假如您的信用分數高於680分，也通過了自動核貸系統的審核，這麼優秀的您，絕對可以選擇任何您想要的貸款。市場上，約有四分之一的貸款是Fannie和Freddie推出的方案，其餘的則是政府貸款方案、超額信貸和組合型貸款，
這麼多種類，應該從何開始選擇呢？
利率類型
貸款的利率類型不外乎是固定利率、浮動利率或混合型利率。如果會長期住在該房子，或者是無法承受風險的人，可以選擇固定利率；如果只是短期居住，例如，3-5年，浮動利率會比較適合；介於兩者之間的話，則建議選擇混合型利率。
其實，該選擇甚麼利率類型，說來說去，跟成本有關。買東西時，我們也都會比價，而價格基本上與供需有關，供應量越多的產品，價格往往比較低，這個概念若運用於房貸方案，同類型的方案越多，此類型方案的成本會比較低，真的是這樣嗎？
房貸和購買商品有幾個不一樣的地方，其中之一，就是房貸會因為申請人自身條件不同，申請條件也會些許不同。換句話說，信用比較不好的人，可能需要準備比較多的頭期款，也可能需要借貸擔保人，或者需要準備比較多的申請文件，所以成本是否比較低，請各位自己評斷。
目前，傳統型房貸的供應量最多，所以，大多數人第一份房貸的選擇，是傳統型房貸。第一次申請房貸的您，也可以考慮從傳統型房貸方案開始篩選。
自備款
自備款應該是在選擇房貸時首要的考量因素，放款機構通常要求百分之二十的自備款，自備款越少，利率越高，申請難度高，方案的選擇也比較少，而自備款高的話，選擇範圍比較廣。
貸款期
現有方案的貸款期介於10-50年，最普遍的選擇是15年或30年。貸款期的長短差別在每個月的攤還金及繳交的總利息，借貸金額會分攤到每個月歸還，所以，貸款期越長，每個月負擔的本金越少，可是繳交的總利息則越多。
如果還是不知道該怎麼選擇，可以請教房貸業務專員，畢竟這是他們的工作，不過，不管市面上有多少方案，有些專員只會固定推薦1-2種房貸，通常是他們最熟悉的方案，因為比較瞭解該方案的運作，所以，除了聽他們的建議，最好自己也能查查資料，看看他們推薦的方案是否適合自己。
證明文件
現在幾乎都是利用房貸自動審核系統（AUS）審核申請資格，需要準備的文件比以前少很多，而信用越優良的人，準備的文件更少。不同的方案，所需準備的文件數量不同，按照文件提供的程度，分為下列幾種類型：
需提供所有文件的方案（Full Doc）：按規定，提供最完整的文件，一樣都不能少。例如：稅單、薪資證明、工作證明、三個月以上的存款證明。
需提供部份文件的方案（Low Doc）：只要提供部份程度的文件，例如：只需提供一個月的存款證明，或者，不需提供薪資或工作證明，審核專員直接打電話到公司詢問。
無需收入證明的方案：申請書上不需填寫收入資料，也不需提供相關文件。
無需資產證明的方案：申請書上不需填寫資產資料，也不需提供相關文件。
無需收入和資產證明的方案（NINA）：申請書上不需填寫收入和資產資料，也不需提供相關文件。
自述所得的方案：申請書上要填寫收入資料，但不需提供相關文件。
無需收入、資產和工作證明的方案：不需提供收入、資產和工作的資料及相關文件。
無需收入、資產和工作證明的方案只是在文件準備方面最輕鬆，其實卻是成本最高的方案。每一樣證明文件（工作、收入、資產等）都是用於風險評估，每少要求一項證明時，放款機構會利用其他方式補償，如：提高自備款、提高利率、提高手續費…等等。但是，如果您有30幾個退休帳戶，而每個帳戶都有收入，若全部提供，真的很費時，這時就真的要考慮無需收入、資產和工作證明的方案。
房地產類型
抵押房屋的種類也會影響房貸的選擇，只要不超過四戶單位的住宅，都可以申請傳統型房貸，多於四戶的住宅則申請商業型貸款或公寓式建築貸款，其他特殊類型的房產，則比較少有適合的方案，所謂的特殊類型的房產如下：
分時住宅（Time-Share）：如，海邊渡假住宅。持有住宅部份的所有權，每年只是某些特定時間住在該房子。很少有放款機構願意接受此類型的房子做抵押，因為申請人沒有100%的所有權，如果違約，放款機構無法輕易拍賣該住宅。
複合式飯店：此為飯店型公寓，公寓內每一個單位的所有權獨立分開，通常購買後會出租（日租、週租或月租），放款機構認為此類型的房產不是住宅，比較像旅館，所以不接受申請傳統型房貸，但可以申請商業型貸款。
移動式組合屋：移動式組合屋是私人財產還是房產呢?如果您認為私人財產，則可以申請車貸或船貸；如果若想定義為房產，此移動式組合屋必須緊貼於土地上，且基本上只能申請專門以移動式組合屋作為抵押的貸款。
特殊房地產：放款機構評估抵押物件的價值時，會比較該地區一年內相同類型房產的成交價，所以，如果您的房產價值無法進行比較，則可能無法申請傳統型房貸。這類情況比較容易發生於農村地區，方圓百里內可能只有一間房屋，所以無法比較。雖然傳統房貸沒有適合的方案，這類房子可以申請美國農業地區發展貸款（USDA/RD）。
利率類型、自備款、和貸款期、文件證明提供程度以及房地產類型，是選擇房貸方案要考慮的因素，各位可以從這些因素著手，找尋適合自己的房貸方案。
貽達貸款
5008 Buford Hwy #C
Chamblee, GA 30341
陳貽達（678）860-8788 ◇
