【大紀元2013年03月15日訊】問：我前夫今年75歲，最近這幾年因為年老病重，經常住院，而累積了19萬元的醫療債務。兩年前我倆未離婚前，曾經共同以20萬透過一位地產經紀，共同買了一棟房子，當年我們付了2萬元的頭款，向銀行貸款18萬元。自從我一年前與他離了婚，我與兒子已喬遷，雖然我倆已經不住在一起，由於他最近病重，我偶爾會回去探望他。
有一天，我不在的時候，他與那位曾經協助我們購買這棟房子的經紀談起話來，他與經紀提起醫藥債務之事，經紀勸他即刻把房子賣掉，不然的話，一旦債主在該房子放了Lien（抵押權），這房子就永遠不能賣，或者能賣的話，也須先付掉銀行貸款及醫藥債務的Lien之後，一點淨值也沒有。
我前夫由於當時病重思維不清，相信經紀人的勸言，當真而被誤導，隔天就與經紀簽定Listing Agreement，委託這位經紀把該房子放到巿場上去賣。不知道什麼原因，該經紀在沒有巿場調查的狀況下，就把賣價定成23萬，實際上該房子的巿價約30萬左右。兩天後，該經紀人陪同一位買主來看房子後，馬上擬定一份購買合約書，並讓雙方簽字後同一天就開Escrow。
我與前夫在離婚時曾經簽了一份離婚協議書，條件包括，我前夫單獨承擔支付銀行的抵押貸款，以交換我的一半產權，擔保我兒子將來一定會有個地方住，因此我就把我的一半產權過戶給他。
在該Escrow過程中，由於我前夫沒有經濟能力去履行他離婚協議中之義務，我倆經過協商之後決定，把該房子的全部產權移交給我，銀行抵押貸款由我承擔。同時我倆討論這次賣房子的交易過程，發現房子賣價比巿價低了7萬，決定向買主提出解約。
這位代表買賣雙方的經紀知道我前夫想解約之後，大發雷霆，堅持我前夫沒有解約立場，並表明若我前夫不準時Close Escrow，她將告我前夫要索取她的佣金，同時買方也會到法院申請﹐強迫我前夫把房子過戶給他。
請問我前夫有無法律根據解約？若經紀到法院告我的前夫，我的前夫勝算如何？假如我現在將房子賣了，買方或經紀有權告我嗎？
答：雖然加州法律允許一位經紀在同一個交易當中代表買賣雙方，經紀應隨時考慮到雙方的利益，一位負責的經紀應當花點心思，為賣方做好巿場調查才定價，這位經紀人似乎沒盡到責任。
實際上，該房子現有近20萬元的淨值。醫藥債務的債主是須要先到法院起訴，在獲得判決之後才有權放Lien，整個過程至少還需要90天以上的時間，何況你前夫已年滿65歲，而且重病在身，由於該房子是他唯一的自住屋，這房子擁有12萬5,000元的淨值，這是受Homestead法律保護的，債主無權領取，再扣掉銀行貸款以後﹐根本就沒有剩額給債主了。總之他是可以保留這12萬5000元的房屋淨值的。
由於你前夫年老病重，在立約時思維不清，很容易被別人隨意擺佈，很可能連這棟房子值多少錢也沒問經紀﹐就與買方簽定買賣合約，可說是受了不正當影響之下簽約的，可依賴這個作理由辯護。法官若認為經紀違反了職業道德的話，他應該會判Listing合約無效，屋主不必支付佣金給經紀。
因為經紀是利用不正當的手段，導致雙方簽約的，所以買賣合約也是無效的。既然買賣交易不成，經紀也不應當獲得任何佣金，故經紀告屋主的官司勝算低。
你前夫把產權交給你，可以說是償還他欠你的債務，雖然你倆曾經有親屬關係，表面上看起來，他把產權轉讓給你這種行為，並不是一種為了避開其他債主的債務的行為，這是一項毫無避債動機的正常交易。既然產權是你合法獲得的，房子是你的個人財產，你可以隨時把它賣掉。
(陳建友律師中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
