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Airbnb是美國版的家庭旅館和月子中心(中)

「二房東」面臨多項民事和刑事責任

文/劉龍珠律師

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二房東」,作為Airbnb上的直接房東,將面臨大量法律風險。劉龍珠律師建議「二房東」在考慮轉租時,仔細閱讀租房合同的要求和當地的法律法規,再做決定。

違約責任出租資格牌照

絕大部分的租房合同都有禁止轉租的條款,如果「二房東」違約轉租,將承擔違約責任。換句話說,即使短租的租期只有幾天,「二房東」也面臨被訴訟和驅逐的風險。出於這個考量,加州法律(Business and Professions Code Section22950-22594)自2016年起,要求所有短租平臺必須警告發布房源的房東,他們的轉租行為可能招致強制措施和驅逐令。

出租資格和商業牌照:加州的許多城市,包括洛杉磯、三藩市、聖莫妮卡等都要求租期30天以內的短租房東必須申請商業牌照。另外許多城市對於房東的資格也進行了限制。

三藩市:只有三藩市的擁有至少兩個單位的永久居民才有權對房屋進行短租。在這裡,永久居民指一年在三藩生活超過275天的三藩居民。整戶短租的房子規定1年僅能出租90天;若房東住在屋內,只分租房間則沒有天數限制,但房東仍需向市府登記才可以將房子短租。房東必須向三藩市登記短租的單位,且只允許登記一個短租單位。

房東必須購買至少50萬美元的責任保險或者短租平臺要求購買的更高額保險。未在三藩市府登記的房主短租信息,將被課以每日1千美元的罰款。

聖莫妮卡:聖莫妮卡禁止任何整戶短租行為;若屋主住在屋內,只分租房間則不受該限制,但該短租單位仍需向市府登記,並繳納相應出租稅費。房東必須向市府登記註冊該單位,並獲得商業執照(Business License)。

聖莫妮卡已經有房東因為違反該條例,被定罪刑事罪名。短租業主(Scott Shatford)因為在Airbnb平臺上短租五處物業,被控無證經營、不遵守市法等八條輕罪罪名。在7月5日於檢察官達成認罪協議,同意停止違法經營行為,支付3500美元罰款,並接受兩年緩刑。

聖地亞哥:如果房屋的短租時長少於一個月,房東必須申請獲得短期使用登記證明(Transient Occupancy Registration Certificate)。

納稅義務與其它區域法規:

幾乎每一個加州的城市和縣(County)都有自己的的短期使用稅(Transient Occupancy Tax)。所以「二房東」要在Airbnb上短租房屋,還需要繳納房屋所在地的短期使用稅。

洛杉磯:·洛杉磯對酒店(Hotel)和汽車旅館(Motel)徵收12%的短期使用稅。洛杉磯對酒店的定義非常寬,包括了任何出租30天以內的場所。所以「二房東」出租的公寓、獨立屋或其它場所都應該被收取該稅。

三藩市:繳納14%的短期使用稅(Transient Occupancy Tax)。

聖莫妮卡:向城市繳納14%的短期使用稅。

聖地亞哥:收取並向市府繳納10.50%的短期使用稅(City Transient Occupancy Tax)。

另外,要繳納房屋出租稅(Rental Unit Business Tax)。任何出租非商業用房的房主都需要每年主動報稅(SDMC §31.0305)。

其它區域法規:各個城市都要求短租的房屋符合城市的消防和建築法規等區域法規。

房東對房客的法定義務

加州法律要求房東對租戶承擔合理的注意義務。簡單來說,出租房屋的房東必須發現應該發現的房屋存在的不安全狀況,並且維修、更換或充分警告租戶該不安全因素。「二房東」作為房主的租客,對房屋的狀況本來就不夠熟悉,再加上「二房東」不實際居住在此房屋中,他很難發現房屋的安全隱患。而如果因為本應該發現的隱患造成租客受傷,「二房東」將承擔民事賠償責任。◇

責任編輯:方平

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2016-10-11 1:49 PM
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