【大紀元2019年12月16日訊】（大紀元記者陳霆、李歐綜合報導）近期線上房地產數據公司Zillow釋出一份研究指稱，未來20年中（截至2037年），美國嬰兒潮世代的銀髮族們，將持續釋出約2100萬套空房，數量堪比2000年代中期的上市量。聽起來似乎能緩解自經濟復甦以來，全美越來越緊張的住房需求。難道這也是加州，乃至舊金山灣區住房危機的一劑解藥嗎？
迎來「銀色海嘯」
那麼2100萬套住房的數量，這是一個什麼概念？據《華爾街日報》報導，這個數字高於過去20年中美國新建屋的銷售總量，占目前銷售房總量的1/4。Zillow表示，在2007～2017年的10年裡，每年有約73萬套房屋，從60歲以上的老年人手中流入市場。估計在2017～2027年之間與2027～2037年之間，這個數字將分別增加到每年92萬套和117萬套。
因為木材成本高、政策管制和建築工人短缺，在過去十年裡，美國的住房市場一直供不應求。但是，隨著嬰兒潮世代邁入高齡，Zillow估計，未來20年將有大量空屋湧入市場，被專家稱為「銀色海嘯」，造成的衝擊足以影響老年人較多地區的經濟。
「海嘯」是否影響加州沿岸城市？
要探討「銀色海嘯」對加州沿岸城市是否造成衝擊，就得先說當前的沿岸房市現況。在剛過去的十一月份，舊金山灣區房市，還迎來了中位數銷售價小幅上漲的數據，硬是比十月的$1,534,634高出約兩萬多美元，十一月卻是傳統房市淡季，即便同比去年房價稍低，但也顯示出在稍微冷卻的灣區房市中，仍舊有強勁的買氣。
從整個加州房市來說，十月份已是連續第4個月超過40萬的銷售量。洛杉磯和內陸帝國（Inland Empire）的房屋銷售強勁增長，分別增長11.8%和10.5%。 舊金山的房屋銷售增長了14.6%，價格比九月份上漲了6.8%。
加州北從馬林縣（Marin）、舊金山、聖馬刁縣（San Mateo）、聖塔克拉拉縣（Santa Clara）、阿拉米達縣（Alameda）、蒙特雷縣（Monterey）一直往南到洛杉磯縣、聖地亞哥縣，十月份比九月份的銷售額都是增加，馬林縣甚至增加了30%！
再從開工量說，MBS Highway房地產顧問公司的創始人兼首席執行官Barry Habib曾說，自1959年以來，全美平均每年建造150萬套房屋。然而，自2009年以來，每年僅建造了90萬套房屋。實際上，過去十年來建造的房屋數量，比50年代以來的任何十年都少！回頭看灣區的建房量不僅少、且昂貴，僅在舊金山今年1月至9月，市場價格的房屋，開工建設只有1281套，較去年同期下降62%；2018年底，舊金山的建築成本為每平方英尺417美元，全球最高。
從以上數據看來，加州沿岸房市如此缺房的情況下，尤其如舊金山灣區這類一級「戰區」，即便有「銀色海嘯」衝進加州沿岸城市，大概都會變成「小浪花」，被市場吃掉。另外，在最新的人口普查中，2018年舊金山市人口，中位數年齡是38.3歲，超過65歲占15.7%，也就是說舊金山人口仍是一個相當年輕化的城市，從老年人手中釋出房產的數量非常有限。
退休城市或陷入房市泥沼？
然而有分析指出，這種嬰兒潮所空出的大量空房，有助於滿足部分城市的住房需求。但是，老年人喜歡居住的城市，並非年輕人的首選。年輕人大量流入的沿海城市，新增的空屋有限，未來房價可能依然高昂。
長者過世後，也可能出現遺產繼承的問題。分析指出，這些長者過世後，繼承房屋的子女可能難以找到新的買家，導致無法使用繼承的財富。
換句話說，「銀色海嘯」可能無法解救部分缺房危機的城市，卻會使得原本就已經老齡化的退休城市或陷入房市泥沼。例如，舊金山灣區、大洛杉磯地區等地，都不在「銀色海嘯房屋供應排名」的名單內。儘管這些熱門區越來越擁擠，但充滿了工作機會與便利性，長年來新人口不斷移入，高生活成本也令退休人群搬離，也就沒有所謂海嘯的衝擊了。
不過「銀色海嘯」對不少房屋庫存緊缺的，也是人口密集的城市還有幫助的。另外，對一些相對有活力的，房價也較低的城市也有很大助益。例如亞特蘭大、奧斯丁、達拉斯和休斯頓等市，在東西沿岸房價昂貴的情況下，還是頗受年輕人喜歡，對於嬰兒潮釋出的房產也會更加欣然接受。#
| 銀色海嘯房屋供應排名 | ||
| 截至2037年由老齡化的嬰兒潮一代出售的房屋比例 | ||
| 1 | 邁亞密 | 31.90 % |
| 2 | 鳳凰城 | 28.20% |
| 3 | 底特律 | 26.60% |
| 4 | 波士頓 | 26.40% |
| 5 | 紐約市 | 26.00% |
| 6 | 拉斯維加斯 | 25.7 0 % |
| 7 | 芝加哥 | 24.30% |
| 8 | 華盛頓特區 | 23.40% |
| 9 | 丹佛 | 23.10% |
| 10 | 亞特蘭大 | 21.50% |
| 11 | 達拉斯-沃思堡 | 20.90% |
| 12 | 休斯頓 | 20.20% |
| 13 | 奧斯汀 | 19.80% |
大紀元製表，資料來源：Zillow
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本文刊載於舊金山12月14日地產版
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責任編輯：李曜宇
