專家指導 如何在美國做房東

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【大紀元2014年12月31日訊】(大紀元記者蕭桐美國華盛頓DC報導)「安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏」,杜甫的詩道出了中國人對安居樂業的重視。先人講究的祖傳家業,也主要是指田產房屋。大部份身在海外的華人在置業時首先想到的就是買房子,概因房屋既可以保值也會增加人的心理安全感。在馬里蘭和維吉尼亞兩州投資房產需要注意哪些因素?在兩州都設有分支的常青地產(Evergreen Properties, Inc,EVG)經紀人黃瓊(Joan Huang),以專家的經驗向您支招。

個人投資房產大體分兩種,一是舊房買進,翻新賣出;一是房屋出租。由於房地產業與整體經濟形勢的浮動聯繫緊密,不論是以上哪一種投資,大家都應該緊跟大形勢的變化,在其中做選擇。

以房屋買賣來說,很多房主在經濟開始衰退時,或因擔心貶值或因心有不甘,而不願低價賣房。「2005年,因為房屋價格大漲,我的一位客戶買進了一棟房子。2006年地產泡沫來臨前夕,客戶因幾千元的差價讓房子壓在了手裡。其實,如果當時能果斷買出,即使虧個幾千甚至上萬,能將現金收回手裡。等到真正的房產熊市來臨時,就可以在更好的地段進行更划算的買房投資。即使機遇在眼前,手中沒有現錢,甚麼都做不了,一念之差,有別於此。」黃瓊認為,吃虧是福,即使丟掉眼前的一些利益,但從長遠看,有選擇權才能不浪費機遇。

出租房屋房東是長期的投資,需要更多的耐心。黃瓊對這一部份投資者建議,首先要融洽與房客的關係:將房客當成朋友關心,及時適當的溝通都是很重要的原則。「有一個房客因為公司發薪水的時間延後,需要將付房費的時間推後到每月的十號,但這一天恰好是房東要交房貸的截止日。房東將自己的難處告訴了房客,同時決定承擔一定的風險同意延期。房客在感激之餘,將付租金的方式由私人支票改成現金支票(Cashier’s Check)。人與人之間要想相處的愉快長久,互相之間的關心和理解是必不可少的。」

同時,房東也應該瞭解當地的房屋出租法規,適時的運用這些知識,減少不必要的麻煩和損失。一樣做房東,在維州和馬州的待遇大不相同:維州因為是共和黨主導,提倡保護房東的利益;馬州則由民主黨佔優勢,因此房客的權益更重要。下面就讓我們舉例說明一些兩州與房屋出租相關的法規:

實例一:

房客的條件審核是十分關鍵的,這也是房東確定房客是否具備租房能力的步驟。基本審核內容包括三項:信用、前房東推薦信和僱主信息。其中通過僱主信息,房東可以瞭解房客的薪水能否承擔租房費用。但在馬州,薪水的多少絕對不能成為房東拒絕房客申請的原因。在維州和馬州,種族、性別、宗教也不能成為房客被拒的原因。那麼,到底要怎麼拒絕最為妥當呢?黃瓊建議可以告訴房客,他/她的信用(Credit Score)是房東不放心的原因。這樣的答案最簡單,也不會引起不必要的法律糾紛。

實例二:

租房合同也是需要注意的地方,比如馬州要求房東對房客的保險金(Safe Deposit)支付每年4%的利息。如果房東不想這麼做,就必須在合同上註明。值得注意的是,即使合同書已經說明,如果房客請法庭裁決,「國法大於家規」,房東還是要照付利息的。因此,黃瓊建議各位有房出租的人士,與人方便就是與己方便,能互相容忍的就儘量包容。

實例三,

出租房房屋維護,最能體現維州和馬州法規的不同。就拿最讓人頭疼的黴菌(Mold)問題來說,維州有明確規定,如果房客在看房時沒有發現黴菌問題,等房客搬進房屋後出現任何黴菌問題,將由房客自己承擔維修費用。在馬州,並沒有明確的關於黴菌的法規,但有關部門在處理時,會以房客的權益為重。黃瓊介紹了一個真實的故事:

經過一段時間的居住後,美國房客告訴租房的台灣房東,要儘快解決屋內黴菌問題。該房東沒能及時維修,房客就報告了馬州的衛生局。衛生局將該房屋封房,並將租客搬到了當地的旅館裡。結果房東不但要付修屋的費用,還要負擔房客每日的旅館開銷。「如果這件事發生在維州,結果就完全不一樣了。」

實例四:

如果房客不付房租怎麼辦?在維州,15天之後房東就可以將房客告上法庭。在法庭宣判後,房客的欠款將會被記錄在案,如果房客不及時歸還,就會影響自己的信用,進而影響以後的買房租房記錄。在馬州,這個期限被延遲至三個月,而且如果房客支付了一部份欠款,房東就不能趕房客走。

「房屋出租糾紛的法庭訴訟費用只有幾十塊,雖然費用不高,但房東在使用法律手段之前,應該三思,因為最重要的還是自己的房產。如果能和平解決,請房客自行離開,就儘量不要對薄公堂。」目前,銀行對喪失抵押房贖回權的房主,會提供三千美元的搬家費。這也可以作為房主對到期房客處理方法的借鑒。

對於經濟和時間精力有限的房主,有不同的解決方法。第一次進行租房投資,或富餘資金有限的房主,可以辦理房屋保修(Home Warranty)服務。全年保金300美元到400美元不等,由服務公司處理所有與出租房屋相關的維修事務。公司會收取一次75到100美元不等的保底費,其餘超出的花費由公司付款。如果預約48小時之內,公司無法到場服務,則免收本次的保底費。「服務公司會保證房屋的正常使用,如果遇到電器或水管損壞的情況,公司也會直接給予更換。如果需要包管房主的房屋屋頂,則需要購買有特別屋頂項目的服務。」

如果手中有餘錢,房屋保修不一定必要,但房主應該購買房屋保險。「我的一位同事負責管理一個商業用樓,建築的二樓以上是辦公樓。一次其中一間公司舉行晚間派對,一群喝酒喝開了的年輕人突發奇想,要大家一起向上跳。結果將整個一層樓跳掉,所有人連同樓梯、水泥地和各種設施一同從二樓掉到了一樓,所幸的是沒有人受傷,而萬幸中的萬幸是,房主買了房屋保險。」

如果房主要離開一段時間,或者您覺得管理出租房太過繁瑣,也可以將出租管理交付給房屋經理人。托管分兩種:一種是業務托管,即經理人幫您尋找並審查房客,房主支付經紀人第一個月的租金;第二種是全權托管,即在業務托管的基礎上,將房屋管理的一切,包括收取每月的房租和房屋維修都交給經理人。費用是第一個月的租金加上每月房租的8%。

如有更多問題,請諮詢地產經紀黃瓊女士,電話:703-883-3788

責任編輯:夏實

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