財經人士:中國樓市面臨12個大變局

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【大紀元2015年08月25日訊】(大紀元記者劉毅報導)中國股市近來下跌不停,很多投資者從股市套現離場,一些投資者把目光轉向樓市,但業內人士認為,目前大陸樓市庫存很大,而且剛性需求已經過去了。23日,有大陸財經傳媒人士表示,未來10年大陸樓市會出現12個大變局。

劉曉博:樓市面臨12大變局

大陸財經傳媒人士劉曉博23日在鳳凰博客撰文表示,未來10年,中國房地產將呈現如下的發展趨勢。

1. 城市之間房價差距將更大。因公共資源無法均衡配置,發展機遇更多地集中在北京、直轄市、省會城市和特區,所以城市之間房價差距會越來越明顯。

過去5年裡,中國形成了三大三小6個人口增長中心,「三大」是北京、上海和深圳以及其周邊城市;「三小」是鄭州、長沙和「廈門+泉州」。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

2. 大城市房屋日益資產化。北京、上海、廣州、深圳四個一線城市以及10個左右的強二線城市中心區的物業將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。對於多數中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95後的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

3. 小戶型將機械化。在大城市中心區,機械化的小戶型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。

4. 逆城市化很難出現。很多發達國家在充分城市化之後,會出現逆城市化。也就是城裡人到農村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現這種局面。因為中國人多,耕地少,土地國家所有。

5. 大城市很難「去中心化」。歐美絕大多數城市,都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市都面臨交通、環境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少,土地國有化。當局正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區難度極大。

6. 商舖面臨價值重估。隨著網購的發展,傳統商業旺區的街鋪可能是最危險的資產,因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。「一鋪養三代」越來越困難,「三代養一鋪」的悲劇隨時發生。

7. 寫字樓跟住宅價格將長期倒掛。

8. 房產稅會出台,但對市場影響不大。

9. 計劃生育逐步調整,對樓市影響不大。

10. 大城市的房價:漲漲漲!中國的城市模式是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。

11. 房地產企業將大量消亡、轉型。

12. 「互聯化+房地產」泡沫將破。

中國樓市空置率10億平方米 將面臨10年熊市

國際貨幣基金組織(IMF)副總裁朱民在IMF2015春季年會期間表示,目前中國樓市的空置面積達10億平方米,空置率高達20%。中國住房供應過剩遍及全國,在較小城市和中國東北部尤其明顯。

中共發改委「城市和小城鎮改革發展中心」的課題組2013年調查了12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現90%以上的地級市正在規劃建設新城新區。此外,12個省會城市共規劃建設55個新城新區。「有研究數據顯示,全國新城新區規劃人口達到34億」。

根據中共統計局的數字,到2013年年底,中國城鎮人口是7.3億,新區規劃了34億人口,加起來就是40億人。也就是說,中國各地的新城如果按照規劃建成後,可以把全世界的城鎮人口全部裝進去。

《華夏時報》6月6日報導,中國發布的最新研究報告顯示,中國25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值,然後會逐年下降。人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱。隨著推動房地產繁榮的人口紅利逐步消失,中國樓市未來幾年或難以擺脫「大拐點」的命運。

此前,劉曉博在其8月9日的博文中表示,未來決定大陸房地產的是人口增量和資金增量。劉曉博判斷房市10年熊市已經開始。

責任編輯:劉曉真

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