王亭房地產專欄

房利美與房地美

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Fannie Mae和Freddie Mac都要求1st Look,就是說上市的前10—15天(個別時間是7天),只允許買房自住的人進場,投資的買家要等到10—15天以後,到時如果房沒有賣掉,投資的買家方可進場出價。

1) 甚麼是房利美房地美?(定義)

房利美(Fannie Mae,OTCBB:FNMA,舊名聯邦國民抵押貸款協會),是最大一家美國政府贊助企業(GSE, Government Sponsored Enterprise)。其主要業務是在美國房屋抵押貸款二級市場中收購貸款,並通過向投資者發行機構債券或證券化的抵押債券,以較低成本集資,賺取利差。

房地美(Freddie Mac,OTCBB:FMCC,又譯房貸美,舊名聯邦住房抵押貸款公司),是美國政府贊助企業(GSE, Government Sponsored Enterprise)中第二大的一家,商業規模僅次於房利美(Fannie Mae)。其主要業務也是在美國房屋抵押貸款二級市場中收購貸款,並通過向投資者發行機構債券或證券化的抵押債券,以較低成本集資,賺取利差。

如果是被這兩個組織買下的貸款,因不付每月的貸款被收走,那麼這房子就成了Fannie Mae或者Freddie Mac Homes。

2)買房注意事項

a) 每個有執照買賣房的房產經紀都可以幫買家上網出價,不需額外去註冊。( Homepath.com for Fannie Mae; Homesteps.com for Freddie Mac )如果你看到在售房的牌子上有 Homepath或Homesteps的字樣,你就明白前一個是Fannie Mae的房;後一個是Freddie Mac 的房。

b) 買Fannie Mae和Freddie Mac的房,文件在出價的時侯要比HUD房麻煩得多,一大堆檔要簽,還必須要出示能貸款的證明,或是銀行有存款的證明,缺一不可。

c) 如果有兩個以上買房的人出價,Fannie Mae和Freddie Mac都會要求在指定的時間內再出一次所謂的Highest and Best.(背靠背,不知別人出甚麼價)。

d) 如果通知你拿到了,所有的檔要按照賣方發過來的檔重簽,不能修改任何一點點內容,壓金(必須是銀行本票)和所有檔都必須在24小時內送到代表賣主的經紀的公司,違反哪條都會中斷買賣。

e) 最重要的一點:Fannie Mae和Freddie Mac都要求1st Look,就是說上市的前10—15天(個別時間是7天),只允許買房自住的人進場,投資的買家要等到10—15天以後,到時如果房沒有賣掉,投資的買家方可進場出價。

值得注意的是:有些房回到市場(每個賣主都有7—10天的反悔期,這點比HUD 好),前個買主不買了,1st Look不會因為這個人而過期,時間要從前一個買家簽合同那天算。例如:前一個人在上市第二天簽下了合同,十天後退出,那麼這個1st Look還有15天減去2天後的13天的時間要等。

f) Deed Restriction,大部份合同上會有這一條,講的是買家在過戶後3個月內不能轉手賣出比買進價高出20%的價錢出手。兩「F”的房,一般還要求過戶後60天內(如果聲明是買來自住的)必須入住。

Fannie Mae和Freddie Mac的房,有政府補貼,所以房價都比較低。有些還整理得很好。

Freddie Mac的房有的還給自住的買家提供兩年的Home Warranty( worth $1,100.00),保的有房屋電器、管道等等;還給付產權保險的保費。

對於買房自主的人,現在是買兩「F」的房是很好的機會,但對投資者來講,就看運氣了!

Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel: 678-557-7529
Fax: 404-591-2161◇

責任編輯:郝莉

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