灣區商業地產

5大議題4大趨勢 牽動2018舊金山商產

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【大紀元2017年12月28日訊】(大紀元記者李歐綜合報導)在科技業的帶動下,整個灣區的經濟受到正面影響,從舊金山到硅谷,遍布來自世界各地的資金,但這一切都需要土地的支撐才有辦法運行。有限的可用空間,加上嚴刻的監管環境(尤其舊金山市),令開發商和使用者面臨許多難題,但同樣也為2018年帶來不同的契機。

在2018年有哪些事件將持續影響舊金山市的商業地產CRE(Commercial Real Estate),網絡媒體Bisow盤點出5大議題:

1.科技產業的熱潮持續,灣區商業地產受益

科技業一向偏愛舊金山,在世邦魏理仕最新的Tech-30報告中,舊金山已經連續第6年位居科技業增長第一。科技就業增長率在過去兩年增長了39.4%,平均辦公樓租金增長了7.1%。另一方面,硅谷過去兩年的租金要求增長了16.8%。

看看幾個實例:Dropbox在2017年投下了有史以來最大的租賃合同;Facebook、Uber和Airbnb也紛紛搶奪大空間的辦公樓面積。這種現象,致使短期內大面積的空間出現短缺問題,尤其是在租戶需求明顯的情況下。根據城市土地學會(Urban Land Institute)的報告,由於高薪職位的增加,舊金山經濟增長良好,該地區財富持續增加。

2.投資成本問題

據城市土地學會(ULI)稱,舊金山將繼續吸引國內外投資。與舊金山相比,奧克蘭市(Oakland)是更具有成本競爭力的市場。在ULI的報告中,奧克蘭是第三大商業地產投資市場,位居舊金山、紐約之後。由於紐約的土地成本上漲,一些投資者甚至更喜歡舊金山,然而奧克蘭距離舊金山僅20分鐘車程而已。

3.可負擔住房的緊缺

缺乏可負擔住房的問題,將繼續困擾聖何西和舊金山,這將影響在未來會繼續惡化。城市土地學會調查表示,需要更多的公寓或微單元來幫助解決經濟適用房的危機。新開發項目的建設成本上升,和經濟適用房需求增加,使部分開發商放棄了未來的住房建設項目。

4.建設成本高漲

據JLL(Jones Lang LaSalle)最近的一份報告,舊金山、奧克蘭和聖何西是最昂貴的城市之一,僅比紐約便宜。但是建設用工人荒和物資成本上漲繼續困擾灣區建設。全國範圍內,截至今年5月份,建築工人平均工資增長2.4%,建築業人員增長2.9%。硅谷、舊金山和舊金山半島今年的辦公樓建設數量,佔全美近三分之一,這給當地勞動力帶來了更多的限制。

5.可負擔住房供需不平衡

即使在2020年有上萬套住房單元投入市場,對舊金山的高住房需求仍然是一個持續的緊缺問題。供需失衡將有助於保持投資者對多家庭型住宅的興趣,但仍將繼續嚴重影響雇主和雇員,他們正在為可負擔住房煩惱。

可負擔住房的需求也可能削減辦公樓的發展,每年的興建面積達到上限,就要往後推遲新的空間分配。

除了以上面臨的問題,整個灣區的商業地產模式也在轉變當中,根據日前Bisnow和Mercurry News的報導,2018年有4個明顯的趨勢會持續演變:

A. 零售店的演變和附加

隨著電子商務企業不斷投資複雜的網絡行銷,提升用戶體驗,更多種類的商品和折扣,致使傳統的實體店盈利能力直線下降。傳統零售商需要新的方式來激發客戶。零售商進而演變出不同的附加價值,吸引客戶走進實體店面,同時用來區別從網絡商店購買的消費體驗。例如:提供娛樂和社交的元素,如酒吧、劇場、遊戲區或休閒區,可以讓人們感受不同的實體服務。

好比我們現在能在某些全食超市(Whole Foods)看到啤酒花園;在百貨商場Nordstrom能看到酒吧台;在貝斯專賣店能玩保齡球等等。綜合不同性質的實體店面也說明實體店購物變得不那麼重要,但是它變得更加「社交」。

B. 東灣正在升溫

東灣的投資成本與整個灣區相比,相對較低,因此該地區的開發會持續受到親睞。一位建商表示,現在更多的項目朝都柏林(Dublin)和普萊森頓(Pleasanton)地區進行。灣區其他地區的高租金促使開發商將其零售店面、住宅和商業地產帶到東灣。例如:開發商Blake | Griggs Properties預計投入7.5億美元的東灣開發案,建設一個混合用途的就業中心。

C.生命科學產業的發展

像羅氏(Roche)、諾華(Novartis)、拜耳醫藥(Bayer Healthcare)、Illumina和Merck等生命科學(Life Science)公司都位在灣區,而且他們可以輕易地從斯坦福大學、加大伯克利分校和加大舊金山分校招攬人才。據JLL報告,2017年,中半島、奧克蘭和米申灣(Mission Bay)地區的生命科學就業率同比增長了6.5%,而且有220萬平方呎的面積被該產業使用。

D.來自亞洲的資金

來自亞洲的資金在2017年持續進入灣區,尤其是硅谷一帶。例如來自中國的Han’s Laser Technology Industry Group從今年初開始,在聖何西北部及市中心和桑尼維爾(Sunnyvaly)的商業地產中投入了至少1.99億美元。

Han’s集團在硅谷目前被視為最活躍的投資方,據公開資料他們收購了多項商業地產,包括康寧開發部門、Cavium公司的辦公樓、聖荷西市中心的希爾頓飯店、租用給中國科技公司LeEco的辦公樓。

從辦公室到酒店,亞洲投資者的交易顯示,他們仍然看好硅谷。而且不僅中國,也包含來自韓國、新加坡的投資者。

世邦魏理仕CBRE全球投資者(CBRE Global Investors)在聖克拉拉(San Clara)的Tannery Way購買了一座面積為941,000平方呎的綜合建築群,花費6.1億美元,其中的投資者之一就是韓國郵政(Korea Post)。

另外,韓國度假村運營商Aju Hotels and Resorts在6月份買下聖何西市中心的標誌性建築——威斯汀酒店(通常被稱為聖克萊爾酒店Sainte Claire hotel
)支付了6,400萬美元。

本文刊載於舊金山12月16日地產版,請點閱
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責任編輯:李曜宇

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