【大紀元2013年01月29日訊】（大紀元記者張東光編譯報導）近來美國房市出現復甦跡象，二手屋庫存減少及房價出現上漲，不少財經媒體及專家開始預測房地產將出現大幅反彈。知名的S&P房價指數創立人、耶魯大學經濟學教授席勒（Robert J. Shiller）近日在《紐約時報》撰文稱，房市雖然出現轉跡，利率很低，現在是買房千載難逢的好時機。但席勒認為，從目前跡象來看，仍然看不出房價會大幅上漲。
的確，2012年的房價明顯上漲，標普/凱斯-席勒20個城市指數在去年3~9月間上漲9%，終結五年的下跌趨勢。去年10月房價僅微跌，整體市場氣氛仍看好。
席勒表示，部份這些變化是季節性的。房價傾向在每年的年中上揚，然後在每年的秋、冬回落。基於某些不明的理由，自金融危機後，季節性的效應越來越明顯。他認為衡量房市的指標還應包括新屋開工和證照核准數量、全國住宅建築商協會/富國銀行的潛在買屋者指數(該指數自去年春天大幅彈升)等。
在去年3~6月期間，除了失業率由8.2%降到7.8%，以及法拍屋數量的下滑之外，經濟沒有發生重的變化，因此很難解釋該期間的房價上漲原因。
席勒說，去年春天他與衛爾斯利女子學院的凱斯（Karl Case）和麥格勞-希爾建築公司的湯普森(Anne Thompson)共同進行了一項美國4個城市新近買屋者態度的詳細調查，但卻沒有發現樂觀增加的證據。
簡言之，很難發現房價反彈的一個真正的原因，這有點不尋常。我們知道，任何短期通脹調整的房價上漲，在未來五年或更長時間來看基本上是沒有意義的。
統計資料顯示，房價短期上漲的情況很多，但通常只維持一年或稍長時間。但之後它們將很快大幅回歸到大趨勢。1997~2006年期間，實質房價上揚86%，這整個上漲的趨勢在2012年前並未完全反轉。我們並不排除另一個房市的繁榮。也可能20世紀房價貼近歷史均值的模式已經消失。或許民眾的想法更投機，在經過經濟的大起大落後，他們的心理已準備好在泡沫中搶進。
根據歷史資料顯示，另一個大的泡沫將不會很快出現。事實上，在上個泡沫之前，美國已經經歷一個上世紀最大的房市繁榮，在1942~1953年期間，實質房價漲了68%。
經過上一次的房價崩盤後，美國人似乎偏向租屋而不是買房。根據人口普查資料，擁有房屋的比例已由2006年第三季的69%降到去年第三季的65.5%。
一份由加州大學的加布里埃爾(Stuart Gabriel)和雪城大學的羅森塔爾(Stuart Rosenthal)所進行的研究結論道，美國房價可能進一步下跌，但這取決於「擁有房屋態度和信貸市場變化等經濟情況的預測」。如果這個趨勢持續，它將暗示獨棟房的房價長期下跌，因為擁有這些房子的管理成本比租屋還貴。
房市也受到消費者金融保護局等的新監督，該機構本月宣布了房貸戶的償債新標準。這些標準將會讓毫無節制的借貸更加困難。
席勒說，自2006年以來，美國社會的買屋人和賣屋人對房市並沒有變得更加投機。相反地，他們變得更加小心、更有紀律。當然，經濟烏雲仍然籠罩。美國、歐洲的經濟增長仍然低迷。
美國以房市撐起來的經濟，仍然依靠納稅人的紓困，這顯然不是一個長久之計。此外，新興市場還有一些懸而未決的不確定因素，而中東動亂的風險也可能引發能源危機。
多數的專家並沒有預測美國房市會有任何大變化。去年12月，房地產諮詢網站Zillow的《房價預期調查》和標普凱斯/席勒指數期貨都預測未來五年房價會溫和上漲，這意味著房價每年會實質上揚1~2%。
房市潛在的買家和賣方的底線可能是:不要做出任何極端或困難的舉動。由於有太多的不確定因素，現在要積極投機很難說的過去。
席勒建議，如果您因個人的理由要買屋或賣房，請自便。否則，不要再擔心房價漲跌的問題，這就像擔心股價漲跌一樣不智。因為，從目前的種種跡象來看，還看不出來可以大漲或大跌的強勁基本面理由。
(責任編輯:畢儒宗)
