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在佛州出租房屋的三個注意事項

佛州房地產市場升溫,房租價格上漲。圖為佛州水邊的公寓。(吳蔚溪/大紀元)

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【大紀元2018年06月15日訊】

(大紀元記者岑華穎奧蘭多報導) 隨著佛州房地產市場的持續升溫及房租價格的整體上漲,吸引了越來越多的投資者把目光投向房屋租賃市場。然而在美國購房出租並不是簽個合同,然後每月收租那麼簡單。對於初次嘗試房屋租賃的准房東來說,有必要了解一些在佛州出租房屋的注意事項。

維護成

用於租賃的房屋除了對房屋本身保值和升值的要求外,一個重要的考慮要素是維護成本。和自住房屋不同,並不是越高級的小區和房產其投資回報越高。購房前需要仔細了解並計算以下這些可能極大影響投資回報率的因素:房產稅、保險費用、物業管理費(HOA fee)、房屋的新舊程度、結構及屋頂有無重大缺陷、有無漏水或長霉記錄、家電新舊程度及有無保養、泳池草坪的大小及保養費用等。

如果房屋有缺陷,房東應該在租客入住前盡最大可能把這些問題全部解決,因為一旦租客入住,不但維修成本會更高,而且還容易引起房東和租客關係緊張,甚至導致法律糾紛。

佛州潮濕,如果發現房屋長霉,哪怕是很小一點,也千萬不可以出租,租客發現房屋長霉會投訴甚至告你。對於有黴菌的房屋,必須要請專業人員仔細檢查,找到並修復漏水部位,再由專業的除霉公司進行徹底除霉才能讓租客入住。很多人對黴菌過敏,會引發嚴重的呼吸系統問題甚至危及生命。另外,佛州的房子還容易長白蟻,每年請專業公司進行白蟻防護也有必要。這些費用在當房東前都應該考慮。

對於炎熱的佛州,帶泳池的房屋對租客來說很有吸引力,但房東要考慮泳池的維護費用。一般來說,草坪和泳池由房東來負責維護比較好(需要在合同中說明)。有的租客為了節省水費,會把草坪的噴水裝置關掉或者調到最小,對草坪維護不利,最終的損失可能還是要由房東來買單。

租客審

請個好的公司來幫你做,這個錢不要省。好的租客是保障投資回報的首要條件。怎樣分辨誰是好租客呢?對租客進行信用調查、犯罪背景調查、收入調查就非常必要。這些調查需要一些專業的渠道,好的房屋租賃公司通常能為房東提供這方面的服務。網上也有各種提供背景調查的服務,但是在調查的深度和數據的質量上很難保證。

同時還要考慮在合同期內租客的支付能力會不會有大的變動。比如房客目前的收入水平雖然不錯,但如果夫妻雙方只有一方工作,且工作性質不穩定,一旦失業,可能就會帶來房租支付問題;雖然學生租客的支付能力有限,然而,如果學生的家長支付能力強且能做擔保,把房屋租賃給學生從保障收入這方面來說,甚至比一般的工薪家庭還要好。另外,還要考慮房客對房屋的管理能力,在這方面,租給大學生可能就不及租給一個穩定的工薪家庭了。

需要特別注意的是,雖然房東有挑選租客的權力,然而千萬不要涉及任何歧視,否則可能會惹上官司。美國人權法案1968年修正案之下的公平租賃法案(FairHousing Act)規定,禁止在買賣,租賃住房或購房貸款,以及其它與住房相關的交易中,有基於種族,膚色,來自國家,信仰,性別,家庭狀況(包括與合法監護人一起生活的18歲以下未成年人,孕婦和正爭取對18歲以下未成人的監護權的人士),還有殘障(喪失勞動能力)歧視行為。

租賃合

不建議使用網上的免費模版。現在網上可以下載很多現成的租賃合同模版,但使用這些模版來簽訂租賃合同存在一定的風險。佛州的法律對房東和租客的權責有非常詳細的規定,而且這些法律經常會發生變化。你在網上下載的合同版本符合現在最新的法律嗎?這很難說。請專業的律師來量身定做一份租賃合同,對大部分房東來說費用又太高。因此,找一家專業的房屋中介公司就非常有必要,因為這些公司通常有專業律師幫助擬定和審查租賃合同。

嚴密的租賃合同對房東和租客都是一個很好的保護。當租客違約時,房東應採用合法方式來驅逐租客,絕對不應私自進入租客的房間,不應私自更換鎖以阻止租客進出,不應搬動租客的私人物品。即使租客違約在先,如果房東對租客採取這些行為都是違法的。當租客無法交付房租時,房東有權要求租客搬離。好的租賃合同對違約的處理有明確的規定,例如很多合同會要求房東對違約租客提出書面催租通知,並且會具體規定在什麼情況下,房東可以向法庭申請強制驅逐。房東如果嚴格按照合同行事,萬不得已要採取法律手段來解決糾紛的時候,房東的勝算就會大很多。

總之,准房東應該對佛州的租賃回報率有一個合理的預期。在佛州現在比較強勁的房地產發展勢頭下,房地產租賃投資看起來是一個不錯的選擇。除了房屋升值之外,租金收益也能為投資者帶來額外的收益。一般說來,如果房東自己來管理,扣除所有費用的房租年回報如果能夠達到5%已屬不錯,如果請專業的地產管理公司管理,年租金回報很難超過3%;對於一些商業地產,投資回報可能超過10%,但風險也會相對更高。另外,短租投資近年來隨著旅遊房屋網站如Airbnb、Homeaway等的興起也發展迅速,但那是完全不同的房屋租賃,需要申請營業許可,屬於類似旅店業務的商業運營範疇了。

責任編輯:張啟明

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2018-06-15 9:02 AM
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