，利率會比首付款或淨值不足的利率要好。
6. 過戶費用和點數
貸款人可以透過購買點數，或自付過戶費用換取更低的利率，但由於現在房貸市場利率降到歷史新低，則建議不需要買點，如果有免過戶費的選擇，還能不花一毛錢做重新貸款降低現在的高利率貸款，不過免過戶費重新貸款大部份只限於自住房，有限制要貸款到一定的金額才能免過戶費，詳細情況要向專業的貸款人員進一步洽詢。
總的來說，銀行要綜合評估這些重點，以及其它影響貸款風險的因素，才能決定貸款利率，對銀行來說，風險小、成本低，相對利率就會好。
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（責任編輯：楊飛）
