土地的夢想 藏在細節之中

理財書作家 劉憶如

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當我收到方智出版社寄來的這一本《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》的書籍序文邀約信時,剛好出現「航空城夢碎,投資客大逃命」的新聞,但是,並沒有影響我為這本書寫序文的想法。
為什麼呢?

事實上,「買地投資,擁有屬於自己的土地」一直是很多人一生的夢想。土地是個受歡迎的投資產品,因為相對於股票或債券,土地是「有形資產」,但實際投資上卻比較少人是以土地作為投資標的,大部分的人以買房為主,除了金錢的考量之外,不知如何投資與看地,也是一個門檻。更有不少人認為,買賣土地只有財團才有賺錢機會。

本書的兩位作者是以科學化的數據及有圖有文的證據作為土地投資的方針,可以提供讀者多方位的投資分享。土地投資應該掌握對的資訊(其實任何投資都是),才能勝券在握,尤其,政府公告的訊息是人人都可以拿到的,而政府公告也可說是投資土地的「藏寶圖」,在每個重大建設的規畫與開發過程中,政府是一定會公告的。

但是,我也要提醒大家,可以參考,但不能全然仰賴所有的政府公告,因為,政治權力有轉移的年限,而土地的投資發展需時多年,有時上一任政府的大型公共建設決議,可能受到下一任政府的「改善」「扭轉」或「停滯」,那麼,除非你的財力在精算下能夠支撐這樣的風險,或者本身就是想做一位土地農夫,否則,就有可能要認賠殺出。

尤其對於縣市政府的一些開發計畫,必須以「長期追縱」的角度才能看出脈絡。作者也在書中提出「魔鬼就藏在細節中」的概念,這對任何一項投資來說都一樣,絕對不是一張地籍圖、幾張會說話的嘴,以及一個你付得起的價格就能倉促完成的買賣,除非你的錢多到可以亂灑。

最後,提醒大家在購買土地之前要先釐清「購買土地的目的」。近來有不少讀者詢問我有關購買土地開設民宿的可行性,就曾經碰過有人投資了一塊三面環山、但地勢平坦的土地,其地勢較高,可以看到不少美景,於是心想:「太棒了!」準備轉投資作為民宿餐廳。

但事實上,近年來山坡地災害頻傳,政府對山坡地開發的規定日益嚴格。根據農委會的資料顯示,該基地標高超過100公尺,劃入山坡地範圍,合法開發前必須辦理水土保持計畫審查、取得雜項執照後始得進行;若須使用自來水,必須自設自來水加壓站。而基地內之原始地形平均坡度在40%以上地區,其面積之80%以上土地應維持原始地形地貌,且為不可開發區。這些都是土地投資者應該了解的資訊。

土地投資不是一時衝動,也不能跟風盲從。如何透過專業知識,順利進入這個市場,相信是每一位「創富」投資人都應該做的功課。

零背景上班族的買地創富之道

沒有家世背景,不是含著金湯匙出生,上班族到底有什麼機會翻身?

我們是竹科一家頗富知名度上市公司的工程師,畢業自台灣大學和國立科大。不過,我們也都是出身寒門的貧窮小孩。國、高中時,我們當中的一人因九二一地震,家全毀;另一人則因長輩經商失敗,全家人窩居在豬寮生活。

我們是沒有經濟條件參加課後輔導的貧寒學生,也都立志要考上國立學校,減輕家中負擔、突破困境。更希望有朝一日可以變有錢,讓家人脫離貧窮,過著不再擔心缺錢的生活。因此,我們靠著自己的力量讀到心目中的理想學校,畢業後進入高科技產業工作,也在竹科著名的IC設計公司擔任首席研發設計工作。工作之餘,想成為億萬富翁的雄心壯志從未停止。我們一直在研究各種投資方式,希望早日實現夢想。

我們總是以實際量化分析的邏輯方式評估每一家公司,確定財報周全才投資。股票、期貨、債券等投資雖然都小有獲利,但我們也發現,這些投資都會因某些非關基本面的影響而暴起暴落,如選舉、天災人禍、內線交易等。種種令人無法掌握的大變數,往往是短線投資者承受不了的部分。於是,我們開始思考:如何能長期且穩定地投資獲利?

就在大量研究、比對各式投資方法,以及全球名人的致富之道後,我們驚覺:最佳的避險港灣,竟然是每天踩在腳底下的土地。不但各國的主要金控、銀行、保險公司投資在土地的資金量大得驚人,各國首富也多是投資房地產起家,甚至股神巴菲特也大量投資土地致富。

發現這件事之後,我們開始利用下班後及假日的時間,以科技人獨有的科學方法,耐煩地、一步一步理性分析所有土地買賣相關細節,開始研究政府的公文出處,看了數千份公文,甚至跑到相關單位查證。於是,我們發現政府的公告或公文中藏有土地投資密碼,而這些密碼,指向了令人意想不到的致富之路。

從2006年到2008年,我們花了三年時間,不斷地分析、追蹤、比對政府公告或公文,終於在2009年買下第一筆捷運區土地。至今,我們不但協助他人分析過數百筆都更土地,個人也持有約1000坪土地,其市值持續增加中。

這一條「解讀政府公告」的土地投資明路,絕對可執行、可預期、可複製、低風險、高報酬。更重要的是,這個方法等於跟緊政府重大公共建設,出手幾乎十拿十穩。

土地投資並非投機,也不是純粹以謀利為出發點的個人理財思維。實際上,比起其他投資,土地具備更多公益性質。因為投資土地時,其實也在參與國家建設,在政府的建設尚未導入前,地方就可以因為土地投資的關係,而更早、更快發展。

土地價值的上漲不是因為炒作,也不是因為任何財務操作,地價上漲的主因,是地方的經濟發展。相對來說,股票的上漲或下跌,和實質面沒有明確的對應關係。在公司營運良好的情況下,一檔股票還是可能因人為因素下跌。

一直以來,常有輿論將「土地投資」和「炒作土地」畫上等號,甚至認為房價高漲的元凶,是所有土地買賣者。其實,以真正土地投資的概念來看,一間房屋的價格絕對遠低於如今一般民眾買屋所花的錢。在本書中,我們會以自身經驗、真實數據和簡單的數學公式,算給你看。

而在學習土地投資的過程中,我們也經常呼籲要讓房屋價格回歸真實價值。

日本的土地比台灣貴五倍,但房價大約是台灣的一半,是不是非常不合理?

就讓我們一同搭乘這班土地投資列車,學習新觀念、新方法,以解讀政府公告為起點,到達投資土地、人人都可輕鬆買房的終點!@

摘自《解讀政府公告,薪水族也能買地創富》 方智出版社 提供

責任編輯:顏靜蓮

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