舊金山購房安全 系列六

海岸侵蝕 千萬美元公寓被消失(2)

人氣 790

【大紀元2016年03月20日訊】舊金山灣區帕西菲卡市(Pacifica),有3幢總市值超過1千萬美元的海景公寓,330號、320號、310號濱海大道(Esplanade Ave),因為海岸侵蝕和海平面上升,遭受滅頂之災。

330號公寓在2016年2月被拆除,320號公寓在2016年3月被拆除,310號公寓的20戶租客從2016年1月25日起被城市強制遷出。除了這3幢臨海公寓,帕西菲卡市還有多處臨海建築因為海岸侵蝕而被拆除。海岸侵蝕對當地濱海房市的影響是什麼?帕西菲卡市如何應對?加州和聯邦政府又能給受災業主提供什麼幫助呢?

海岸侵蝕 衝擊濱海房市?

320號、310號的業主Millard Tong先生,請巴特・威洛比(Bart Willoughby)先生作為業主代表,接受採訪。

威洛比先生介紹自己是海岸分析和規劃專家。代表Millard Tong和其他一些地產業主與美國海岸委員會打交道,包括辦理各種許可證,溝通、上訴。

問及海岸侵蝕對帕西菲卡市濱海房地產市場的影響,威洛比先生說:310號公寓本來住了20戶人家,現在這些人被迫搬遷,這個城市就少了20戶人家的消費支出。

另外,休旅車公園(RV Park)旁邊原來是一排房子,因為懸崖崩塌,現在那排房子基本都消失了。帕西菲卡碼頭街道東側臨海的房子,海浪已經能夠跨越街道,打濕房子的門口和陽台,那兒的房子將來能不出問題嗎?

人越來越少,城市能興旺嗎?南極的冰山還在繼續融化。那是幾千英里長和寬的冰山,如果全都融化了,今後就不是蓋房子,我們只能建諾亞方舟了。

就筆者觀察,美國有些城市因為各種原因(比如安全、人口結構變化、稅收、產業衰退等)導致人口外遷,住戶越來越少。住戶少自然房價會下跌,租金降低、城市蕭條,影響地產投資收益。帕西菲卡市會因為海平面上升而面臨這樣的問題嗎?

就此,筆者也採訪了Coldwell Banker的資深房地產經紀人菲利普·沃森(Philip Watson)先生。沃森說:帕西菲卡濱海大道330號、320號是多戶公寓,用於出租。而這幾幢公寓座落在沙土質的懸崖上,沙土很容易被侵蝕。這個地段的公寓、房子會受到影響,但可能對舊金山灣區濱海地產市場影響不大。

半月灣(Half Moon Bay)、聖克魯茲(Santa Cruz)、蒙特瑞(Monterey)、卡梅爾(Carmel)等沿海城市大多數濱海建築並非建在高聳的懸崖上。很多濱海豪宅從建築物到海邊都有一段距離的沙石灘,海岸是石質而非沙土。沃森說:真正意義的濱海豪宅其實很少有人放盤賣。業主往往會把房子代代相傳,不捨得出手。

帕西菲卡市的市政經理羅瑞·提芙(Lorie Tinfow)女士說:近些年,城市的房地產價格一直在上漲。同時她說,如果海平面上升和海岸侵蝕問題不能得到解決,將會影響到1號公路以西到大海之間(稱為海岸區)的經濟發展。這裡集中了全市12%的人口,一半以上的商業企業和幾乎全部的酒店(除一家之外)。而酒店為城市提供了大量的稅收。

這裡不能再蓋房子了

提芙說,濱海大道330、320號公寓被拆除之後,城市肯定不會允許在被拆建築的土地上再蓋新房子。Tinfow給我看了一幅地圖,這幅地圖顯示上世紀70年代,320號公寓離大海還有一段很寬的距離。「這些土地,到現在都已經消失了」,她指著地圖說。

提芙還說:帕西菲卡碼頭北側的海牆被海浪沖塌了一部分。這部分牆體不是完整澆注的水泥,而是一塊一塊的水泥磚拼起來的,所以會出問題。這段海牆如果重建可能得800萬美金。而海岸崩塌導致這個排水管出問題,要維修估計要花超過100萬美元。

筆者問提芙:城市維修海牆的錢從哪兒來?

她說,加州有聯邦的緊急災害救助款,聯邦眾議員傑姬·斯碧爾(Jackie Speier)已經給州長寫了信,幫助我們申請。另外的辦法,就是向市民們收稅。但這個不容易操作,得有三分之二的市民同意才行。

人對自然反撲的無力

筆者又問:對海平面上升給沿海城市造成的危害,加州和美國政府有立法來應對嗎?

「說出來你可能不信,目前我了解到的是還沒有」提芙說,評估海平面上升的影響,需要有一個研究和評估模型,目前在美國還沒有一種公認權威的相關評估模型。聖馬刁縣政府正在做這方面的研究。而在立法層面,如果議會要研究立法的可行性,首先得有一個各方認可的「同意書」(Agreement)。但現在我們連這個Agreement都還沒有成型。

這個問題,威洛比先生認為,帕西菲卡市要想減緩海平面上升和海岸侵蝕帶來的問題,只能靠自己。他說:根本就不要指望加州和聯邦政府能夠在你受災的時候給你什麼錢,只能是向海岸區的市民多收些稅,把稅款用於建海牆、保護海岸。

他說聯邦委託加州代管的緊急災害救助金,有一個評估標準,可能得幾千人同時受災,(比如1996年的卡翠娜颶風)才能夠有資格申請這筆款項。而海平面上升,海岸侵蝕是一個緩慢的過程,所以我對於帕西菲卡市能夠拿到政府的錢,並不很樂觀。對於這筆錢能否用於救助Millard Tong這樣的受災業主,也不樂觀。

居民看法:

芭芭拉·沃克(Barbara Walker)是這個城市的居民,她的家在離海100英尺開外的一個小區裡。她說:「這很讓人焦慮,因為海岸侵蝕不會停止,若干年之後,這些房子都會消失。1991我就住在這裡。人沒有辦法(阻止),但我們沒有想到侵蝕會這麼嚴重。」

筆者觀點:

現在能蓋房子的土地,已經越來越少了。未來100年,大面積的沿海低窪城市將消失在海平面之下。美國是世界上最強大的人類政府,加州是美國財力最雄厚的州政府之一。但對於被海洋逐步吞噬的土地卻一愁莫展。

無論是舊金山的污洪氾濫,還是海岸侵蝕,海平面上升,安全問題其實是人類自己造成的。

但科技能解決這個大自然的力量嗎?很多人迷信科技無所不能,能夠解決一切問題。但顯而易見,當山洪海嘯來的時候,人們只有束手無策,若無道德的約束與自律,科技不過加快了人類自毀的速度。

提醒:

投資海濱房:首先做好地質檢查報告(Geological Inspection Report)
投資一般住房:請賣方提供「自然災害披露報告」(Natural Hazard Disclosure)、「房屋交易告白書」TDS(Transfer Disclosure Statement),有必要時慎重考慮購買洪水險或地震險。

作者郵箱:Davidzhang@ntdtvsf.com
歡迎與我交流

責任編輯:李曜宇

要想定期快速瀏覽一週新聞集錦,請點這裡。

相關新聞
舊金山玻璃帷幕公司 不怕熊來襲
投資舊金山灣區地產 8種賺錢模式
高緯環球:灣區商用地產前景仍看好
舊金山買房 警惕高危險區
最熱視頻
【拍案驚奇】飛彈狂轟以色列 鐵穹上演震撼攔截
【遠見快評】成都49中墜樓謎案 3版本哪個靠譜
【微視頻】高中生墜樓女大生上吊 自殺或他殺?
【新聞看點】以巴激烈衝突 美調解 蓬佩奧揭內幕
【未解之謎】美國教堂 神奇的螺旋樓梯
【財商天下】受習近平關照?寧德時代發跡内幕
如果您有新聞線索或資料給大紀元,請進入安全投稿爆料平台
評論