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在佛州出租房屋的三个注意事项

佛州房地产市场升温,房租价格上涨。图为佛州水边的公寓。(吴蔚溪/大纪元)

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【大纪元2018年06月15日讯】

(大纪元记者岑华颖奥兰多报导) 随着佛州房地产市场的持续升温及房租价格的整体上涨,吸引了越来越多的投资者把目光投向房屋租赁市场。然而在美国购房出租并不是签个合同,然后每月收租那么简单。对于初次尝试房屋租赁的准房东来说,有必要了解一些在佛州出租房屋的注意事项。

维护成

用于租赁的房屋除了对房屋本身保值和升值的要求外,一个重要的考虑要素是维护成本。和自住房屋不同,并不是越高级的小区和房产其投资回报越高。购房前需要仔细了解并计算以下这些可能极大影响投资回报率的因素:房产税、保险费用、物业管理费(HOA fee)、房屋的新旧程度、结构及屋顶有无重大缺陷、有无漏水或长霉记录、家电新旧程度及有无保养、泳池草坪的大小及保养费用等。

如果房屋有缺陷,房东应该在租客入住前尽最大可能把这些问题全部解决,因为一旦租客入住,不但维修成本会更高,而且还容易引起房东和租客关系紧张,甚至导致法律纠纷。

佛州潮湿,如果发现房屋长霉,哪怕是很小一点,也千万不可以出租,租客发现房屋长霉会投诉甚至告你。对于有霉菌的房屋,必须要请专业人员仔细检查,找到并修复漏水部位,再由专业的除霉公司进行彻底除霉才能让租客入住。很多人对霉菌过敏,会引发严重的呼吸系统问题甚至危及生命。另外,佛州的房子还容易长白蚁,每年请专业公司进行白蚁防护也有必要。这些费用在当房东前都应该考虑。

对于炎热的佛州,带泳池的房屋对租客来说很有吸引力,但房东要考虑泳池的维护费用。一般来说,草坪和泳池由房东来负责维护比较好(需要在合同中说明)。有的租客为了节省水费,会把草坪的喷水装置关掉或者调到最小,对草坪维护不利,最终的损失可能还是要由房东来买单。

租客审

请个好的公司来帮你做,这个钱不要省。好的租客是保障投资回报的首要条件。怎样分辨谁是好租客呢?对租客进行信用调查、犯罪背景调查、收入调查就非常必要。这些调查需要一些专业的渠道,好的房屋租赁公司通常能为房东提供这方面的服务。网上也有各种提供背景调查的服务,但是在调查的深度和数据的质量上很难保证。

同时还要考虑在合同期内租客的支付能力会不会有大的变动。比如房客目前的收入水平虽然不错,但如果夫妻双方只有一方工作,且工作性质不稳定,一旦失业,可能就会带来房租支付问题;虽然学生租客的支付能力有限,然而,如果学生的家长支付能力强且能做担保,把房屋租赁给学生从保障收入这方面来说,甚至比一般的工薪家庭还要好。另外,还要考虑房客对房屋的管理能力,在这方面,租给大学生可能就不及租给一个稳定的工薪家庭了。

需要特别注意的是,虽然房东有挑选租客的权力,然而千万不要涉及任何歧视,否则可能会惹上官司。美国人权法案1968年修正案之下的公平租赁法案(FairHousing Act)规定,禁止在买卖,租赁住房或购房贷款,以及其它与住房相关的交易中,有基于种族,肤色,来自国家,信仰,性别,家庭状况(包括与合法监护人一起生活的18岁以下未成年人,孕妇和正争取对18岁以下未成人的监护权的人士),还有残障(丧失劳动能力)歧视行为。

租赁合

不建议使用网上的免费模版。现在网上可以下载很多现成的租赁合同模版,但使用这些模版来签订租赁合同存在一定的风险。佛州的法律对房东和租客的权责有非常详细的规定,而且这些法律经常会发生变化。你在网上下载的合同版本符合现在最新的法律吗?这很难说。请专业的律师来量身定做一份租赁合同,对大部分房东来说费用又太高。因此,找一家专业的房屋中介公司就非常有必要,因为这些公司通常有专业律师帮助拟定和审查租赁合同。

严密的租赁合同对房东和租客都是一个很好的保护。当租客违约时,房东应采用合法方式来驱逐租客,绝对不应私自进入租客的房间,不应私自更换锁以阻止租客进出,不应搬动租客的私人物品。即使租客违约在先,如果房东对租客采取这些行为都是违法的。当租客无法交付房租时,房东有权要求租客搬离。好的租赁合同对违约的处理有明确的规定,例如很多合同会要求房东对违约租客提出书面催租通知,并且会具体规定在什么情况下,房东可以向法庭申请强制驱逐。房东如果严格按照合同行事,万不得已要采取法律手段来解决纠纷的时候,房东的胜算就会大很多。

总之,准房东应该对佛州的租赁回报率有一个合理的预期。在佛州现在比较强劲的房地产发展势头下,房地产租赁投资看起来是一个不错的选择。除了房屋升值之外,租金收益也能为投资者带来额外的收益。一般说来,如果房东自己来管理,扣除所有费用的房租年回报如果能够达到5%已属不错,如果请专业的地产管理公司管理,年租金回报很难超过3%;对于一些商业地产,投资回报可能超过10%,但风险也会相对更高。另外,短租投资近年来随着旅游房屋网站如Airbnb、Homeaway等的兴起也发展迅速,但那是完全不同的房屋租赁,需要申请营业许可,属于类似旅店业务的商业运营范畴了。

责任编辑:张启明

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2018-06-15 9:02 AM
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