【大纪元2013年03月15日讯】问：我前夫今年75岁，最近这几年因为年老病重，经常住院，而累积了19万元的医疗债务。两年前我俩未离婚前，曾经共同以20万透过一位地产经纪，共同买了一栋房子，当年我们付了2万元的头款，向银行贷款18万元。自从我一年前与他离了婚，我与儿子已乔迁，虽然我俩已经不住在一起，由于他最近病重，我偶尔会回去探望他。
有一天，我不在的时候，他与那位曾经协助我们购买这栋房子的经纪谈起话来，他与经纪提起医药债务之事，经纪劝他即刻把房子卖掉，不然的话，一旦债主在该房子放了Lien（抵押权），这房子就永远不能卖，或者能卖的话，也须先付掉银行贷款及医药债务的Lien之后，一点净值也没有。
我前夫由于当时病重思维不清，相信经纪人的劝言，当真而被误导，隔天就与经纪签定Listing Agreement，委托这位经纪把该房子放到巿场上去卖。不知道什么原因，该经纪在没有巿场调查的状况下，就把卖价定成23万，实际上该房子的巿价约30万左右。两天后，该经纪人陪同一位买主来看房子后，马上拟定一份购买合约书，并让双方签字后同一天就开Escrow。
我与前夫在离婚时曾经签了一份离婚协议书，条件包括，我前夫单独承担支付银行的抵押贷款，以交换我的一半产权，担保我儿子将来一定会有个地方住，因此我就把我的一半产权过户给他。
在该Escrow过程中，由于我前夫没有经济能力去履行他离婚协议中之义务，我俩经过协商之后决定，把该房子的全部产权移交给我，银行抵押贷款由我承担。同时我俩讨论这次卖房子的交易过程，发现房子卖价比巿价低了7万，决定向买主提出解约。
这位代表买卖双方的经纪知道我前夫想解约之后，大发雷霆，坚持我前夫没有解约立场，并表明若我前夫不准时Close Escrow，她将告我前夫要索取她的佣金，同时买方也会到法院申请﹐强迫我前夫把房子过户给他。
请问我前夫有无法律根据解约？若经纪到法院告我的前夫，我的前夫胜算如何？假如我现在将房子卖了，买方或经纪有权告我吗？
答：虽然加州法律允许一位经纪在同一个交易当中代表买卖双方，经纪应随时考虑到双方的利益，一位负责的经纪应当花点心思，为卖方做好巿场调查才定价，这位经纪人似乎没尽到责任。
实际上，该房子现有近20万元的净值。医药债务的债主是须要先到法院起诉，在获得判决之后才有权放Lien，整个过程至少还需要90天以上的时间，何况你前夫已年满65岁，而且重病在身，由于该房子是他唯一的自住屋，这房子拥有12万5,000元的净值，这是受Homestead法律保护的，债主无权领取，再扣掉银行贷款以后﹐根本就没有剩额给债主了。总之他是可以保留这12万5000元的房屋净值的。
由于你前夫年老病重，在立约时思维不清，很容易被别人随意摆布，很可能连这栋房子值多少钱也没问经纪﹐就与买方签定买卖合约，可说是受了不正当影响之下签约的，可依赖这个作理由辩护。法官若认为经纪违反了职业道德的话，他应该会判Listing合约无效，屋主不必支付佣金给经纪。
因为经纪是利用不正当的手段，导致双方签约的，所以买卖合约也是无效的。既然买卖交易不成，经纪也不应当获得任何佣金，故经纪告屋主的官司胜算低。
你前夫把产权交给你，可以说是偿还他欠你的债务，虽然你俩曾经有亲属关系，表面上看起来，他把产权转让给你这种行为，并不是一种为了避开其他债主的债务的行为，这是一项毫无避债动机的正常交易。既然产权是你合法获得的，房子是你的个人财产，你可以随时把它卖掉。
(陈建友律师中文部落格www.kennytanlaw.com/blog/，800-499-4529)
