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舊金山建房成本全球最高 形成原因及解決方案

舊金山Russian Hill的一處房屋。(曹景哲/大紀元)

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【大紀元2019年12月11日訊】(大紀元記者李沁一綜合報導)據《舊金山紀事報》近日報導,在舊金山建造一套新公寓的成本超過70萬美元,幾乎是10年前的3倍。

管理諮詢公司特納‧湯森德(Turner & Townsend)4月發布的調查信息顯示,截至2018年底,舊金山建築成本為每平方英尺417美元,全球最高,比2017年高出5%。

居民Caratowsa曾住在255 Fremont St.的一間一居室公寓,現在的租金大約是1,000美元/月。

位於舊金山市金融區(Financial District)名為「納塔麗嘉布公寓」(Natalie Gubb Commons),提供的臥室1~3間不等,地段在市中心,位置優越。「納塔麗嘉布公寓」總共有95個套間,申請時引來6,580戶居民瘋搶,每間平均有70人申請。能獲得一間廉租公寓,就像中了樂透彩票一樣幸運。

這棟廉租公寓,每套住房的成本還接近50萬美元,整個項目總共花費5,800萬美元,土地來自市政府捐助。如果土地再花錢,成本會更高。

據房地產數據公司CoStar的數據,今年1月至9月,市場價格的房屋,開工建設的只有1,281套,較去年同期下降62%。目前有超過3萬套已獲批准、尚未開工的住房,開發商需要融資和招聘建築工人。

不同的土地,成本不相同,一般占預算的20%左右。剩下的30%是「軟成本」,比如城市費用、聘請顧問、律師、建築師等專業人士。

開發商的年回報率為5%左右,所以一套75萬美元的公寓,每年需要帶來37,500美元的收入,或者每月租金必須超過5,000美元,開發商才有可能建造。

導致舊金山房屋建築成本創下歷史新高的原因,主要來自建築工人的成本、購買土地,還有審批程序的費用。建築師Mark Hogan分析,總成本的一半左右,用於建築工人工資和購買建築材料,這是「硬成本」 。

(一)建築工人的成本:
勞動力成本每年上漲5%。2008年的經濟衰退,使許多工人轉行。外地的建築工人要過來工作,首先要面對舊金山的高房價,這就形成了一個惡性循環。

承包商Nibbi Brothers指出,非舊金山的工人,需要更多的培訓時間,這也增加了成本,要想達到10年前的生產效率,需要增加25%的工人。而從事水管工、電工等稀缺、高技能工作的分包商,利潤都可能高出開發商。

麥肯錫研究所(McKinsey Institute)的數據顯示,在過去20年裡,舊金山灣區建築業的勞動生產率,增長速度為每年1%,而全球經濟的增速為2.8%。

可是,2012年至今,建築工人的平均年薪每年增長4%,低於灣區整體經濟4.7%的漲幅。雖然勞動力缺乏,但是並沒體現在漲工資上。

(二)購買土地:
只有四分之一的舊金山土地,允許建造3套或3套以上的公寓。加州大學伯克利分校(UC Berkeley)住房開發的政策主管David Garcia說:「如果能有更多土地建設公寓,也能降低住房成本。」

(三)審批程序的費用
另一個推高成本的因素,是舊金山的審批程序。開發商稱這是世界上最困難的項目之一。項目的反對者們,有權利請求額外的審查,或者提起訴訟,來輕易地拖延時間,增加開發成本。

那麼如何削減建房成本呢?
Garcia表示,舊金山和加州可以通過簡化審批程序,降低建房成本。 他說:「政府無法控制建築材料和勞動力的價格,但他們有權加快審批。」

環境評估的平均時間,現在大約持續兩年,可以通過「區域規劃」減少到幾個月。

另一種省錢的方法是減少停車位。肯尼迪的數據顯示,每輛車停靠空間的成本,已經在5萬~10萬美元。

開發商埃姆諾德基金(Emerald Fund)表示,在舊金山建造一座高層建築的公寓,每套造價可達100萬美元,比實際可行的價格高出約20%。以現在的成本或者成本再增長,讓開發成為「不可能」。◇

(此文發表於1268C期舊金山灣區新聞版)

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