site logo: www.epochtimes.com

Airbnb是美国版的家庭旅馆和月子中心(中)

“二房东”面临多项民事和刑事责任

文/刘龙珠律师

人气: 87
【字号】    
   标签: tags: , , , , ,

二房东”,作为Airbnb上的直接房东,将面临大量法律风险。刘龙珠律师建议“二房东”在考虑转租时,仔细阅读租房合同的要求和当地的法律法规,再做决定。

违约责任出租资格牌照

绝大部分的租房合同都有禁止转租的条款,如果“二房东”违约转租,将承担违约责任。换句话说,即使短租的租期只有几天,“二房东”也面临被诉讼和驱逐的风险。出于这个考量,加州法律(Business and Professions Code Section22950-22594)自2016年起,要求所有短租平台必须警告发布房源的房东,他们的转租行为可能招致强制措施和驱逐令。

出租资格和商业牌照:加州的许多城市,包括洛杉矶、三藩市、圣莫妮卡等都要求租期30天以内的短租房东必须申请商业牌照。另外许多城市对于房东的资格也进行了限制。

三藩市:只有三藩市的拥有至少两个单位的永久居民才有权对房屋进行短租。在这里,永久居民指一年在三藩生活超过275天的三藩居民。整户短租的房子规定1年仅能出租90天;若房东住在屋内,只分租房间则没有天数限制,但房东仍需向市府登记才可以将房子短租。房东必须向三藩市登记短租的单位,且只允许登记一个短租单位。

房东必须购买至少50万美元的责任保险或者短租平台要求购买的更高额保险。未在三藩市府登记的房主短租信息,将被课以每日1千美元的罚款。

圣莫妮卡:圣莫妮卡禁止任何整户短租行为;若屋主住在屋内,只分租房间则不受该限制,但该短租单位仍需向市府登记,并缴纳相应出租税费。房东必须向市府登记注册该单位,并获得商业执照(Business License)。

圣莫妮卡已经有房东因为违反该条例,被定罪刑事罪名。短租业主(Scott Shatford)因为在Airbnb平台上短租五处物业,被控无证经营、不遵守市法等八条轻罪罪名。在7月5日于检察官达成认罪协议,同意停止违法经营行为,支付3500美元罚款,并接受两年缓刑。

圣地亚哥:如果房屋的短租时长少于一个月,房东必须申请获得短期使用登记证明(Transient Occupancy Registration Certificate)。

纳税义务与其它区域法规:

几乎每一个加州的城市和县(County)都有自己的的短期使用税(Transient Occupancy Tax)。所以“二房东”要在Airbnb上短租房屋,还需要缴纳房屋所在地的短期使用税。

洛杉矶:·洛杉矶对酒店(Hotel)和汽车旅馆(Motel)征收12%的短期使用税。洛杉矶对酒店的定义非常宽,包括了任何出租30天以内的场所。所以“二房东”出租的公寓、独立屋或其它场所都应该被收取该税。

三藩市:缴纳14%的短期使用税(Transient Occupancy Tax)。

圣莫妮卡:向城市缴纳14%的短期使用税。

圣地亚哥:收取并向市府缴纳10.50%的短期使用税(City Transient Occupancy Tax)。

另外,要缴纳房屋出租税(Rental Unit Business Tax)。任何出租非商业用房的房主都需要每年主动报税(SDMC §31.0305)。

其它区域法规:各个城市都要求短租的房屋符合城市的消防和建筑法规等区域法规。

房东对房客的法定义务

加州法律要求房东对租户承担合理的注意义务。简单来说,出租房屋的房东必须发现应该发现的房屋存在的不安全状况,并且维修、更换或充分警告租户该不安全因素。“二房东”作为房主的租客,对房屋的状况本来就不够熟悉,再加上“二房东”不实际居住在此房屋中,他很难发现房屋的安全隐患。而如果因为本应该发现的隐患造成租客受伤,“二房东”将承担民事赔偿责任。◇

责任编辑:方平

评论
2016-10-11 1:49 PM
Copyright© 2000 - 2016   大纪元.