【大紀元2013年04月06日訊】（文/艾倫）經濟不景氣、房屋持有成本上升，都是許多華人將地下室出租的原因。多年以來，因為地下室出租導致糾紛的華人不在少數，輕則損失租金，重則惹來民事官司。那麼，地下室可以出租嗎？答案不盡然，也不盡不然。
地下室非法出租 屋主與中介同責
2011年6月，安其洛在紐約史丹頓島租了一個地下室並在七月入住，月租金是1,200美元，她付了一年的房租，並支付了一個月的租金為押金，還付給了中介1,400塊錢的中介費。房屋一共有四層：地下室、一層、二層，然後閣樓，屋主巴斯特住在閣樓上。在地下室居住一年以後，有人來到她居住的房屋的一樓移走了燃氣表，並告訴她這個地下室是非法的。
安其洛將巴斯特告上民事法庭，要求巴斯特退還一年的房租，然後補償搬家費用4,400美元。巴斯特告訴法官他不認識安其洛，說他只出租了一樓和二樓，並對安其洛提起了反訴，告安其洛破壞了他的房子。不過，巴斯特的證詞難以取信於法官，因為法官找到了以前的一個記錄，顯示在2009年他從地下室趕走了另外一個房客。
法庭書記員找到了巴斯特購買房屋的記錄，在2007年5月11日，巴斯特通過貸款購買了這個房屋，根據貸款記錄，他的房屋屬於「改良過的1家庭或2家庭住宅」。樓宇局沒有顯示持有人情況，表示這個房屋完全是非法的，或者是在1938年1月1日之前建造的，在此之後紐約才開始要求屋主持有房產證。樓宇局的記錄也進一步支持了安其洛的證詞，在2012年7月12日，樓宇局有拆除令，要求巴斯特拆除地下室和閣樓中的公寓結構。
至此，事情的真相已經較為清晰。但是，法庭的判決可能會出乎讀者的預料：一是安其洛不能要求退回租金。法庭認為，地下室是非法的，但是安其洛完全有能力和條件辯明這一點。因為只要有電腦的人，只要上到紐約市政府的網站（nyc.gov），在樓宇局的主頁上輸入房屋的地址，就可以知道這個住宅是否合法。二是她可以拿回押金，並獲得搬家補償。1,200美元的押金和4,400美元的搬家補償要求獲得法庭批准，安其洛可以獲得5,600美元的補償。三是安其洛可以起訴中介，要求中介賠償一年的租金，因為是中介的疏忽沒有檢查房屋的合法性，導致安其洛損失了一年的租金，所以中介應該給予賠償。
地下室如何合法出租？
紐約市將地下室分為兩類：一類是房屋有一半以上在地上，就是常說的「半土庫」。另一類是不符合半土庫的地下室，為表達方便這裡稱之為「土庫」。根據紐約市的規定，土庫是不可以出租的。
但是，半土庫是可以出租的，不過要符合非常嚴格的條件。如果是兩家庭的半土庫，一般情況下是不可以出租的，因為這樣會改變兩家庭的性質為三家庭，這樣的話必須符合1929年4月18日通過的《紐約州多家庭住宅法》的全部要求。如果是一家庭的半土庫，條件要寬鬆一些，但是也要符合相應的條件：
1. 符合房屋維修法的規定。要求半土庫的房間大小等指標達到地上建築一樣的標準。
2. 半土庫層高最少要有7英尺。
3. 如果樓宇局認為半土庫的土質需要，則半土庫地面以下部分要進行防濕和防水處理。
4. 整個半土庫為一個家庭使用，不能隔開出租。
5. 半土庫的每個房間都要有至少一個窗戶，而且窗戶要符合房屋維修法27條2062款的要求。
6. 半土庫外的後院或開放空間低於半土庫窗臺的高度不得大於6英吋。
地下室可以自住嗎？
如果土庫或半土庫不符合出租的條件，你有另外一個選擇：你可以住地下室，然後出租樓上。當然，也要符合相應的條件。
一家庭或兩家庭的土庫不可以住人，但可以用於其他用途，使用者必須是屋主的家庭成員，而且土庫房間不可用於住宅、吃東西或煮飯。在土庫可以設置副廚房，但必須經過樓宇局的批准。半土庫可以自住，但住的人必須是屋主家庭成員，而且要符合半土庫出租條件中的1、2、3三條。
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（責任編輯：鐘鳴）
