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加州房市

「銀色海嘯」為加州住房危機帶來解藥?

加州房市是否會受到未來嬰兒潮世代凋零,所帶來的「銀色海嘯」衝擊?(Shutterstock)

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【大紀元2019年12月16日訊】(大紀元記者陳霆、李歐綜合報導)近期線上房地產數據公司Zillow釋出一份研究指稱,未來20年中(截至2037年),美國嬰兒潮世代的銀髮族們,將持續釋出約2100萬套空房,數量堪比2000年代中期的上市量。聽起來似乎能緩解自經濟復甦以來,全美越來越緊張的住房需求。難道這也是加州,乃至舊金山灣區住房危機的一劑解藥嗎?

迎來「銀色海嘯

那麼2100萬套住房的數量,這是一個什麼概念?據《華爾街日報》報導,這個數字高於過去20年中美國新建屋的銷售總量,占目前銷售房總量的1/4。Zillow表示,在2007~2017年的10年裡,每年有約73萬套房屋,從60歲以上的老年人手中流入市場。估計在2017~2027年之間與2027~2037年之間,這個數字將分別增加到每年92萬套和117萬套。

因為木材成本高、政策管制和建築工人短缺,在過去十年裡,美國的住房市場一直供不應求。但是,隨著嬰兒潮世代邁入高齡,Zillow估計,未來20年將有大量空屋湧入市場,被專家稱為「銀色海嘯」,造成的衝擊足以影響老年人較多地區的經濟。

「海嘯」是否影響加州沿岸城市?

要探討「銀色海嘯」對加州沿岸城市是否造成衝擊,就得先說當前的沿岸房市現況。在剛過去的十一月份,舊金山灣區房市,還迎來了中位數銷售價小幅上漲的數據,硬是比十月的$1,534,634高出約兩萬多美元,十一月卻是傳統房市淡季,即便同比去年房價稍低,但也顯示出在稍微冷卻的灣區房市中,仍舊有強勁的買氣。

從整個加州房市來說,十月份已是連續第4個月超過40萬的銷售量。洛杉磯和內陸帝國(Inland Empire)的房屋銷售強勁增長,分別增長11.8%和10.5%。 舊金山的房屋銷售增長了14.6%,價格比九月份上漲了6.8%。

加州北從馬林縣(Marin)、舊金山、聖馬刁縣(San Mateo)、聖塔克拉拉縣(Santa Clara)、阿拉米達縣(Alameda)、蒙特雷縣(Monterey)一直往南到洛杉磯縣、聖地亞哥縣,十月份比九月份的銷售額都是增加,馬林縣甚至增加了30%!

再從開工量說,MBS Highway房地產顧問公司的創始人兼首席執行官Barry Habib曾說,自1959年以來,全美平均每年建造150萬套房屋。然而,自2009年以來,每年僅建造了90萬套房屋。實際上,過去十年來建造的房屋數量,比50年代以來的任何十年都少!回頭看灣區的建房量不僅少、且昂貴,僅在舊金山今年1月至9月,市場價格的房屋,開工建設只有1281套,較去年同期下降62%;2018年底,舊金山的建築成本為每平方英尺417美元,全球最高。

從以上數據看來,加州沿岸房市如此缺房的情況下,尤其如舊金山灣區這類一級「戰區」,即便有「銀色海嘯」衝進加州沿岸城市,大概都會變成「小浪花」,被市場吃掉。另外,在最新的人口普查中,2018年舊金山市人口,中位數年齡是38.3歲,超過65歲占15.7%,也就是說舊金山人口仍是一個相當年輕化的城市,從老年人手中釋出房產的數量非常有限。

退休城市或陷入房市泥沼?

然而有分析指出,這種嬰兒潮所空出的大量空房,有助於滿足部分城市的住房需求。但是,老年人喜歡居住的城市,並非年輕人的首選。年輕人大量流入的沿海城市,新增的空屋有限,未來房價可能依然高昂。

長者過世後,也可能出現遺產繼承的問題。分析指出,這些長者過世後,繼承房屋的子女可能難以找到新的買家,導致無法使用繼承的財富。

換句話說,「銀色海嘯」可能無法解救部分缺房危機的城市,卻會使得原本就已經老齡化的退休城市或陷入房市泥沼。例如,舊金山灣區、大洛杉磯地區等地,都不在「銀色海嘯房屋供應排名」的名單內。儘管這些熱門區越來越擁擠,但充滿了工作機會與便利性,長年來新人口不斷移入,高生活成本也令退休人群搬離,也就沒有所謂海嘯的衝擊了。

不過「銀色海嘯」對不少房屋庫存緊缺的,也是人口密集的城市還有幫助的。另外,對一些相對有活力的,房價也較低的城市也有很大助益。例如亞特蘭大、奧斯丁、達拉斯和休斯頓等市,在東西沿岸房價昂貴的情況下,還是頗受年輕人喜歡,對於嬰兒潮釋出的房產也會更加欣然接受。#

銀色海嘯房屋供應排名
截至2037年由老齡化的嬰兒潮一代出售的房屋比例
 1 邁亞密 31.90 %
2 鳳凰城 28.20%
3 底特律 26.60%
4 波士頓 26.40%
5 紐約市 26.00%
6 拉斯維加斯 25.7 0 %
7 芝加哥 24.30%
8 華盛頓特區 23.40%
9 丹佛 23.10%
10 亞特蘭大 21.50%
11 達拉斯-沃思堡 20.90%
12 休斯頓 20.20%
13 奧斯汀 19.80%

大紀元製表,資料來源:Zillow

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本文刊載於舊金山12月14日地產版

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責任編輯:李曜宇

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